Digital Realty, Rekor Üçüncü Çeyrek Kiralamalarının Ardından 2026 Core FFO Beklentisini Yükseltti

Digital Realty, 29 Ekim 2026’da yayımladığı 2026 üçüncü çeyrek sonuçları açıklamasına göre, 2026’nın üçüncü çeyreğinde toplam 1,9 milyar dolar gelir bildirdi. Bu tutar, geçen yılın aynı çeyreğine göre %21 artışa işaret etti. Şirket ayrıca, %100 pay esasına göre yıllıklandırılmış 855 milyon dolar GAAP baz kira geliri sağlaması beklenen rekor tutarda kiralama anlaşmaları imzalamasının ardından, yılın tamamı için hisse başına Core FFO beklentisini yükseltti.

2026’nın ikinci çeyreğinde kaydedilen 201 milyon dolarlık teşvik geliri hariç tutulduğunda gelir, önceki çeyreğe göre %10 daha yüksekti. Şirket, 194 milyon dolar net kâr ve adi hissedarlara düşen 185 milyon dolar net kâr, yani hisse başına 0,48 dolar açıkladı. Bu tutar, önceki çeyrekteki hisse başına 1,21 dolar ve 2025’in üçüncü çeyreğindeki hisse başına 0,15 dolarla karşılaştırıldığında daha düşüktü. Düzeltilmiş FAVÖK 978 milyon dolar oldu; bu, önceki çeyrekle aynı düzeyde ve geçen yılın aynı çeyreğine göre %13 artış anlamına geliyor. Hisse başına açıklanan tüm sonuçlar tam seyreltilmiş bazdadır.

Faaliyetlerden Sağlanan Fonlar (FFO) 742 milyon dolar, yani hisse başına 1,97 dolar oldu. Bu rakam, 2026’nın ikinci çeyreğindeki hisse başına 2,73 dolar ve bir yıl önceki çeyrekteki hisse başına 1,65 dolarla karşılaştırıldığında daha düşüktü. Net teşvik geliri hariç Core FFO, hisse başına 2,10 dolar olarak gerçekleşti; önceki çeyrekte 2,13 dolar, 2025’in üçüncü çeyreğinde ise 1,89 dolardı. 30 Eylül 2026’da sona eren dokuz aylık dönemde hisse başına 6,27 dolar oldu. Net teşvik geliri hariç sabit kur bazında Core FFO da çeyrekte hisse başına 2,10 dolar, dokuz aylık dönemde ise 6,18 dolar olarak gerçekleşti. Düzeltilmiş FFO 686 milyon dolar, seyreltilmiş hisse başına 1,81 dolar oldu. Hisse ve adi birim başına temettü 1,22 dolar olarak gerçekleşirken seyreltilmiş AFFO dağıtım oranı %67,4 oldu.

Başkan ve Üst Yönetici Andy Power, “Digital Realty, rekor düzeyde kiralama, genişleyen bir bekleyen kiralama anlaşmaları portföyü ve çift haneli kazanç artışının sürdüğü bir çeyrekle, üçüncü çeyrekte güçlü uygulama geçmişine bir yenisini ekledi” dedi.

Kiralama ve Yatırım Faaliyetleri

Digital Realty’nin payı bazında üçüncü çeyrek kiralama anlaşmaları, 627 milyon dolarla rekor düzeye ulaştı. Bu tutara, 0-1 megavat ve ara bağlantı kategorisinde kaydedilen 152 milyon dolarlık rekor da dahildi; bunun 130 milyon doları 0-1 megavat kategorisinden, 22 milyon doları ise ara bağlantıdan geldi. Çeyrek içinde imzalanan yeni kiralamalarla bu kiralamaların sözleşmede belirtilen başlangıç tarihleri arasındaki ağırlıklı ortalama süre 17 aydı. Çeyrek sonu itibarıyla imzalanmış ancak henüz başlamamış kiralamalardan oluşan portföy, %100 pay bazında yıllıklandırılmış 2,5 milyar dolar GAAP baz kira geliriyle ve Digital Realty’nin payı bazında 1,8 milyar dolarla rekor düzeye ulaştı.

Digital Realty, çeyrek içinde yıllıklandırılmış 261 milyon dolar nakit kira geliri sağlayan yenileme sözleşmeleri de imzaladı. Çeyrek içinde imzalanan yenileme sözleşmelerindeki kira oranları nakit bazında %11,8, GAAP bazında ise %17,0 arttı.

Çeyrek içinde imzalanan yeni kiralamaların Digital Realty’nin payına düşen yıllıklandırılmış GAAP baz kira geliri, Amerika kıtasında 75,6 megavat kapasite için 242,9 milyon dolar ve kilovat başına ortalama 267 dolar; EMEA’da 29,5 megavat için 78,1 milyon dolar ve kilovat başına 220 dolar; Asya Pasifik’te ise 79,7 megavat için 283,4 milyon dolar ve kilovat başına 296 dolar oldu. Açıklamanın özet tablosunda genel toplam, Digital Realty’nin payı bazında 184,8 megavat için 626,6 milyon dolar; %100 pay bazında ise 267,2 megavat için 855,3 milyon dolar olarak belirtildi.

Digital Realty, çeyrek içinde 742 milyon dolarlık arazi satın aldı. Alımlar arasında, bir gigavatın üzerinde BT kapasitesini desteklemek üzere Indianapolis metropol alanı yakınındaki araziler; hiper ölçekli ve kurumsal ortak yerleşim kapasitesini desteklemek üzere Atlanta’daki Fort Gillem kampüsüne bitişik araziler; toplam 360 megavat kapasiteyi destekleyen Chicago metropol alanındaki iki parsel; 600 megavata kadar kapasite geliştirilmesini desteklemek üzere Charlotte metropol alanındaki araziler; 14 megavata kadar kapasiteyi desteklemek üzere Almanya’nın Frankfurt kentindeki Ostend kampüsünün yakınındaki araziler ve 5 megavata kadar kapasiteyi desteklemek üzere Yunanistan’ın Girit adası yakınındaki araziler yer aldı.

Şirket ayrıca, Türkiye genelinde veri merkezleri geliştirmek üzere Rönesans Infrastructure ile 33 milyon dolarlık yeni bir ortak girişim kurdu. Girişimin ilk yatırımı, 22 megavatın üzerinde BT kapasitesini desteklemesi beklenen Ankara’daki bir veri merkezi olacak. Çeyrek sonrasındaysa Digital Realty, Belçika’nın Brüksel kenti yakınlarında yaklaşık 15 milyon avroya (17 milyon dolara) arazi satın alımını ve Fransa’nın Dugny kentindeki kampüsünün üzerinde bulunduğu arazinin tam mülkiyet hakkını yaklaşık 80 milyon avroya (90 milyon dolara) satın alımını tamamladı. Ayrıca, belirli azınlık hissedarlardan yaklaşık 688 milyon dolar karşılığında Teraco’da ilave %16 pay satın aldı. Bu işlem ağırlıklı olarak 3,4 milyon adi hisse ihraç edilerek gerçekleştirildi ve şirketin Teraco’daki payı %61’den yaklaşık %77’ye yükseldi. Şirket, çeyrek sonrasındaki dönemde ayrıca Kuzey Amerika’daki istikrarlı hiper ölçekli veri merkezlerine odaklanan yeni ve süresiz bir sermaye stratejisi için ilk aşamada 1,4 milyar dolarlık öz sermaye taahhüdü sağladı.

Sermaye Piyasaları ve 2026 Beklentileri

30 Eylül 2026 itibarıyla toplam borç yaklaşık 19,5 milyar dolardı. Bunun 17,9 milyar doları teminatsız borç, yaklaşık 1,6 milyar doları ise teminatlı ve diğer borçlardan oluşuyordu. Net borcun düzeltilmiş FAVÖK’e oranı 5,2x, borç ve imtiyazlı sermayenin toplam işletme değerine oranı %23,2, sabit gider karşılama oranı ise 4,8x oldu.

Çeyrek boyunca şirket, piyasada hisse ihracı programı kapsamında ağırlıklı ortalama hisse başına 191,84 $ fiyattan yaklaşık 2,4 milyon adi hisse sattı ve yaklaşık 450 milyon $ net gelir elde etti. Yılbaşından bu yana program kapsamında ağırlıklı ortalama hisse başına 185,98 $ fiyattan yaklaşık 15,9 milyon hisse sattı ve yaklaşık 2,9 milyar $ net gelir elde etti.

Digital Realty, Ekim 2026’da 2036 vadeli %5,125 faizli avro tahvillerinden 1 milyar € tutarında ihraç gerçekleştirerek yaklaşık 1 milyar € (1,1 milyar $) net gelir elde etti. Ayrıca 2029 vadeli %1,6803 faizli 225 milyon CHF tutarında, 2032 vadeli %2,0600 faizli 185 milyon CHF tutarında ve 2036 vadeli %2,4150 faizli 100 milyon CHF tutarında İsviçre tahvilleri ihraç ederek toplamda yaklaşık 508 milyon CHF (611 milyon $) net gelir sağladı.

Digital Realty, 2026 yılı için hisse başına Core FFO (net promote gelirleri hariç) beklentisini 8,15-8,20 $ düzeyinden 8,30-8,35 $ aralığına; sabit kur bazında hisse başına Core FFO (net promote gelirleri hariç) beklentisini ise 8,10-8,15 $ düzeyinden 8,25-8,30 $ aralığına yükseltti. NAREIT tanımına göre hisse başına Faaliyetlerden Sağlanan Fonlar (FFO) beklentisi 8,40-8,45 $ düzeyinden 8,55-8,60 $ aralığına çıkarken, seyreltilmiş hisse başına net gelir beklentisi 3,10-3,15 $ düzeyinden 2,90-2,95 $ aralığına geriledi.

Promote gelirleri hariç toplam gelir beklentisi 6,850-6,950 milyar $ aralığından 7,050-7,125 milyar $ aralığına, Düzeltilmiş FAVÖK beklentisi ise 3,750-3,850 milyar $ aralığından 3,800-3,850 milyar $ aralığına yükseltildi. Şirketin yenilenen kira sözleşmelerindeki kira oranlarına ilişkin varsayımı, nakit esasına göre %10,0-%12,0’a ve GAAP esasına göre %13,0-%15,0’e çıktı. “Aynı sermaye” bazında nakit NOI büyüme beklentisi de %4,25-%5,25 aralığından %5,25-%5,75 aralığına yükseldi. Elden çıkarma ve varlık katkılarının varsayılan dolar tutarı 1,0-1,5 milyar $ aralığından 1,5-2,0 milyar $ aralığına çıkarılırken, ortak katkıları düşüldükten sonraki geliştirme sermaye harcamaları 4,25-4,75 milyar $ aralığında kalmaya devam etti; ortalama istikrarlı getirilerin en az %10,0 olması bekleniyor. Genel ve idari giderler (G&A) beklentisi 620-630 milyon $ aralığından 640-650 milyon $ aralığına yükseltildi. Beklenti tablosunda ayrıca, Ekim ayında yaklaşık %4,0 faiz oranıyla tamamlanan yaklaşık 1,75 milyar $ tutarındaki uzun vadeli borç ihracı da yer alıyor.

Digital Realty, Power ve Finans Direktörü Matt Mercier’nin katılacağı yatırımcı telekonferansını 29 Ekim 2026’da Doğu Saati’yle 17.00’de gerçekleştirmek üzere planladı. Görüşmeye eşlik edecek sunumun telekonferanstan önce şirketin web sitesindeki Yatırımcılar bölümünde yayımlanması planlanıyordu; web yayını bir yıl boyunca arşivde tutulacak.