Ano ang Dapat Mong Malaman Tungkol sa “Build to Rent” (BTR)

Ayon sa pagtataya ng artikulo noong 2023, mas maraming bahay ang itinatayo para paupahan kaysa ibenta sa unang pagkakataon sa halos 50 taon. Gayunman, walang tinukoy na saklaw na heograpiko o pinagkunang estadistika para sa pahayag. Tinalakay ng artikulo ang kakulangan sa pabahay at pagtaas ng mga presyo na nagpahirap sa maraming tao na bumili ng sariling bahay.

Sa ganitong kalagayan, gumamit ang ilang kumpanya ng mga plataporma para sa equity crowdfunding upang mag-alok ng pamumuhunan sa mga pabahay na itinatayo para paupahan, o mga proyektong BTR. Sa equity crowdfunding, kumakalap ng kapital ang isang negosyo o proyekto sa pamamagitan ng pagbebenta ng mga bahaging pagmamay-ari online. Maaaring layunin nitong maabot ang mas maraming mamumuhunan, mapalawak ang pagkakakilala sa proyekto at mahikayat ang pakikilahok ng komunidad.

Ano ang build to rent o BTR?

Ang build to rent, na tinatawag ding built-to-rent o BTR, ay modelo ng pagpapaunlad ng real estate kung saan ang mga gusali o pamayanang residensiyal ay dinisenyo at itinayo para paupahan. Naiiba ito sa karaniwang pagtatayo ng mga bahay upang ibenta sa mga indibidwal na mamimili.

1. Iisang may-ari: Karaniwang pag-aari ng iisang entidad ang buong gusali o pamayanang residensiyal, madalas ay isang institusyonal na mamumuhunan o kumpanya ng real estate. Sa crowdfunding, maaaring magkaroon ng maraming mamumuhunan ang kumpanyang may-ari nang hindi direktang nagmamay-ari ng magkakahiwalay na bahay ang bawat isa.
2. Propesyonal na pamamahala: Karaniwan ang propesyonal na pamamahala at lokal na pangangalaga sa mga ari-arian. Makakatulong ito sa magkakatulad na pamantayan ng pagpapanatili, serbisyo at mga pasilidad para sa mga residente.
3. Mga pinagsasaluhang pasilidad: Maaaring may gym, silid-pahingahan at swimming pool ang mga proyektong BTR. Maaari nitong pagandahin ang pamumuhay at makahikayat ng mga nangungupahan.
4. Magkakatulad na disenyo at pagkakakilanlan: Madalas na may magkakatulad na estilo, tatak at antas ng kalidad ang mga bahay sa isang BTR na pamayanan. Sa mga lugar na may magkakaibang may-ari, maaaring mas malaki ang pagkakaiba sa disenyo at pangangalaga ng bawat bahay.
5. Pangmatagalang pananaw: Madalas na layunin ng mga may-ari ang kita sa paupahan sa mahabang panahon, sa halip na mabilis na muling ibenta ang mga ari-arian para kumita.

Nakakuha ng pansin ang BTR sa mga bansang gaya ng UK at Australia, kung saan pinahirap ng tumataas na presyo ng bahay ang pagbili at nakatulong ito sa paglaki ng pangangailangan sa paupahang pabahay. Lumaganap din ang konsepto sa Estados Unidos kasabay ng pagbabago ng merkado at mga kagustuhan sa tirahan. Nagkakaiba ang uri ng mga proyekto at kalagayan ng merkado sa bawat bansa.

Bakit nakakuha ng pansin ang BTR noong 2023?

Maaaring maimpluwensiyahan ng mga salik sa ekonomiya, lipunan at merkado ang pangangailangan sa pabahay na itinayo para paupahan at ang interes ng mga mamumuhunan:

1. Mga salik sa ekonomiya:
   • Tumataas na presyo ng mga bahay: Sa maraming rehiyon, pinahirap ng mabilis na pagtaas ng mga presyo ang pagbili ng sariling bahay, lalo na para sa mas batang henerasyon.
2. Pagbabago sa asal ng mga mamimili:
   • Kaluwagan sa paglipat: Maaaring mas madaling lumipat dahil sa trabaho o pagbabago sa buhay kapag nangungupahan kaysa kapag may sariling bahay.
   • Pagpapaliban ng mga yugto ng buhay: Ang mas huling pag-aasawa o pagkakaroon ng anak ay maaaring magpahaba ng panahong nangungupahan ang ilang millennial at mas batang sambahayan.
   • Mga kagustuhan sa tirahan: Maaaring magustuhan ng mga nangungupahan ang mga pinagsasaluhang pasilidad at kapaligirang nagpapalakas ng ugnayan ng komunidad sa mga proyektong BTR.
3. Mga salik sa merkado at pamumuhunan:
   • Kita sa paupahan: Maaaring hangarin ng mga institusyonal na mamumuhunan ang medyo mahuhulaang daloy ng kita, lalo na kapag mababa ang inaasahang balik ng ibang pamumuhunan. Nakadepende ang aktuwal na kita, bukod sa iba pa, sa dami ng umuupa at sa mga gastos.
   • Pagkakalat ng pamumuhunan: Maaaring pag-iba-ibahin ng BTR ang laman ng isang portfolio ng real estate at mabawasan ang pag-asa sa pagbebenta ng mga ari-arian sa pabagu-bagong merkado.
   • Laki ng proyekto: Sa malalaking proyektong BTR, maaaring maglaan nang sama-sama ng malaking kapital ang mga institusyonal na mamumuhunan. Mas mahirap itong gawin sa pagbili ng paisa-isang bahay para paupahan.
4. Mga pagbabago sa lipunan:
   • Paglawak ng mga lungsod: Ang paglipat ng mga tao sa lungsod ay maaaring magpalaki ng lokal na pangangailangan sa paupahang pabahay.
   • Pagbabago ng pananaw: Maaaring ituring ang pag-upa bilang pangmatagalang solusyon sa tirahan at hindi lamang pansamantalang hakbang.
5. Mga pakinabang sa pagpapatakbo para sa mga nagpapaupa:
   • Mas mahusay na pamamahala: Maaaring mas madaling pamahalaan ang maraming bahay sa iisang lugar kaysa mga indibidwal na ari-ariang nakakalat sa iba’t ibang lokasyon.
   • Pagkontrol sa kalidad: Maaaring magpatupad ang iisang may-ari ng magkakatulad na pamantayan sa pangangalaga, disenyo at serbisyo.
6. Kakulangan sa pabahay: Sa maraming lugar, hindi sapat ang suplay para sa pangangailangan. Makakadagdag ng mga bahay ang malalaking proyektong BTR, ngunit nakadepende ang bilis sa pagpaplano, mga permit, pagpopondo at konstruksyon.
7. Pag-unlad ng teknolohiya: Maaaring mapabilis ng mga paraang gaya ng modular na konstruksyon ang mga proyektong BTR at mapabuti ang kanilang kakayahang maisakatuparan sa pananalapi.

Mga kumpanya sa industriya

Ang mga sumusunod na kumpanya ay mga halimbawa ng mga plataporma para sa crowdfunding ng real estate na maaaring mag-alok ng mga pamumuhunang BTR. Nagkakaiba ang mga alok at mga rekisito para sa mga mamumuhunan.

1. Fundrise

Ang Fundrise ay platapormang nakabase sa Estados Unidos kung saan maaaring mamuhunan ang mga indibidwal sa mga pondo ng real estate, kabilang ang pagkakalantad sa pabahay na itinayo para paupahan. Ang mga eREIT nito ay mga produktong REIT na iniaalok online at namumuhunan sa maraming proyektong real estate.

Sinimulan nina Ben Miller at ng kanyang kapatid na si Dan Miller ang Fundrise, na naglunsad ng unang pampublikong alok ng pamumuhunan noong 2012. Layunin nitong buksan ang pamumuhunan sa real estate sa mas maraming tao. Sa halip na direktang bumili ng isang ari-arian, maaaring gumamit ang mga mamumuhunan ng eREIT at eFund na nagsasama-sama ng kapital mula sa maraming kalahok. Ang eREIT ay isa ring uri ng produktong REIT.
Layunin ng Fundrise na gawing posible ang pamumuhunan sa real estate sa maliit na panimulang kapital. Ibinaba ang minimum ng Starter portfolio mula 500 dolyar tungo sa 10 dolyar noong 2021. Sa plataporma, maaaring subaybayan ng mga mamumuhunan ang kanilang mga hawak, mga pagbabago sa proyekto at mga natanggap na pamamahagi ng kita. Binibigyang-diin nito ang malinaw na impormasyon, pagkakalat ng pamumuhunan at madaling paggamit para sa mga taong ayaw mamahala mismo ng mga ari-arian.

2. RealtyMogul

Ang RealtyMogul ay isa pang plataporma sa Estados Unidos para sa crowdfunding ng real estate. Maaaring sumali ang mga accredited investor ayon sa mga tuntunin ng Estados Unidos sa mga pribadong alok. Ang ibang mamumuhunang tumutugon sa mga rekisito ay maaaring mamuhunan sa komersyal na real estate sa pamamagitan ng mga produktong REIT nito.

Inilunsad noong 2013 ang platapormang RealtyMogul na itinatag nina Jilliene Helman at Justin Hughes. Layunin nitong magbigay sa mga indibidwal ng mga pamumuhunang dating pangunahing nakalaan sa malalaking institusyon o mayayamang tao. Kabilang sa alok nito ang mga pribadong paglalagak, mga produktong REIT at mga pamumuhunang maaaring gamitin sa mga palitan ng ari-arian sa ilalim ng seksyon 1031, isang kaayusan sa Estados Unidos para ipagpaliban ang buwis kapag natugunan ang mga itinakdang kondisyon.
Binibigyang-diin ng RealtyMogul ang teknolohiya, malinaw na impormasyon at pagsusuri ng mga proyekto. Maaaring pumili ang mga kuwalipikadong mamumuhunan ng mga indibidwal na proyekto o magkalat ng pamumuhunan sa pamamagitan ng mga pondo ng plataporma. Pinagsasama nito ang kaalaman sa real estate at mga serbisyong online para sa baguhan at bihasang mamumuhunan.

3. CrowdStreet

Iniuugnay ng CrowdStreet ang mga accredited investor sa mga komersyal na proyektong real estate. Nag-alok ang pamilihan nito ng iba’t ibang estratehiya sa real estate, kabilang ang mga proyektong BTR.

Inilarawan ng CrowdStreet ang BTR bilang pagsasama ng mga paupahang bahay para sa isang pamilya at mga serbisyo ng propesyonal na pinamamahalaang pamayanang residensiyal. Tinukoy ng artikulo ang pagtataya ng kumpanya sa mga sumusunod na salik na nagtutulak sa pag-unlad nito.

1. Tumataas na interes at gastos sa pagbili ng sariling bahay
2. Pagdaloy ng kapital sa BTR
3. Pagbabago sa komposisyon ng populasyon
4. Pagtatrabaho mula sa bahay

Itinatag nina Tore Steen at Darren Powderly ang CrowdStreet noong 2013. Nakatuon ang plataporma sa mga indibidwal na accredited investor at sa kanilang pangangailangan. Maaaring pumili ang mga mamumuhunan ng mga proyektong naaayon sa kanilang mga layunin. Sa pamilihan nito, inilalahad ng iba’t ibang tagapagpaunlad ang kanilang mga alok, na nagbibigay ng pagkakataong magkalat ng kapital sa iba’t ibang uri ng ari-arian, lokasyon at estratehiya. Sumusuporta ang mga kasangkapan, materyal sa pag-aaral at mga prosesong online sa paglahok sa crowdfunding ng real estate.