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डिजिटल सिक्योरिटीज़ कैसे निजी रियल एस्टेट मार्केटप्लेस को बाधित कर रही हैं – थॉट लीडर्स
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A Bird’s Eye View: Real Estate as an Asset Class
वैश्विक स्तर पर, रियल एस्टेट ने ऐतिहासिक रूप से सार्वजनिक इक्विटीज़ के समान प्रदर्शन किया है (7.05% बनाम 6.89%)। न केवल यह एसेट क्लास कम अस्थिरता के साथ निरंतर रिटर्न प्रदान करती है, बल्कि हाल के वर्षों में रियल एस्टेट निवेशों के 10% से अधिक रिटर्न देना भी अपेक्षाकृत सामान्य हो गया है। समग्र रूप से रियल एस्टेट काफी चक्रीय होता है — जब परिस्थितियाँ अच्छी होती हैं तो यह बढ़ता है, और जब परिस्थितियाँ खराब होती हैं तो यह घटता है। अधिक विस्तृत स्तर पर, हालांकि, मल्टीफ़ैमिली रियल एस्टेट को अधिक अस्थिर वाणिज्यिक रियल एस्टेट से अलग एक रक्षात्मक निवेश माना जाता है। वर्तमान कम ब्याज दरों का माहौल इस निवेश की स्थिर फिक्स्ड इनकम जैसी नकदी प्रवाह विशेषताओं के लिए उपयुक्त परिदृश्य बनाता है। ऐतिहासिक रूप से, यह एसेट क्लास संपत्ति डेवलपर्स, धनी व्यक्तियों और संस्थागत निवेशकों के लिए आरक्षित थी। लेकिन जैसे ही फंड मैनेजर्स और संपत्ति डेवलपर्स बड़े समूह के निवेशकों से पूंजी जुटाने की कोशिश करते हैं, और व्यक्तिगत निवेशक प्लेटफ़ॉर्म और विकल्प खुलते हैं, रियल एस्टेट मार्केटप्लेस निजी निवेश क्षेत्र में अधिक प्रचलित होते जा रहे हैं।
रियल एस्टेट निवेश की दुनिया में प्रवेश के सबसे बड़े बाधाएँ बड़े निवेश आकार और उच्च कानूनी तथा लेनदेन लागतें हैं। भौतिक रियल एस्टेट में निवेश करना अत्यधिक विशिष्ट हो सकता है, विशेष रूप से आज की अर्थव्यवस्था में। जो व्यक्ति अपने निवेश को वित्तपोषित करना चाहते हैं उन्हें अक्सर विस्तृत क्रेडिट जांच से गुजरना पड़ता है और पर्याप्त आय या संपत्ति दिखानी पड़ती है। इसके अलावा, रियल एस्टेट बाजार अपेक्षाकृत अस्पष्ट है, और सूचना असमानता अक्सर महत्वपूर्ण मूल्य निर्धारण त्रुटियों का कारण बनती है।
रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) उपर्युक्त समस्याओं के लिए पहला “समाधान” थे। ये फंड सार्वजनिक बाजारों से पूंजी एकत्रित करते हैं, और संपत्तियों की आय को निवेशकों को डिविडेंड के रूप में वितरित करते हैं। निवेशक संपत्तियों की प्रशंसा से भी लाभ कमा सकते हैं। लेकिन निवेशकों को यह चुनने की स्वतंत्रता नहीं होती कि वे किन संपत्तियों और परियोजनाओं में निवेश करना चाहते हैं — उनके रिटर्न और जोखिम सहनशीलता फंड मैनेजर्स के विवेक पर छोड़ दी जाती है। मूल रूप से, REITs निवेशकों के विकल्पों को सीमित करते हैं।
हालांकि, निजी रियल एस्टेट मार्केटप्लेस व्यक्तियों को अपने पोर्टफ़ोलियो को अधिक चयनात्मक ढंग से बनाने की अनुमति देते हैं, जिससे वे फंड आवंटन और संपत्ति की जांच पर अधिक नियंत्रण रख सकते हैं। पिछले दशक में, सबसे प्रमुख निजी रियल एस्टेट मार्केटप्लेस ने औसत वार्षिक रिटर्न 12.16% उत्पन्न किया है, जबकि S&P 500 ने औसत 10.88% प्राप्त किया है। जोखिम स्तर के संदर्भ में, रियल एस्टेट विश्वसनीय, निरंतर नकदी प्रवाह उत्पन्न करने के लिए जाना जाता है, क्योंकि अधिकांश डिविडेंड संपत्तियों के किराए की आय से आते हैं। विकास सौदे थोड़ा अधिक जोखिमपूर्ण हो सकते हैं, लेकिन आमतौर पर उच्च रिटर्न देते हैं। ऋण जारी करना भी रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग क्षेत्र में सामान्य है, हालांकि दो तिहाई से अधिक ऑफ़रिंग को इक्विटी या राजस्व साझेदारी के रूप में वर्गीकृत किया गया है।
अमेरिका के कुछ प्रमुख रियल एस्टेट मार्केटप्लेस ने $1 बिलियन से अधिक जुटाए हैं और निवेशकों को पर्याप्त नकदी रिटर्न वितरित किए हैं। नीचे देखें:
कुल रियल एस्टेट ऑनलाइन मार्केटप्लेस का अनुमान लगभग $90 बिलियन है, जो मध्य 2018 में $80 बिलियन से बढ़ा है।
Benefits for Investors
न्यूनतम आवश्यकताओं में कमी और अधिक विस्तृत विकल्पों के साथ, रियल एस्टेट मार्केटप्लेस औसत निवेशक के संपत्ति में फंड आवंटित करने के तरीके को बदल रहे हैं। यह रियल एस्टेट बाजार के लोकतंत्रीकरण की ओर ले जा रहा है। व्यक्तिगत संपत्तियों को चुनकर, निवेशक अपनी जोखिम सहनशीलता को बेहतर ढंग से समायोजित कर सकते हैं। चूंकि व्यक्ति सीधे नियंत्रित करते हैं कि कौन सी संपत्तियां उनके पोर्टफ़ोलियो में शामिल होंगी, जोखिम-रहित निवेशक कम जोखिम वाले सौदे चुन सकते हैं जबकि जोखिम-प्रवण निवेशकों के पास उच्च रिटर्न के बदले उच्च जोखिम प्रोफ़ाइल की तलाश करने का विकल्प होता है। नीचे देखें:
प्रत्येक अतिरिक्त रिटर्न इकाई के लिए, जोखिम-रहित निवेशक की उपयोगिता धीरे-धीरे घटती जाएगी (घटती उपयोगिता)। जोखिम-प्रवण निवेशक के लिए, यह क्रमिक रूप से बढ़ती है। चूंकि एक सार्वजनिक REIT दोनों के बीच कहीं स्थित है, दोनों निवेशक फंड के जोखिम स्तर से असंतुष्ट रहेंगे। जोखिम-रहित निवेशक को वह जोखिम के अनुपात में पर्याप्त मुआवजा नहीं मिलेगा, जबकि जोखिम-प्रवण निवेशक फंड द्वारा प्रदान किए जा सकने वाले से अधिक रिटर्न चाहता है।
निजी रियल एस्टेट मार्केटप्लेस के साथ, निवेशकों को परियोजनाओं का एक मेन्यू दिया जाता है, और वे अपनी इच्छा अनुसार आकर्षक लगने वाली परियोजनाओं को चुन सकते हैं। यह जोखिम सहनशीलता के अधिक कुशल वितरण की अनुमति देता है, क्योंकि निवेशक अपनी विशिष्ट परिस्थितियों के आधार पर उन सौदों को चुन सकते हैं जिनमें वे सबसे अधिक सहज महसूस करते हैं।
हालांकि रियल एस्टेट मार्केटप्लेस प्रतिभागियों को व्यक्तिगत सौदों में निवेश करने की अनुमति देते हैं, निवेशकों को एकल-आस्ति जोखिम (अर्थात उनका निवेश एक ही परियोजना पर अत्यधिक निर्भर हो) का सामना करना पड़ सकता है। इस चिंता का सफलतापूर्वक समाधान करने के लिए, मार्केटप्लेस को निवेशकों को अत्यधिक विविधीकृत पोर्टफ़ोलियो बनाने के लिए प्रोत्साहित करना चाहिए। उदाहरण के तौर पर, Crowdstreet निवेशकों को उनके जोखिम सहनशीलता के अनुसार तैयार किए गए कस्टम पोर्टफ़ोलियो में खरीदने का विकल्प देता है। निवेशकों के लिए काउंटरपार्टी जोखिम को न्यूनतम करने हेतु सौदों को यथासंभव सावधानीपूर्वक चुनना भी महत्वपूर्ण है।
हालांकि, इस विशेष निवेश प्रक्रिया को सुव्यवस्थित करने के सबसे कुशल तरीके को खोजने में चुनौतियां हैं। रियल एस्टेट मार्केटप्लेस को विभिन्न अधिकार क्षेत्रों के प्रतिभागियों की जांच करनी होती है, साथ ही यह सुनिश्चित करना होता है कि उनके सौदे निवेशकों को पूर्ण प्रकटीकरण प्रदान करें। इसके अलावा, डिविडेंड वितरण और लेनदेन निपटान लगभग हमेशा मैन्युअल होते हैं, क्योंकि वे सामान्यतः पुरानी वित्तीय प्रक्रियाओं के माध्यम से किए जाते हैं। इसलिए, रियल एस्टेट मार्केटप्लेस के लिए डिजिटल सिक्योरिटीज़ का उपयोग करने के विशाल अवसर मौजूद हैं।
A New Market: Real Estate Marketplaces using Digital Securities
बिना संदेह के भविष्य का रियल एस्टेट निवेश प्लेटफ़ॉर्म वितरित लेज़र तकनीक का उपयोग करना चाहिए। ये प्लेटफ़ॉर्म निवेशकों को पारंपरिक रियल एस्टेट मार्केटप्लेस के समान लाभ प्रदान करने में सक्षम हैं, साथ ही डिजिटल सिक्योरिटीज़ का अतिरिक्त मूल्य जोड़ते हैं। अब तक, विश्वभर में लगभग 16 रियल एस्टेट निवेश प्लेटफ़ॉर्म डिजिटल सिक्योरिटीज़ का उपयोग कर रहे हैं। ये मुख्यतः संयुक्त राज्य अमेरिका और यूरोप में केंद्रित हैं, लेकिन बहुत कम ही अपने संपत्तियों को द्वितीयक एक्सचेंजों पर सूचीबद्ध कर पाए हैं।
इनमें से कुछ मार्केटप्लेस (विशेष रूप से मध्य पूर्व और यूरोप में) बहु-उद्देश्यीय डिजिटल सिक्योरिटी जारी करने वाले प्लेटफ़ॉर्म हैं जो रियल एस्टेट ऑफ़रिंग भी प्रदान करते हैं। कुछ केवल रियल एस्टेट-समर्थित डिजिटल सिक्योरिटीज़ के जारी करने के लिए समर्पित हैं। जैसे-जैसे अधिक जारीकर्ता मल्टीफ़ैमिली संपत्तियों को टोकनाइज़ करना शुरू करेंगे, रियल एस्टेट बाजार में डिजिटल सिक्योरिटीज़ का अपनाना आने वाले वर्ष में काफी बढ़ने की संभावना है।
डिजिटल सिक्योरिटीज़ एक पुरानी प्रणाली के लिए नवाचारी समाधान प्रदान करती हैं। रियल एस्टेट को डिजिटल बनाकर, जारीकर्ता होल्डिंग्स को देखने और संपत्ति प्रदर्शन का विश्लेषण करने की प्रक्रिया को सुव्यवस्थित कर सकते हैं। एक ऑनलाइन प्लेटफ़ॉर्म की अवधारणा जहाँ हस्तांतरित करने योग्य डिजिटल संपत्तियों को सुरक्षित रूप से संग्रहीत किया जा सकता है, लोगों के अंशीय इक्विटी के स्वामित्व के तरीके को बदलने वाली है।
ब्रॉकर-डीलर नेटवर्क ही वह मूल कारण हैं जो डिजिटलकरण को इतना महत्वपूर्ण बनाते हैं। ब्लॉकचेन और वितरित लेज़र तकनीक डिजिटल सिक्योरिटीज़ की हस्तांतरणीयता के लिए आधारभूत संरचना प्रदान करती है। एक ऐसा सिस्टम बनाकर जो प्लेटफ़ॉर्मों के बीच सिक्योरिटीज़ के सहज प्रवाह को सक्षम करता है, ब्रॉकर-डीलर एक-दूसरे से जुड़ सकते हैं और निवेशकों को अधिक विविध संपत्तियों की पेशकश कर सकते हैं। यह बाजार में अस्पष्टता को हटाकर और संस्थाओं के बीच बाधाओं को समाप्त करके सौदा वितरण को बेहतर बनाता है। चूंकि निवेश ऑनलाइन स्रोतित होते हैं, इसलिए निवेशकों के लिए उपलब्ध अवसरों की कुल संख्या पारंपरिक निजी सिक्योरिटीज़ की तुलना में बहुत अधिक होती है।
इसके अलावा, अधिक पारदर्शिता स्तर निवेशकों के लिए प्रवेश बाधाओं को कम कर सकता है, क्योंकि अधिक सटीक सिक्योरिटी मूल्य निर्धारण और जोखिम मूल्यांकन तथा कम मध्यस्थ लागतें होती हैं। भविष्य में, निवेशक लाइसेंस प्राप्त ट्रेडिंग प्लेटफ़ॉर्म तक पहुंचकर तरलता प्राप्त कर सकते हैं, जिससे इन निजी सिक्योरिटीज़ के परिसंचरण और निवेशकों के लिए उपलब्ध होने की गति में उल्लेखनीय वृद्धि होगी।
रियल एस्टेट मार्केटप्लेस रियल एस्टेट निवेश तक बढ़ती पहुंच के प्रवृत्ति के केंद्र में हैं और डिजिटल सिक्योरिटीज़ इस प्रवृत्ति को विस्तारित और तेज़ करने के लिए उत्तम साधन हैं।
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- स्रोत: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, पृष्ठ 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
- स्रोत: Investopedia, Real Estate Crowdfunding Sites, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
- स्रोत: Macrotrends, S&P 500 Historical Annual Returns, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
- स्रोत: EY, Real Estate Crowdfunding, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf
