घर खरीदारों के लिए 5 प्रकार के बंधक ऋण (अगस्त 2026)

लोग हर दिन खरीदारी कर रहे हैं, और अधिकांशतः, ये छोटी-छोटी खरीदारी होती हैं जो बड़े पैमाने पर ज़्यादा मायने नहीं रखतीं। ये चीज़ें जैसे किराना, दोपहर के खाने के लिए एक हैमबर्गर, फिल्म टिकट या गैस का भुगतान।

हालाँकि, जीवन में कुछ ऐसे क्षण आते हैं जब आप ऐसी खरीदारी करते हैं जो वर्षों, दशकों या यहाँ तक कि आपके पूरे जीवन के लिए महत्वपूर्ण होती है। नया घर खरीदना उनमें से एक है, और यह आपके जीवन में किए जाने वाले सबसे बड़े खरीदारी (और खर्च) में से एक है। स्वाभाविक रूप से, इसका मतलब है कि आपको काफी बड़ी राशि की आवश्यकता होगी जो बहुत कम लोग नकद या अपने बैंक खातों में आसानी से उपलब्ध रखते हैं।

यहाँ एकमात्र वास्तविक विकल्प घर का ऋण लेना है। हालांकि, क्योंकि सभी ऋण समान नहीं होते, विभिन्न बंधक विकल्पों का अध्ययन करना और अपनी वित्तीय स्थिति के लिए सबसे उपयुक्त विकल्प खोजना आपके लिए लाभदायक हो सकता है। कुछ ऋण इतने फायदेमंद हो सकते हैं कि आप अपना नया घर खरीद सकें और फिर भी कुछ पैसे अपनी जेब में रख सकें, जबकि एक खराब ऋण शायद आपके भविष्य के घर की लागत को ही कवर कर सके।

इन चीज़ों को सावधानीपूर्वक विचार और योजना की आवश्यकता होती है, विशेष रूप से आजकल जब कीमतें काफी अनिश्चित होती हैं और अक्सर तथा बड़ी मात्रा में बढ़ने की प्रवृत्ति रखती हैं।

विभिन्न प्रकार के बंधक

जैसा कि उल्लेख किया गया है, विभिन्न प्रकार के बंधक होते हैं, और सही बंधक का चयन आपके भविष्य के जीवन में वर्षों, यदि दशकों तक, का बड़ा अंतर ला सकता है। हमने इसे 5 प्रकार तक सीमित किया है जिन पर आपको विचार करना चाहिए, जिसमें निम्नलिखित:

1. परम्परागत ऋण
2. जंबो ऋण
3. सरकारी-बीमित ऋण
4. स्थिर-दर बंधक
5. समायोज्य-दर बंधक

परम्परागत ऋण आमतौर पर उन उधारकर्ताओं के लिए सबसे अच्छा होता है जिनका क्रेडिट स्कोर अच्छा है, जबकि जंबो उन लोगों के लिए उत्तम है जो उत्कृष्ट क्रेडिट स्कोर के साथ महंगे घर खरीदना चाहते हैं। यदि आपका क्रेडिट स्कोर कम है और आप न्यूनतम नकद डाउन पेमेंट देना चाहते हैं, तो सरकारी-बीमित ऋण आपका सबसे अच्छा विकल्प है। हालांकि, यदि आप ऋण की लंबी अवधि की पुनर्भुगतान देख रहे हैं और कोई आश्चर्य नहीं चाहते, तो स्थिर-दर बंधक निश्चित रूप से आपके लिए है। दूसरी ओर, यदि आप अपने नए घर को केवल एक अस्थायी घर के रूप में योजना बनाते हैं, तो समायोज्य-दर बंधक आपके लिए ठीक रहेगा।

अब, आइए इन प्रत्येक ऋणों को करीब से देखें और देखें कि वे वास्तव में क्या पेश करते हैं।

1. परम्परागत ऋण

हमारी सूची में पहला परम्परागत ऋण है। यह एक ऐसा ऋण है जो संघीय सरकार द्वारा समर्थित नहीं है, और यह दो रूपों में हो सकता है — मानक (conforming) और गैर-मानक (non-conforming)।

वास्तव में, मानक ऋण, जैसा कि नाम से स्पष्ट है, FHFA (Federal Housing Finance Agency) द्वारा निर्धारित कुछ मानकों के “अनुरूप” होता है। इनमें ऋण की राशि, ऋण‑भुगतान अनुपात, और क्रेडिट जैसी चीज़ें शामिल हैं। उदाहरण के लिए, 2022 में, मानक ऋण की सीमा अधिकांश सामान्य क्षेत्रों में $647,200 और अधिक महंगे क्षेत्रों में $970,800 है।

दूसरी ओर, हमारे पास गैर‑मानक ऋण हैं जो FHFA मानकों पर निर्भर नहीं होते। इसके बजाय, वे उन उधारकर्ताओं को लक्षित करते हैं जो अधिक महंगे घर खरीदना चाहते हैं और ऐसे व्यक्तियों को जिनका क्रेडिट प्रोफ़ाइल सामान्य से बाहर है।

अब, परम्परागत ऋणों के लाभ में कुछ चीज़ें शामिल हैं, जैसे:

• इन्हें प्राथमिक घर, द्वितीय घर, या यहाँ तक कि निवेश संपत्ति के लिए भी उपयोग किया जा सकता है
• उधार लागत आमतौर पर अन्य प्रकार के बंधकों की तुलना में कम होती है, हालांकि ब्याज दर थोड़ी अधिक होती है
• यदि आप 20% इक्विटी तक पहुँचते हैं तो ऋणदाता निजी बंधक बीमा को रद्द कर सकता है या आप चाहें तो रीफ़ाइनेंस करके इसे हटा सकते हैं
• आप ऋण पर केवल 3% डाउन पेमेंट कर सकते हैं
• विक्रेता क्लोज़िंग लागतों में योगदान दे सकता है

हालाँकि, इस प्रकार के ऋण में कुछ कमियां भी हैं, जिनमें शामिल हैं:

• न्यूनतम FICO स्कोर 620 आवश्यक है
• डाउन पेमेंट आमतौर पर सरकारी ऋणों की तुलना में अधिक होते हैं
• DTI अनुपात 43% से अधिक नहीं हो सकता, या कुछ मामलों में 50% तक
• यदि आपका डाउन पेमेंट बिक्री मूल्य के 20% से कम है तो आपको PMI भुगतान करना होगा
• बहुत सारे कागजी कार्य की आवश्यकता होती है

यदि आपका क्रेडिट स्कोर अपेक्षाकृत मजबूत है और आपके पास पर्याप्त धन है जो बड़े डाउन पेमेंट को कवर कर सके, तो यह संभवतः आपका सबसे अच्छा विकल्प है। आप अगले 30 वर्षों तक स्थिर-दर परम्परागत बंधक का भुगतान करेंगे।

2. जंबो ऋण

जंबो बंधक ऐसे ऋण होते हैं जो FHFA उधार सीमाओं के भीतर नहीं आते। मूलतः, ये ऋण उच्च लागत वाले क्षेत्रों में आमतौर पर लिए जाते हैं। जैसे लॉस एंजिल्स, न्यूयॉर्क सिटी, सैन फ्रांसिस्को, या हवाई राज्य के लगभग कहीं भी, जहाँ कीमतें अन्य क्षेत्रों की तुलना में काफी अधिक होती हैं।

जंबो ऋण प्राप्त करने के लाभ में शामिल हैं:

• आप बड़ी मात्रा में धन उधार ले सकते हैं और महंगे घर खरीद सकते हैं
• ब्याज दरें वास्तव में परम्परागत ऋणों के समान होती हैं
• कई उधारकर्ता केवल इस विकल्प की ओर रुख कर सकते हैं घर मालिक बनने के लिए, यदि वे उल्लेखित पड़ोस में रहते हैं या वहाँ रहने की इच्छा रखते हैं।

हालाँकि, जंबो ऋण में कई कमियां भी होती हैं, जिनमें शामिल हैं:

• आपको 700 या उससे अधिक का FICO स्कोर चाहिए
• आपको संपत्ति मूल्य के 10-20% का डाउन पेमेंट दिखाना होगा
• आपका DTI 45% से अधिक नहीं हो सकता
• आपको दिखाना होगा कि आपके पास पर्याप्त संपत्ति है, चाहे वह नकद में हो या बचत खातों में
• आमतौर पर, इस ऋण के लिए योग्य होने हेतु बहुत विस्तृत दस्तावेज़ीकरण की आवश्यकता होती है

सामान्यतः, यह वह ऋण है जो उन लोगों के लिए है जो ऐसी घर की वित्तीय व्यवस्था करना चाहते हैं जिसकी बिक्री कीमत “सस्ती” कहे जाने वाले स्तर से बहुत अधिक हो।

3. सरकारी-बीमित ऋण

जब सरकारी-बीमित ऋणों की बात आती है, तो वे थोड़ा भ्रमित कर सकते हैं, क्योंकि अमेरिकी सरकार, स्पष्ट रूप से, बंधक ऋणदाता नहीं है। हालांकि, यह अपने नागरिकों को घर का मालिकाना हक उपलब्ध कराने में एक विशेष भूमिका निभाती है। तीन सरकारी एजेंसियां हैं जो बंधकों को समर्थन देती हैं — यूएस डिपार्टमेंट ऑफ वेटरन्स अफेयर्स (VA), फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (FHA), और यूएस डिपार्टमेंट ऑफ एग्रीकल्चर (USDA)।

VA ऐसे ऋण प्रदान करता है जिनमें लचीले, कम‑ब्याज वाले बंधक होते हैं, लेकिन ये केवल अमेरिकी सैन्य सदस्यों, जिसमें पूर्व सैनिक और सक्रिय ड्यूटी पर रहने वाले तथा उनके परिवार शामिल हैं, के लिए उपलब्ध हैं। इस प्रकार के ऋण में न्यूनतम डाउन पेमेंट, बंधक बीमा, या कोई क्रेडिट स्कोर आवश्यकता नहीं होती। क्लोज़िंग लागतें सामान्यतः सीमित होती हैं और इन्हें विक्रेता द्वारा भुगतान किया जा सकता है। VA एक फंडिंग फ़ी शुल्क लेता है, जो ऋण राशि का एक प्रतिशत होता है और इसे अग्रिम, क्लोज़िंग पर या ऋण की लागत में जोड़कर भुगतान किया जा सकता है।

दूसरा विकल्प, FHA ऋण, तुलनात्मक रूप से प्रतिस्पर्धी ब्याज दरें प्रदान करते हैं, और वे उन लोगों के लिए घर का मालिकाना हक संभव बनाते हैं जिनके पास बड़ी डाउन पेमेंट या विशेष रूप से मजबूत क्रेडिट स्कोर नहीं है। फिर भी एक क्रेडिट स्कोर आवश्यक है, लेकिन यदि आपका न्यूनतम स्कोर 580 है तो आप यह ऋण प्राप्त कर सकते हैं। इस स्थिति में डाउन पेमेंट केवल 3.5% होगा। हालांकि, यदि आपके पास कम से कम 10% है और आप इतना डाउन पेमेंट देने को तैयार हैं, तो आप यह ऋण 500 तक के क्रेडिट स्कोर के साथ भी प्राप्त कर सकते हैं। ध्यान रखें कि FHA दो बंधक बीमा प्रीमियम की आवश्यकता रखता है, जो कुल बंधक लागत को बढ़ा सकता है।

अंत में, USDA ऋण हैं, जो मध्यम से कम आय वाले उधारकर्ताओं को कुछ आय सीमाओं को पूरा करने पर घर मालिक बनने में मदद करते हैं। ये ग्रामीण, USDA‑योग्य क्षेत्रों में घर होते हैं, और उनका एक बड़ा लाभ यह है कि इन्हें डाउन पेमेंट की आवश्यकता नहीं होती। हालांकि, अतिरिक्त शुल्क होते हैं, जिसमें ऋण राशि का 1% अग्रिम शुल्क और वार्षिक शुल्क शामिल है।

अब, इन ऋणों के लाभ निम्नलिखित हैं:

• क्रेडिट आवश्यकताएँ अधिक लचीली हैं
• जब आप परम्परागत ऋण के लिए योग्य नहीं होते तो भी घर खरीदने की अनुमति देता है
• न्यूनतम डाउन पेमेंट
• पहली बार खरीदारों और पुनः खरीदारों दोनों के लिए उपलब्ध
• VA ऋणों के लिए कोई बंधक बीमा या डाउन पेमेंट नहीं

दूसरी ओर, कुछ कमियों से भी अवगत होना आवश्यक है, जिनमें शामिल हैं:

• FHA ऋणों में अनिवार्य बंधक बीमा प्रीमियम होते हैं जिन्हें रद्द नहीं किया जा सकता
• FHA ऋणों की ऋण सीमा परम्परागत ऋणों की तुलना में कम है
• उधारकर्ता को संपत्ति में रहना अनिवार्य है
• कुल उधार लागत अक्सर अधिक होती है
• भारी दस्तावेज़ीकरण की आवश्यकता होती है

मूल रूप से, यदि आप कम क्रेडिट स्कोर के कारण परम्परागत ऋण प्राप्त करने में कठिनाई का सामना कर रहे हैं या उच्च डाउन पेमेंट वहन नहीं कर सकते, तो यह संभवतः आपके लिए सबसे अच्छा विकल्प है।

4. स्थिर-दर बंधक

नंबर चार में, हमारे पास स्थिर-दर बंधक हैं जो, जैसा कि नाम से स्पष्ट है, आपके ऋण की पुनर्भुगतान अवधि तक समान ब्याज दर बनाए रखते हैं। इस प्रकार, आपको हर महीने समान भुगतान करना होगा, और ऋण के आधार पर यह 15 से 30 वर्षों तक चल सकता है। लेकिन, यह वह प्रकार का ऋण है जहाँ कोई आश्चर्य नहीं होता। आप ठीक‑ठीक जानते हैं कि कब और कितना भुगतान करना है, और यदि आप आवश्यक राशि के साथ उस शेड्यूल का पालन कर सकते हैं — तो आपको यह विकल्प पसंद आएगा।

इस ऋण के स्पष्ट लाभ निम्नलिखित हैं:

• मासिक मूलधन और ब्याज भुगतान कभी नहीं बदलते
• इस ऋण के साथ आपका मासिक बजट योजना बनाना आसान होता है

हालाँकि, यहाँ दो नुकसानों को याद रखना चाहिए, जिनमें शामिल हैं:

• ब्याज दरों में गिरावट का मतलब होगा कि आपको कम दर पाने के लिए रीफ़ाइनेंस करना पड़ेगा
• ब्याज दरें आमतौर पर समायोज्य-दर बंधकों की तुलना में अधिक होती हैं

5. समायोज्य-दर बंधक (ARM)

अंत में, हमारे पास समायोज्य-दर बंधक हैं, जो स्थिर-दर बंधकों की स्थिरता नहीं रखते, लेकिन वे बाजार की स्थितियों के आधार पर उतार‑चढ़ाव करते हैं। तथाकथित ARM ऋण कुछ वर्षों के लिए स्थिर ब्याज के साथ आते हैं, लेकिन फिर बाजार बदलने पर ब्याज दर भी ऊपर या नीचे जा सकती है, और शेष अवधि के लिए उसी रूप में रह सकती है या आगे बदल सकती है।

इसी कारण कई ARM प्रदाता पहले 7‑वर्ष या 6‑महीने की अवधि के लिए दरों को स्थिर रखने की पेशकश करते हैं, जिसका मतलब है कि आपको केवल उस अवधि के बाद परिवर्तन का सामना करना पड़ेगा।

यहाँ कुछ लाभ हैं, जैसे:

• घर मालिकाने के पहले महीनों/वर्षों में कम स्थिर दर
• आप ब्याज भुगतान पर बहुत पैसा बचा सकते हैं

हालाँकि, उल्लेखनीय दो नुकसानों में शामिल हैं:

• यदि बाजार प्रतिकूल दिशा में चलता है तो मासिक बंधक भुगतान वहनीय नहीं रह सकते, जिससे ऋण डिफ़ॉल्ट हो सकता है
• यदि घर की कीमतें गिरती हैं, तो ऋण रीसेट होने से पहले रीफ़ाइनेंस या बिक्री करना कठिन हो जाएगा

अतिरिक्त प्रकार के गृह ऋण

ऊपर उल्लेखित पाँच प्रमुख बंधक प्रकारों के अतिरिक्त, चार और प्रकार हैं जिन्हें हम उल्लेखनीय मानते हैं, जो कुछ लोगों के लिए उपयुक्त हो सकते हैं। इनमें शामिल हैं:

1) निर्माण ऋण — ये आमतौर पर उन लोगों के लिए ऋण होते हैं जो अपना घर स्वयं बनाना चाहते हैं। वे तय कर सकते हैं कि परियोजना के लिए अलग निर्माण ऋण और ऋण चुकाने के लिए अलग बंधक लें या नहीं। यहाँ एक निर्माण‑से‑स्थायी ऋण भी है जो निर्माण लागत और वित्तपोषण को एक ही ऋण उत्पाद में मिलाता है।

2) केवल‑ब्याज बंधक — यह एक बंधक है जो उधारकर्ताओं को एक निश्चित अवधि, आमतौर पर 5‑7 वर्षों के लिए केवल ब्याज भुगतान करने की अनुमति देता है। उसके बाद, उन्हें मूलधन और ब्याज दोनों का भुगतान शुरू करना पड़ता है।

3) पिगीबैक ऋण — यह ऋण आमतौर पर 80/10/10 ऋण के रूप में जाना जाता है, और यह दो ऋणों को शामिल करता है। पहला ऋण घर की कीमत का 80% होता है, जबकि दूसरा 10% अतिरिक्त जोड़ता है। अंतिम 10% वह डाउन पेमेंट है जो आपको करना आवश्यक है। ये ऋण बंधक बीमा के भुगतान से बचने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं।

4) बलून बंधक — अंत में, एक बलून बंधक है, जो ऋण अवधि के अंत में एक बड़ी भुगतान की आवश्यकता वाला ऋण प्रकार है। सामान्यतः, आपको 30‑वर्षीय अवधि के आधार पर भुगतान करना पड़ता है, लेकिन केवल एक छोटी अवधि, जैसे 7 वर्ष, के लिए। जब अवधि समाप्त होती है, तो आप बकाया शेष पर एक बड़ी राशि का भुगतान करते हैं, हालांकि यदि आप तैयार नहीं हैं या इस बीच आपका क्रेडिट स्कोर गिर जाता है तो यह आसानी से असहनीय हो सकता है।