Additiv fremstilling
Boligejerskab er mere uopnåeligt end nogensinde før i Nordamerika – Kan 3D‑printning ændre dette?
Føj Securities.io til dine foretrukne kilder på Google
Boligejerskab, en svindende drøm?
Stigende boligpriser og højere renter i årene op til artiklens 2024-kontekst gjorde det vanskeligere at købe bolig mange steder. Det ramte blandt andet millennials, typisk født 1981–1996, og generation Z, typisk født 1997–2012.
Problemet forværres af inflation, stigende befolkning, voksende uligheder og et begrænset udbud af nye boliger.
Dette er et globalt fænomen, særligt udtalt i “Anglosfæren”, og er nu bredt anerkendt som et problem:
Kilde: IPSOS
Samtidig viser undersøgelser, at 2/3 af unge giver op med boligejerskab i Australien,
I Sydney og Melbourne er medianhusprisen siden 2005 steget 3,5 gange så hurtigt som inflationen og 2,5 gange så hurtigt som stigningen i gennemsnitlige ugentlige indkomster.
The Sydney Morning Herald
Og 61 % af amerikanske lejere sagde, at de er bekymrede for, at de aldrig vil kunne eje et hus.
Kilde: The Guardian
Det var ikke altid sådan
Tidligere generationer mødte andre boligmarkeder. Sammenligninger kræver dog hensyn til renter, indkomster, boligstandard, lokalitet og adgang til kredit.
Korte interviews som i denne video viser ældre mennesker, der nævner priser på 16.000, 26.000 og 37.000 dollar for deres første bolig. Sådanne eksempler er anekdoter og beskriver ikke i sig selv et helt boligmarked.
Beløbene skal korrigeres for inflation, og købstidspunkt og sted skal kendes. I mange markeder er boligpriserne over længere perioder steget hurtigere end indkomsterne, men udviklingen er ikke ens overalt.
Kilde: CUtoday
Når boligpriserne løber fra indkomsterne, kan både udbetaling og låneydelser blive sværere at finansiere.
Den viste amerikanske sammenligning angiver cirka en 5,5-dobling af boligpriserne mod en 3,3-dobling af medianhusstandsindkomsten siden 1985. Resultatet afhænger af indeks og slutår.
Kilde: Visual Capitalist
En lignende britisk sammenligning anfører, at gennemsnitlige boligpriser over fire årtier steg omtrent dobbelt så hurtigt som lønningerne.
“Politiske fejltrin gennem de seneste tre årtier har bidraget til en situation, der underminerer fremtidige generationers levestandard.
Jeg forstår ikke, hvorfor unge i dag ikke er på gaden og protesterer mod deres forældre og bedsteforældre over, hvad de har gjort ved boligudgifterne i dette land.”
Den uafhængige økonom Saul Eslake – The Sydney Morning Herald
Unge kan samtidig møde udfordringer som studiegæld, usikker beskæftigelse og højere uddannelseskrav. Situationen varierer dog mellem lande og grupper; tidligere generationer oplevede også arbejdsløshed og perioder med meget høje renter.
Hvorfor skete dette?
Der findes ikke én forklaring på den svækkede adgang til boligejerskab. Flere faktorer påvirker udbud, efterspørgsel og finansiering.
Større boliger
En ofte fremført forklaring er, at nutidens boliger kan være større og bedre udstyret end ældre boliger.
Der er noget om det: eksempelvis kan opvarmning, isolering og tekniske installationer have en højere standard.
I nogle amerikanske opgørelser er boligerne også blevet større. Historiske størrelser på omkring 1.500 kvadratfod i 1970 sammenlignes undertiden med nyere tal. Man skal dog skelne mellem nye boliger, eksisterende boliger, gennemsnit og median; de citerede tal er ikke nødvendigvis direkte sammenlignelige.
Begrænset byggeri og regulering
Et utilstrækkeligt boligudbud kan presse priserne op. Grundpriser, finansiering, arbejdskraft, materialer, planlægning og godkendelser kan alle begrænse byggeriet.
Byggeregler bidrager til sikkerhed og kvalitet, men krav og langsomme processer kan også øge omkostningerne. Effekten afhænger af den konkrete regel.
Nogle lokalplaner og regler begrænser tættere og billigere byggeri. Eksisterende ejere, naboer, udviklere og politikere kan have forskellige interesser i sådanne begrænsninger. Det er ikke en ensartet eller universel forklaring.
Bolig som investering
Boliger er både et sted at bo og et aktiv. Investeringsefterspørgsel kan påvirke priserne, især hvor udbuddet reagerer langsomt.
“Boliger blev i stigende grad bygget og solgt til eksisterende boligejere, som ønskede en ekstra bolig som fristed eller aktiv frem for fast bopæl.
Køb af ekstra boliger kan samlet forklare omkring 30% af stigningen i beskæftigelsen i byggeriet og 10% af boligprisstigningen fra 2000 til 2006.” – Daniel Garcia, økonom ved Federal Reserve
Institutionelle udlejere og investeringsfonde er også kommet ind på markedet for enfamiliehuse. BlackRock bør ikke forveksles med andre virksomheder som Blackstone; BlackRock oplyser, at selskabet ikke selv køber individuelle amerikanske enfamiliehuse. Andre investorer har samlet købt store boligporteføljer. Betydningen for priserne varierer lokalt.
Boligformue er ulige fordelt mellem generationer, og mange ældre husstande har ejet deres bolig længe. En opgørelse anslog babyboomernes samlede amerikanske boligformue til 18 billioner dollar. Det viser en stor samlet formue, men ikke at alle i generationen er velhavende eller undlod at spare op på andre måder.
Kilde: A Wealth Of Common Sense
Eksisterende ejere kan have interesse i højere boligværdier og modsætte sig lokalt byggeri. Det er dog for kategorisk at tilskrive alle babyboomere samme holdning eller stemmeadfærd.
Erfaringerne fra finanskrisen i 2008 kan også gøre politikere bekymrede for kraftige boligprisfald.
Boligspekulation og adgangsproblemer findes også uden for Vesten.
I Kina har myndighederne forsøgt at begrænse gæld og spekulation i ejendomssektoren. Nedgangen har samtidig medført økonomiske og finansielle udfordringer.
“Boliger er til at bo i, ikke til spekulation.” – Xi Jinping, Kinas præsident i artiklens 2024-kontekst
At forbedre prisoverkommeligheden uden at udløse finansiel uro kan derfor være vanskeligt.
Monetært system
Boligmarkedets udvikling kan ikke forklares alene ved at give en generation skylden.
I 1971 suspenderede præsident Nixon dollarens omveksling til guld for udenlandske monetære myndigheder, et vigtigt skridt i Bretton Woods-systemets opløsning. Det beviser ikke, at ændringen alene forårsagede efterfølgende ulighed, statsgæld eller boligprisstigninger.
Kilde: WTF happened in 1971
Renter, kredit, inflation og pengepolitik påvirker boligfinansiering sammen med udbud, indkomster, demografi og lokale regler.
Tidspunktet for indtræden på boligmarkedet kan derfor give store forskelle i muligheder og formue, uden at én generation alene har skabt udviklingen.
Konsekvenser af sværere adgang til boligejerskab
Dyrere boliger kan have både økonomiske og sociale konsekvenser.
Liv som en kamp
Lejere kan være udsat for huslejestigninger og får ikke samme mulighed for boligformue som ejere. Ejerskab indebærer dog også gæld, vedligeholdelse og risiko for prisfald.
Lav indkomst og usikker beskæftigelse kan øge risikoen for boligproblemer og i alvorlige tilfælde hjemløshed.
Boligusikkerhed kan belaste den mentale sundhed og påvirke beslutninger om virksomhed, flytning og familiedannelse. Den er dog ikke den eneste årsag til ændringer i fødselstal.
Splittelse og populisme
Boligproblemer er ulige fordelt. Forskelle mellem generationer kan skabe spændinger i familier og samfund.
Der er også forskelle mellem etniske grupper, blandt andet som følge af indkomst, formue, diskrimination og historiske forhold.
Kilde: The Guardian
Befolkningstilvækst, herunder indvandring, kan øge efterspørgslen efter boliger. Tilflyttere bidrager samtidig til økonomien og arbejdsstyrken, også i byggeriet. Nettovirkningen afhænger af boligudbud og lokale forhold.
Boligmangel kan derfor forstærke politiske konflikter og eksisterende uligheder.
Ændringer & 3D‑printning af huse
Fordi boligproblemer har mange årsager, kræver de flere løsninger. Politiske ændringer og nye byggeteknikker kan indgå i samme indsats.
Canada vedtog eksempelvis regler om First Home Savings Account (FHSA) i 2022, og kontoen kunne udbydes fra 1. april 2023. Vi forklarer ordningen i ”Hvad er en skattebegunstiget First Home Savings Account i Canada?”.
Teknologi kan også bidrage. Byggeri er arbejdskrævende, men har allerede automatisering og fabriksproduktion. 3D-printning kan automatisere yderligere dele af processen, især vægge.
Metoden anvender principper fra additiv fremstilling:
- Materiale presses gennem en dyse og lægges lagvis i den ønskede form.
- En computer styrer bevægelsen. Driftstiden afhænger stadig af personale, materiale, hærdning, vejr og sikkerhed; uafbrudt døgnproduktion er ikke givet.
- Digitale modeller bruges til at styre fremstillingen af fysiske bygningsdele.
Mange systemer bruger cementbaserede blandinger. Princippet minder om andre 3D-printere, men konstruktioner skal opfylde særlige krav til materialer, bæreevne og levetid.
Kilde: Cornell University
Printning kan forkorte arbejdet med bestemte bygningsdele. Nogle systemer bruger en stor portalramme, andre robotarme. Kort printtid er ikke det samme som kort samlet byggetid.
Kilde: Cornell University
Teknologien kan kombineres med andre automatiserede metoder, eksempelvis CNC-bearbejdning af træ og på længere sigt mere robotstyret montage.
Mindre boliger og standardiserede designs kan også reducere omkostningerne, uanset om de printes eller bygges på andre måder.
Som et tidligt eksempel viste virksomheden Icon en lille prototypebolig på omkring 350 kvadratfod, omtalt med en printtid på 48 timer og en omkostning på 10.000 dollar. Sådanne prototypeangivelser er ikke en pris på en færdig bolig inklusive grund, installationer, tilladelser og alle øvrige arbejder. En større bolig til 20.000 dollar var en ambition, ikke en dokumenteret samlet markedspris.
3D-printning, fabriksbyggede elementer og mindre boliger kan bidrage til billigere byggeri. Grundpriser, finansiering, infrastruktur, sikkerhedskrav og planlægning vil dog fortsat påvirke slutprisen.
Hvis de samlede boligudgifter falder, kan det forbedre husholdningernes økonomiske råderum. Det kræver mere end en billigere vægkonstruktion.
Virksomheder inden for 3D‑printning af huse
1. COBOD
COBOD er en dansk leverandør af byggeprintere. Virksomhedens første demonstrationsbygning, The BOD, blev opført i København i 2017; projektet var ikke en første villa i Dubai i 2019. Dens printere er siden blevet anvendt internationalt.
Virksomheden arbejder på at kommercialisere teknologien i en branche, hvor dokumentation, godkendelser og driftsøkonomi er afgørende.
BOD2-systemets modulære ramme kan konfigureres til forskellige længder. Nævnte mål på cirka 14,6 meters bredde og 8,5 meters højde afhænger af opsætningen. “Uendelig længde” er en beskrivelse af udvidelsesmuligheden, ikke ubegrænset praktisk byggekapacitet.
Anlæg kan integreres med blandestation, silo og pumpe til materialeproduktion og tilførsel på byggepladsen.
Kilde: COBOD
2. ICON
ICON udvikler robotter, materialer og software til byggeprintning.
Kilde: ICON
I 2024 præsenterede ICON Phoenix, et robotarmssystem beregnet til flere etager og større dele af konstruktionen end tidligere vægprintere.
ICON annoncerede priser fra 25 dollar pr. kvadratfod for vægsystemer eller 80 dollar inklusive fundament og tag. Det var leverandørens startpriser for den angivne bygningsdel, ikke en garanti for en færdig nøglefærdig bolig eller en universel halvering af alle omkostninger.
Kilde: ICON
Virksomheden udvikler også CarbonX, en egen lavkulstofblanding. Påstanden om meget lave udledninger stammer fra ICON og afhænger af materialevalg og beregningsgrundlag.
ICON fik også en NASA-kontrakt til udvikling af rumbyggeteknologi under Project Olympus. Kontrakten på 57,2 mio. dollar støtter forskning i blandt andet landingspladser, veje og strukturer lavet af lokale materialer på Månen. Den betyder ikke, at tryksatte måneboliger allerede er færdigudviklede. Tilsvarende anvendelser på Mars er langsigtede muligheder.
Kilde: ICON
