Braemar sikrer lån på 60 mio. dollars til Ritz-Carlton Lake Tahoe

Braemar Hotels & Resorts meddelte den 3. november 2026 (BHR ) at selskabet havde refinansieret realkreditlånet på det 170 værelser store Ritz-Carlton Lake Tahoe i Truckee, Californien, med et lån på 60 mio. dollars. Den gennemførte finansiering afløser et realkreditlån med variabel rente og udskyder det næste endelige gældsforfald for luksushotelejeren til december 2028.

Den nye finansiering har en indledende løbetid på tre år og mulighed for to forlængelser på hver ét år. Renten er variabel og fastsat til SOFR plus 2,65 %, mens det lån, der blev indfriet, havde en udestående saldo på 43,4 mio. dollars, en variabel rente på SOFR plus 3,25 % og endeligt forfald i januar 2027. Ændringen sænker rentemarginalen med 60 basispoint, beregnet ud fra de to oplyste tillæg til SOFR. Der kan muligvis trækkes yderligere 15 mio. dollars på et senere tidspunkt, hvis visse betingelser er opfyldt; beløbet indgår ikke i det oprindelige lånebeløb.

»Vi er glade for gennemførelsen af denne refinansiering, som udskyder gældsforfaldet på et af vores førende luksusejendomme og udnytter de lavere rentemarginaler på markedet,« sagde Richard J. Stockton, Braemars præsident og administrerende direktør.

Fra kortvarig forlængelse til refinansiering

Braemar havde allerede benyttet en kortvarig forlængelse til at håndtere lånet. Den 29. juni 2026 forlængede selskabet det samme realkreditlån fra den oprindelige forfaldsdato den 15. juli 2026 til den 15. oktober 2026 med mulighed for endnu en forlængelse på tre måneder efter selskabets eget skøn og på samme rentebetingelser. På det tidspunkt var det Braemars eneste resterende gældsforfald i 2026. Stockton sagde dengang, at en refinansiering af lånet senere i 2026 ville betyde, at selskabet ikke havde andre endelige gældsforfald før 2028.

I ledelsens investorpræsentation den 8. oktober 2026 blev den planlagte transaktion i Lake Tahoe efterfølgende beskrevet som en refinansiering af ét aktiv med lavere rentemarginal og frigørelse af kontanter. Ledelsen anslog, at rentemarginalen over SOFR ville falde med 50-70 basispoint, at renteudgifterne i 2027 ville blive reduceret med 200.000-300.000 dollars, og at den endelige forfaldsdato ville blive flyttet fra 2027 til 2031. Anslagene for rentemarginal og forfaldsdato byggede på långivernes vilkår på daværende tidspunkt, mens besparelsesestimatet tog udgangspunkt i de daværende lånesaldi og forwardkurver for en måneds Term SOFR. Forfaldsdatoen i 2031 forudsatte, at alle forlængelsesmuligheder blev udnyttet; ingen af disse tal er realiserede besparelser. Den gennemførte reduktion af rentemarginalen ligger inden for det anslåede interval.

Ejendommens indtjening og den bredere gældsplan

Det større realkreditlån modsvares af en beskeden indtjening fra ejendommen i den seneste opgørelsesperiode. For de 12 måneder frem til 30. juni 2026 rapporterede Braemar en samlet hotelomsætning på 54,6 mio. dollars, et nettotab fra hotellet på 7,8 mio. dollars og en Hotel EBITDA på 7,6 mio. dollars for Lake Tahoe. Hotel EBITDA er et virksomhedsspecifikt mål, som Braemar definerer som ejendommens nettoresultat eller -tab før renteudgifter og amortisering af låneomkostninger, af- og nedskrivninger, indkomstskatter og ejerudgifter uden for hotelvirksomheden, fratrukket EBITDA, der kan henføres til ikke-bestemmende ejerandele i konsoliderede enheder. Hotellets EBITDA-margin var 13,8 %, og bruttoinvesteringen i ejendommen var 168 mio. dollars på dette tidspunkt.

Lake Tahoe er kun én del af det finansieringsprogram, der blev fremlagt i oktober. Det andet forslag ville samle Ritz-Carlton St. Thomas, Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach, The Notary Hotel og Sofitel Chicago Magnificent Mile i et særskilt CMBS-lån med fire ejendomme. På tværs af den planlagte lånepulje og transaktionen i Lake Tahoe anslog ledelsen de samlede yderligere rentebesparelser til 4,8-5,5 mio. dollars og et fald på 154 basispoint i den vægtede gennemsnitsrente.

Aftalen for Lake Tahoe gennemfører én del af planen, men dokumenterer ikke de besparelser, der er anslået for hele programmet. Den erstatter et nært forestående gældsforfald med et større ejendomslån til en lavere rentemarginal. Det resterende spørgsmål er, hvordan refinansieringen af de fire andre hoteller gennemføres, og om de endelige vilkår indfrier de økonomiske forventninger, som ledelsen fremlagde i oktober.