“Build to Rent” (BTR) Hakkında Bilmeniz Gerekenler

2023 tarihli makalede, yaklaşık 50 yıldır ilk kez satıştan çok kiraya verme amacıyla konut inşa edildiği öne sürülüyordu. Ancak bu iddia için coğrafi kapsam veya istatistik kaynağı belirtilmemişti. Makale, konut arzındaki yetersizliği ve birçok kişinin ev satın almasını zorlaştıran fiyat artışlarını ele alıyordu.

Bu ortamda bazı şirketler, kiraya verilmek üzere inşa edilen konut projelerine, yani BTR projelerine yatırım olanağı sunmak için paya dayalı kitle fonlama platformlarından yararlanmıştır. Paya dayalı kitle fonlamasında bir girişim veya proje, internet üzerinden ortaklık payları satarak sermaye toplar. Amaç, daha geniş bir yatırımcı kitlesine ulaşmak, görünürlüğü artırmak ve topluluğun katılımını sağlamak olabilir.

Build to rent, yani BTR nedir?

Build to rent, built-to-rent veya kısaca BTR, binaların ya da konut yerleşkelerinin kiraya verilmek üzere tasarlanıp inşa edildiği bir gayrimenkul geliştirme modelidir. Konutların tek tek alıcılara satılması amacıyla üretildiği geleneksel modelden bu yönüyle ayrılır.

Modelin tipik özellikleri şunlardır:

1. Tek mülk sahibi: Binanın veya konut yerleşkesinin tamamı genellikle kurumsal bir yatırımcı ya da gayrimenkul şirketi gibi tek bir tüzel kişiye aittir. Kitle fonlaması, her yatırımcının doğrudan ayrı bir konuta sahip olması yerine, mülk sahibi şirketin çok sayıda yatırımcısı olmasını sağlayabilir.
2. Profesyonel yönetim: Bu projelerde genellikle profesyonel yönetim ve yerinde bakım hizmetleri bulunur. Böylece bakım, hizmet ve ortak alanların kullanımında tutarlı uygulamalar sağlanabilir.
3. Ortak alanlar ve hizmetler: BTR yerleşkelerinde spor salonu, ortak dinlenme alanı ve yüzme havuzu gibi olanaklar bulunabilir. Bunlar yaşam kalitesini artırabilir ve kiracıları çekebilir.
4. Tutarlı tasarım ve kimlik: Aynı BTR yerleşkesindeki konutlar genellikle ortak mimari üsluba, marka kimliğine ve kalite düzeyine sahiptir. Farklı mülk sahiplerinin bulunduğu yerlerde tasarım ve bakım daha fazla değişebilir.
5. Uzun vadeli yaklaşım: Mülk sahipleri çoğunlukla gayrimenkulleri hızla yeniden satarak kâr etmek yerine uzun vadeli kira geliri elde etmeyi amaçlar.

BTR modeli, artan konut fiyatlarının ev satın almayı zorlaştırdığı ve kiralık konutlara ilgiyi artırdığı Birleşik Krallık ve Avustralya gibi ülkelerde dikkat çekmiştir. ABD’de de konut piyasası ve barınma tercihlerindeki değişikliklerle birlikte yaygınlaşmıştır. Proje türleri ve piyasa koşulları ülkeden ülkeye farklılık gösterir.

BTR modeli 2023’te neden ilgi görüyordu?

Kiraya verilmek üzere inşa edilen konutlara talep ve yatırımcı ilgisi çeşitli ekonomik, toplumsal ve piyasa kaynaklı etkenlerden etkilenebilir:

1. Ekonomik Dinamikler:
   • Artan konut fiyatları: Birçok bölgede fiyatların hızla yükselmesi, özellikle genç kuşakların ev satın almasını zorlaştırmıştır.
2. Tüketici Davranışındaki Değişim:
   • Esneklik: Kirada oturmak, iş veya kişisel koşullar nedeniyle taşınmayı ev sahibi olmaya göre kolaylaştırabilir.
   • Yaşam dönüm noktalarının ertelenmesi: Evlilik ve çocuk sahibi olmanın daha ileri yaşlara bırakılması, bazı Y kuşağı mensuplarının ve daha genç hanelerin kirada geçirdiği süreyi uzatabilir.
   • Barınma tercihleri: BTR projelerindeki ortak olanaklar ve sosyal yaşamı destekleyen ortam kiracıların ilgisini çekebilir.
3. Piyasa ve Yatırım Dinamikleri:
   • Kira gelirleri: Kurumsal yatırımcılar, özellikle diğer yatırımlardan düşük getiri beklendiğinde, nispeten öngörülebilir gelir hedefleyebilir. Gerçekleşen gelirler doluluk oranı ve maliyetler gibi etkenlere bağlıdır.
   • Çeşitlendirme: BTR yatırımları gayrimenkul portföyünü çeşitlendirebilir ve dalgalı piyasalarda satış gelirlerine bağımlılığı azaltabilir.
   • Ölçek: Büyük BTR projeleri kurumsal yatırımcıların önemli miktarda sermayeyi toplu biçimde değerlendirmesine olanak verebilir. Tek tek konut satın alıp kiraya vererek bunu sağlamak daha zordur.
4. Toplumsal Değişimler:
   • Kentleşme: Kentlere göç, bu bölgelerde kiralık konut talebini artırabilir.
   • Algıdaki değişim: Kirada oturmak, geçici bir aşama yerine uzun vadeli bir barınma seçeneği olarak görülebilir.
5. Kiraya verenler için işletme avantajları:
   • Verimli yönetim: Aynı yerleşkedeki birden fazla konutu yönetmek, farklı konumlara dağılmış tekil mülkleri yönetmekten daha verimli olabilir.
   • Kalite kontrolü: Tek bir mülk sahibi bakım, tasarım ve hizmet için ortak standartlar uygulayabilir.
6. Konut yetersizliği: Birçok yerde arz talebi karşılamamaktadır. Büyük BTR projeleri konut sayısını artırabilir; ancak tamamlanma hızı planlamaya, izinlere, finansmana ve inşaata bağlıdır.
7. Teknolojik gelişmeler: Modüler inşaat gibi yöntemler BTR projelerini hızlandırabilir ve ekonomik uygulanabilirliklerini artırabilir.

Sektördeki şirketler

Aşağıdaki şirketler, BTR yatırımlarının bulunabildiği gayrimenkul kitle fonlama platformlarına örnektir. Sunulan fırsatlar ve yatırımcı koşulları değişiklik gösterir.

1. Fundrise

Fundrise, bireylerin gayrimenkul fonlarına ve bu fonlar üzerinden kiralık konut projeleri gibi varlıklara yatırım yapabildiği ABD merkezli bir platformdur. eREIT ürünleri, internet üzerinden sunulan ve birden fazla gayrimenkul projesine yatırım yapan REIT türü araçlardır.

Ben Miller ve kardeşi Dan Miller tarafından başlatılan Fundrise, halka yönelik ilk yatırım teklifini 2012’de sundu. Amaç, gayrimenkul yatırımını daha fazla kişiye açmaktı. Yatırımcılar doğrudan tek bir mülk satın almak yerine, birden fazla katılımcının sermayesini bir araya getiren eREIT ve eFund gibi araçları kullanabilir. eREIT de bir REIT ürünüdür.
Fundrise düşük başlangıç sermayesiyle gayrimenkul yatırımına erişim sağlamayı hedefler. Starter portföyünün asgari yatırım tutarı 2021’de 500 dolardan 10 dolara indirilmişti. Yatırımcılar platform üzerinden yatırımlarını, proje güncellemelerini ve yapılan gelir dağıtımlarını izleyebilir. Şirket şeffaflığı, çeşitlendirmeyi ve kullanım kolaylığını vurgular; mülklerle doğrudan ilgilenmek istemeyen yatırımcılara da hizmet verir.

2. RealtyMogul

RealtyMogul, ABD merkezli başka bir gayrimenkul kitle fonlama platformudur. ABD kurallarına göre akredite yatırımcılar özel yatırım tekliflerine katılabilir. Diğer koşulları karşılayan yatırımcılar ise platformun REIT ürünleri aracılığıyla ticari gayrimenkullere yatırım yapabilir.

Jilliene Helman ve Justin Hughes tarafından kurulan RealtyMogul platformu 2013’te faaliyete başladı. Daha önce ağırlıkla büyük kurumlara veya yüksek servetli kişilere açık olan gayrimenkul yatırımlarını bireylere sunmayı amaçladı. Platform özel yatırım teklifleri, REIT ürünleri ve 1031 kapsamındaki gayrimenkul değişimlerine uygun yatırımlar sunar. Bu, belirli koşullarda vergiyi ertelemeye yönelik bir ABD düzenlemesidir.
RealtyMogul teknoloji kullanımını, şeffaflığı ve projelerin incelenmesini vurgular. Koşulları karşılayan yatırımcılar tekil projeler seçebilir veya platformun fonları aracılığıyla çeşitlendirme yapabilir. Şirket, gayrimenkul uzmanlığını yeni ve deneyimli yatırımcılara yönelik çevrimiçi hizmetlerle birleştirir.

3. CrowdStreet

CrowdStreet akredite yatırımcıları ticari gayrimenkul projeleriyle buluşturur. Çevrimiçi pazaryerinde BTR projeleri dahil çeşitli gayrimenkul stratejileri sunulmuştur.

CrowdStreet, BTR modelini müstakil kiralık konutları profesyonelce yönetilen bir yerleşkenin hizmetleriyle birleştiren bir yaklaşım olarak ele almıştır. Makale, şirketin aşağıdaki etkenlere ilişkin değerlendirmesine atıfta bulunuyordu.

1. Yükselen faizler ve ev satın almanın maliyeti
2. BTR projelerine yönelen sermaye
3. Demografik değişiklikler
4. Evden Çalışma

Tore Steen ve Darren Powderly, CrowdStreet’i 2013’te kurdu. Platform bireysel akredite yatırımcılara ve onların ihtiyaçlarına odaklanıyordu. Yatırımcılar hedeflerine uygun tekil gayrimenkul projelerini seçebilir. Pazaryerinde farklı proje geliştiricileri tekliflerini sunar; böylece mülk türleri, coğrafi bölgeler ve yatırım stratejileri arasında çeşitlendirme yapılabilir.
Araçlar, eğitim kaynakları ve çevrimiçi işlemler, koşulları karşılayan yatırımcıların gayrimenkul kitle fonlamasına katılımını destekler.