Nick Bhargava, GROUNDFLOOR’un Kurucu Ortağı – Röportaj Serisi

Editör Notu: Bu röportaj, gerçekleştirildiği zamandaki GROUNDFLOOR görüşlerini ve platform özelliklerini yansıtmaktadır. Burada referans verilen düzenleyici çerçeveler, ürün teklifleri, coğrafi erişilebilirlik ve tarihsel getiri rakamları değişmiş olabilir. Güncel bilgi için okuyucular, hisse senedi kitlesel fonlaması, Regulation A+ ve özel kredi yatırımları hakkında güncellenmiş rehberlerimize ve şirketin resmi açıklamalarına başvurmalıdır.

GROUNDFLOOR bir Amerikan gayrimenkul kredi pazarıdır. Regulation A+ kullanarak SEC onayı elde eden ilk gayrimenkul kitlesel fonlama şirketi, düzenleme JOBS Act sayesinde yürürlüğe girdiğinden beri. GROUNDFLOOR, kurumsal yatırımcılar yerine kendi kendine yöneten yatırımcılara hizmet vermek amacıyla özel olarak oluşturulmuştur

Hem bir yönetici hem de GROUNDFLOOR’un kurucu ortaklarından birisiniz. Bu kitlesel fonlama platformunu başlatmadaki ilham kaynağınız neydi?

Ortak kurucum Brian Dally, telekom hizmetlerini sıradan bireylere daha erişilebilir kılmak için yıllarca deneyime sahipti. Ben ise menkul kıymetler ve düzenleyici sektörlerde çok deneyim sahibiydim. Her iki güçlü yönümüzü birleştirerek yüksek getirili yatırım fırsatlarını sadece yüzde 1’lik kesime değil, herkes için açmak istedik. Sonunda tek aile konutlarına odaklandık çünkü çoğu insan bu tür bir varlığa ev sahibi olarak aşina.

Fikir ortaya çıktığında, bunun bir pazar bulup bulmayacağı konusunda hiçbir fikrimiz yoktu. İlk olarak iş konseptini test edebilecek erişilebilir bir düzenleyici çerçeve bulmamız gerekiyordu. 2011’de küçük işletmelerin sermayeye erişimini kolaylaştırmak için oluşturulan Invest Georgia Exemption (IGE)’yi keşfettik. Intrastate bir teklif kuralı olduğu için sadece Georgia şirketleri için geçerliydi, bu yüzden ikimiz de Atlanta’ya taşındık ve GROUNDFLOOR’u başlattık. IGE sayesinde Georgia’da 2 Milyon $ kredi fonlayabildik ve GROUNDFLOOR platformuna olan talebi net bir şekilde gösterdik.

Zamanla, GROUNDFLOOR önemli ölçüde büyüdü ve artık 50 eyaletteki yatırımcılara açıktır.

GROUNDFLOOR, yatırımcıları gayrimenkul geliştiricileriyle nasıl birleştiriyor, açıklayabilir misiniz?

Perakende yatırımcılara yüksek getirili yatırım fırsatları sunmaya odaklanıyoruz. Bir gayrimenkul borçlusu, yani geçimini gayrimenkul geliştirmeyle sağlayan kişi, bir konut projesini finanse etmek için geleneksel banka ya da sert para kredisi veren yerine GROUNDFLOOR üzerinden kredi alır. Bu borçlu bir kredi başvurusu gönderir ve biz bireyi ve projeyi değerlendirerek krediyi başlatıp başlatmayacağımıza karar veririz. Değerlendirmemiz geçmiş deneyimler, risk sermayesi miktarı ve birçok başka faktöre dayanır. Onaylanırsa, kredi A’dan G’ye kadar bir kredi Notu (Grade) ve buna karşılık bir oran alır; Grade A krediler en az riskli, en düşük getiri oranına sahiptir, Grade G krediler ise en riskli ve en yüksek getiri oranına sahiptir.

SEC (Securities and Exchange Commission) ile bir teklif dosyaladık ve bu teklif aracılığıyla menkul kıymet satıyoruz. Bu menkul kıymetlerin gelirleri, başlattığımız kredileri finanse etmek için kullanılıyor. Bu menkul kıymetlerin performansı ve getirisi, temel krediyle ilişkilidir. Yatırımcılar hangi menkul kıymetleri ve dolayısıyla hangi temel kredileri yatırım yapmak istediklerini seçebilirler.

Yatırımcılar, krediyi finanse etmek için 10 $’lık dilimler halinde yatırım yapabilirler. Bir kredi tamamen finanse edildiğinde, borçlu çek çizelgesine göre para çeker ve yeni inşaat, yenileme ya da rehabilitasyon projesini tamamlar. Daha sonra mülk genellikle satışa çıkarılır. Proje satıldığında ya da yeniden finanse edildiğinde (genellikle yatırımcının yatırım yaptığı tarihten 6‑12 ay sonra), kredi geri ödenir. Yatırımcının ana yatırımı ve biriken faiz, yatırımcının GROUNDFLOOR Yatırımcı Hesabına yatırılır. Bireysel GROUNDFLOOR Yatırımcı Hesabındaki nakit bakiyesi çekilebilir ya da diğer projelere yeniden yatırılabilir.

Kredi geri ödemelerini sağlamak için gayrimenkul geliştiricileri üzerinde herhangi bir kısıtlama veya kalite kontrolü var mı?

Borçlu kredi başvurusunu gönderdiğinde, değerlendirme ekibimiz projeleri ve borçluyu yakından inceler. Yerel gayrimenkul piyasasını da dikkate alırız. Beğenmediğimiz piyasalarda kredi vermeyiz. Bir kredi başlatıldığında, borçlu ile düzenli iletişimde kalarak projenin zaman çizelgesine uyup uymadığını kontrol eder ve yatırımcılara düzenli güncellemeler paylaşırız. Borçlu yeterli ilerleme kaydetmezse ya da plandan saparsa çekler verilmez. Gecikme olabileceğini ya da borçlu sözleşme şartlarını ihlal ederse, devreye girip krediyi proaktif olarak temerrüde düşürerek yatırımcı için daha güçlü bir sonuç elde edebiliriz; çünkü ceza faizi geçilir. Çoğu GROUNDFLOOR kredisi birinci öncelikli hak pozisyonundadır, yani kredi fiziksel bir varlık (arsa ve yapı) tarafından teminatlandırılmıştır.

Yatırımcıların bekleyebileceği getiri türleri nelerdir?

Son altı yılda, GROUNDFLOOR gayrimenkul kredilerine katılanlar, 6 ila 12 aylık bir zaman diliminde yıllık %10 ila %12 arasında ortalama getiri elde etmişlerdir.

Şu anda tüm yatırımlar ABD içinde mi? Belirli şehirler veya eyaletler için bir tercih var mı? Varsa, bunları açıklayabilir misiniz.

Ülke genelinde herkes sadece 10 $’la GROUNDFLOOR’a yatırım yapabilirken, şirket kredilerini 30 eyalette yoğunlaştırmaktadır.

JOBS Act’in erken savunucularından biriydiniz, JOBS Act’in yazılışından memnun muydunuz? Çıkarılması gereken bir şey var mıydı?

Genel olarak yasanın ortaya çıkış biçiminden memnunum. Farklı hükümler, farklı ölçeklerdeki şirketlere yardımcı olmak için tasarlanmıştır ve her biri farklı durumdaki şirketlere değer sağlar. Hiçbir hükmün çıkarılması gerektiğini düşünmüyorum.

JOBS Act’in gelecekteki bir versiyonunda neyin değiştirilmesini isterdiniz?

Regulation A’nın gayrimenkul ihraçları tarafından yoğun bir şekilde kullanıldığını gördük. Bu kullanım durumunun ötesinde, özellikle halka açık piyasa sermayesine erişmek isteyen orta ölçekli özel şirketler için değer olduğunu düşünüyorum. Regulation A için üst limit yakında 75 Milyon $’a yükseltilecek ve bu, bu büyüklükteki şirketler için daha çekici olacak. Bu alanda bazı yenilikçi teklifler görebileceğimizi düşünüyorum.

GROUNDFLOOR hakkında paylaşmak istediğiniz başka bir şey var mı?

Bireysel yatırımcılar ve borçlular için GROUNDFLOOR’un sunduğu hizmeti sağlayan başka bir şirket yoktur. Yeni bir kategori yarattık ve tamamen yeni ürünler sunuyoruz.

Neden kimse bizi taklit etmedi? Bunun bir nedeni düzenleyici yeniliktir. Bu tür yüksek kaliteli, yüksek getirili gayrimenkul kredilerine doğrudan bağlı yatırımları perakende yatırımcılara sunmak daha önce yapılmamıştı. GROUNDFLOOR, Securities & Exchange Commission tarafından Reg A üzerinden akredite ve akredite olmayan yatırımcılara bu tür bir yatırımı sunma yetkisi verilen ilk şirketti ve kurduğumuz muazzam altyapı sayesinde, diğerlerinin yapamadığı şekilde ürünümüzü geliştirmeye devam edebiliyoruz.

Şirketiniz hakkında bilgi edinmekten gerçekten keyif aldım, daha fazla bilgi edinmek isteyen okuyucular ve/veya yatırımcılar GROUNDFLOOR adresini ziyaret edebilir.