Tokenizing Real Estate: Ang Laban para Mapanagutan ang Hinaharap ng Pag-aari ay Nagsimula

Ang Dubai ay gumawa ng malaking hakbang patungo sa kanyang trillion-dolyar na plano sa tokenisasyon ng real estate.

Noong nakaraang linggo, ang Dubai Land Department (DLD) at Ctrl Alt, isang tagapagbigay ng imprastruktura para sa tokenisasyon, ipinakilala ang mga kakayahan sa pangalawang merkado para sa kalakalan ng mga tokenized na asset ng real estate, na nagmamarka ng paglulunsad ng Phase Two ng Real Estate Tokenization Project Pilot ng Dubai.

Sa pamamagitan ng pangalawang merkado para sa mga token na suportado ng ari-arian, pinapayagan ng DLD at Ctrl Alt ang muling pagbebenta ng higit sa $5 milyon na halaga ng mga token ng real estate, kaya nagbibigay-daan sa fractional na pagmamay-ari ng ari-arian.

Ang yugto na ito ay nakabatay sa matagumpay na pilot stage, kung saan sampung ari-arian sa Dubai ang na-tokenize, na kumakatawan sa AED 18.5 milyon na halaga ng real estate.

Halos 8 milyong token ang inilabas sa yugtong iyon, na ngayon ay kwalipikado na para sa muling pagbebenta sa isang kontroladong kapaligiran. Ang hakbang na ito ay magpapalawak ng accessibility ng mga mamumuhunan sa sektor ng real estate ng Dubai, na nakakaranas ng boom, na umabot sa rekord na Dh916 bilyon (higit sa $249 bilyong USD) sa kabuuang transaksyon ng ari-arian noong 2025.

Ang kalakalan ay magaganap sa loob ng isang reguladong balangkas sa platform ng distribusyon ng proyekto upang matiyak ang integridad ng transaksyon.

Para sa proyektong ito, pinili ng Ctrl Alt ang XRP Ledger blockchain, na kamakailan pinagana ang isang bagong upgrade na nagbibigay-daan sa mga reguladong entidad na magpatakbo ng gated decentralized exchanges (DEXs). Lahat ng transaksyon ay isasagawa at itatala sa XRP Ledger, na ang lahat ng pondo ay pinangangalagaan ng Ripple Custody.

“Ipinagmamalaki naming makipagtulungan sa Dubai Land Department at VARA sa Phase Two ng proyekto, na nagpapakita kung ano ang posible kapag nagsama ang mga pamahalaan at inobasyon na may antas ng institusyon upang bumuo ng mga nangungunang digital na daan sa merkado,” sabi ni Robert Farquhar, CEO, MENA sa Ctrl Alt. “Ang native tokenization ay naaabot lamang ang buong potensyal nito kapag ang mga asset ay maaaring gumalaw nang epektibo pagkatapos ng pag-isyu, at ang kalakalan sa pangalawang merkado ay mahalaga para sa kinalabasan na iyon.”

Sa pagsisikap na ito, layunin ng Dubai na maging isang pandaigdigang sentro para sa tokenisasyon ng real estate, ang proseso ng pag-convert ng mga karapatan sa pagmamay-ari ng pisikal na ari-arian sa mga digital na token na maaaring bilhin, ibenta, at ipagpalit sa isang blockchain platform. Sa pamamagitan ng pagrepresenta ng fractional na bahagi ng ari-arian, bawat token ay malaki ang pagpapababa ng hadlang sa pagpasok.

Ang minimum na pamumuhunan ay medyo mababa dito kumpara sa tradisyunal na pamumuhunan sa real estate, kaya binubuksan ang merkado sa mas malawak na hanay ng mga mamumuhunan at, bilang resulta, pinapataas ang liquidity, na ginagawang mas madali ang pagpasok at paglabas sa mga pamumuhunan, kahit anong oras ng araw o linggo.

Ang decentralized, immutable, at walang hangganang blockchain technology, sa kabilang banda, ay nagbibigay ng transparent at secure na paraan upang itala ang pagmamay-ari at mga transaksyon, kaya pinapasimple ang mga rekord at settlement. Sa pag-aalis ng mga intermediary, pinapahintulutan ng teknolohiya ang mas mabilis, mas matipid na mga transaksyon.

Ang mga benepisyong ito ay nakakuha ng atensyon ng mga tradisyunal na institusyong pinansyal; gayunpaman, ang kakulangan ng malinaw na regulasyon at hindi pare-parehong mga pamamaraan sa hurisdiksyon ay nananatiling mga hadlang sa trend ng tokenisasyon. Ang manipis na secondary trading, na naglilimita sa liquidity, ay isa pang salik na humahadlang sa paglago.

Ang mismong blockchain ay nagtatanghal ng natatanging panganib, tulad ng phishing scams at mga bug sa smart contract, na nangangailangan ng matibay na hakbang sa cybersecurity. Sa kabila ng mga hamong ito, ang tokenisasyon ng mga real-world asset ay patuloy na kumukuha ng momentum.

Pagsusulong ng Tokenized Property ng Dubai

Ang real estate ay isang napakalaking merkado, at inaasahang aabot ito sa nakamamanghang $673 trilyon pagsapit ng 2026, habang ang dami ng merkado ay inaasahang tataas sa $727 trilyon pagsapit ng 2029, ayon sa Statista.

Sa mga mabilis na lumalagong merkado, ang Portugal, South Korea, Saudi Arabia, at Dubai ay nakararanas ng makabuluhang boom.

Dahil sa kakayahan ng tokenisasyon ng real estate na magbukas ng bagong paradigma sa pamumuhunan at ang pataas na pokus ng Dubai sa digitization, ang pinakamalaking at pinakamaraming populasyon na lungsod sa UAE ay aktibong isinasama ang tokenisasyon sa kanyang regulasyon at pampublikong imprastruktura ng real estate.

Noong nakaraang taon, inilatag ng DLD, ang ahensyang gobyerno na responsable sa rehistrasyon, organisasyon, at promosyon ng mga pamumuhunan sa real estate sa Dubai, ang isang roadmap upang i-tokenize ang 7% ng merkado ng real estate ng lungsod pagsapit ng 2033, na nagkakahalaga ng humigit-kumulang $16 bilyon.

Alinsunod sa roadmap na iyon, unang nag-develop ng platform na tinatawag na Prypco Mint ang ahensya, sa pakikipagtulungan sa Ctrl Alt at sa real estate fintech firm na Prypco, upang i-tokenize ang mga deed ng ari-arian sa XRP Ledger, kasama ang Zand Bank bilang banking partner.

Pinapayagan ng platform ang mga mamumuhunan na bumili ng fractional ownership sa mga lokal na ari-arian gamit ang lokal na pera, nagsisimula sa 2,000 dirham (tinatayang $544). Habang unang magagamit lamang sa mga may hawak ng UAE ID card at sumusuporta lamang sa mga transaksyon ng dirham, plano ng DLD na palawakin ang access sa buong mundo at kalaunan ay mag-integrate ng higit pang mga platform.

Noong Mayo, matagumpay na inilunsad ng ahensya ang kanyang unang tokenized na property, na ganap na na-subscribe sa loob ng 24 na oras. Pagkatapos, isang buwan ang nakalipas, naubos ng DLD ang kanyang ikalawang tokenized na proyekto sa real estate sa pamamagitan ng Prypco Mint sa loob ng wala pang 2 minuto. Nilikha nito ang isang waitlist na may higit sa 10,700 potensyal na mamimili.

Ang matinding tugon ng mga mamumuhunan ay inilarawan ng tagapagtatag at CEO ng Prypco na si Amira Sajwani bilang isang palatandaan na “handang-handa na ang mga mamumuhunan para sa mas matalino, mas madaling paraan ng pamumuhunan sa real estate.”

Sa pagsisimula ng kalakalan sa secondary market, sinimulan na ng gobyerno ang ikalawang yugto ng pilot, na layuning tasahin ang kahusayan ng merkado, kahandaan sa operasyon, at pagsunod sa kasalukuyang mga batas sa ari-arian, habang pinapalakas ang transparency at proteksyon ng mamumuhunan.

Ang infrastructure partner ng proyekto, Ctrl Alt, na nag-mint ng mga token na kumakatawan sa pagmamay-ari ng deed noong Phase One, ay ngayon tumutulong din sa pag-deploy ng functionality ng secondary market para sa Phase Two.

Ang platform ay direktang na-integrate sa sistema ng DLD, na nagbibigay-daan sa pag-issue, pamamahala, at paglilipat ng mga title deed token on-chain. Tinitiyak din nito na ang mga rekord sa blockchain ay naka-sync sa rehistro ng real estate ng gobyerno.

“Ang aming layunin ay magtayo ng secondary market infrastructure na epektibo para sa buong ecosystem habang pinapanatili ang mga kontrol at pamamahala na kinakailangan ng DLD at VARA,” sabi ni Matt Acheson, CPO sa Ctrl Alt, isang lisensyadong Virtual Asset Service Provider (VASP), na nag-tokenize ng higit sa $850 milyon sa mga asset hindi lamang sa real estate kundi pati na rin sa private credit, pondo, kalakal at iba pa.

Sa kasalukuyang Phase Two, ang mga token ay pinagsama rin sa Asset-Referenced Virtual Assets (ARVAs) tokens upang payagan ang reguladong paglipat sa secondary market. Ang ikalawang layer na ito ay nagtatakda kung sino ang maaaring mag-trade ng mga token at sa ilalim ng anong kondisyon, na tinitiyak na lahat ng kalakalan ay sumusunod.

“Upang makamit ito, nagdisenyo ang Ctrl Alt ng isang sopistikadong teknikal na balangkas upang mapadali ang sabay na operasyon ng ARVA management tokens at ownership tokens nang walang putol sa on-chain.”

– Acheson

Kaya, pinamamahalaan ng Ctrl Alt ang pinakapayak na komplikasyon ng teknolohiyang tokenization, habang ang mga distribution platform tulad ng PRYPCO ay nakatuon lamang sa paghahatid ng maayos, fractional na karanasan sa real estate sa mga end user.

Ang Tokenisasyon ay Nagiging Pandaigdigan

Sa Dubai, ang tokenisasyon ng real estate ay mabilis na umuusad mula sa mga pilot program patungo sa isang reguladong, mabilis lumalagong merkado. Ngunit ang trend ay hindi limitado lamang sa UAE; ang mga pamahalaan, institusyong pinansyal, at mga pribadong developer sa buong Middle East, Asya, Europa, at Hilagang Amerika ay patuloy na nag-eexplore ng mga blockchain-based na modelo ng pagmamay-ari ng ari-arian.

Kamakailan, matagumpay na naisakatuparan ng Saudi Arabia ang isang tokenized na paglipat ng title deed ng ari-arian. Sa milestone na ito, ang soberanong Arab Islamic state ay gumawa ng matibay na hakbang patungo sa mga layunin ng digital transformation na nakasaad sa Saudi Vision 2030.

Ang transaksyon ay isinagawa sa pagitan ng Real Estate Development Fund (REDF) at ng government-backed na developer ng affordable housing solution, ang National Housing Company (NHC).

Para sa transaksyong ito, ginamit nila ang sovereign-grade infrastructure ng droppRWA, na nagbigay ng lahat mula sa token standard, compliance logic, at issuance framework hanggang sa stable delivery-versus-payment mechanism.

“Matagumpay naming naisakatuparan ang unang end-to-end blockchain verified na transaksyon sa real estate ng Kaharian, gamit ang unang pamahalaang nilikhang mga pamantayan para sa tokenisasyon ng pagmamay-ari ng real estate. Sa pamamagitan ng pag-link ng mga transaksyon direkta sa opisyal na mga rekord mula sa simula, ito ay magpapalawak ng partisipasyon, magpapatibay ng kumpiyansa ng FDI, magpapabuti ng liquidity, magpapabilis ng financing ng development, at magbibigay-daan sa bagong inobasyon sa PropTech.”

– Majed bin Abdullah Al-Hogail, Minister of Municipal Rural Affairs and Housing

Maging ang central bank ng Kazakhstan ay naglunsad ng pilot para sa tokenisasyon ng real estate.

Ayon sa proyekto, mag-iisyu ng mga token na suportado ng commercial property, bawat isa ay kumakatawan sa 1 sqm ng isang ari-arian. Sa ngayon, isinasagawa ang pilot sa loob ng regulatory sandbox sa ilalim ng maingat na pangangasiwa upang makatulong sa paglikha ng malinaw na mekanismo para sa partisipasyon at maglatag ng pundasyon para sa mas malawak na pag-aampon.

Ang trend ng tokenisasyon ay nagdala rin sa Bed Bath & Beyond (BBBY ) upang i-anunsyo ang mga plano na maglunsad ng isang platform para sa asset tokenization. Magsisimula ito sa real estate, kung saan ang mga tao ay maaaring makita ang halaga ng kanilang pag-aari at magkaroon ng access sa financing sa isang lugar.

“Ang pagbibigay ng responsableng, compliant na mga liquidity pathway para sa mga may-ari ng bahay at mga hawak ng real-world asset ay ang aming estratehiya at pangmatagalang bisyon,” sabi ng CEO na si Marcus Lemonis. Ang e-commerce retailer ay interesado rin sa pagkuha ng blockchain technology company, Tokens.com, na magpapalawak ng kanilang portfolio na kasalukuyang kinabibilangan ng tZERO at GrainChain.

Samantala, sa South Asia, ang World Liberty Financial (WLFI), isang crypto company na bahagyang pag-aari ng pamilya ng US President na si Donald Trump, at ang luxury real estate developer na DarGlobal ay nag-anunsyo ng mga plano na i-tokenize ang isang Trump-branded resort sa Maldives.

Ayon kay Ziad El Chaar, CEO ng DarGlobal, ang tokenisasyon ay magpapadali sa pag-access ng pamumuhunan sa real estate sa mas maraming mamumuhunan na hindi makakapasok ngayon.

“Ito ay isang breakthrough para sa pamumuhunan sa real estate,” sabi ni Chaar. “Magkasama, muling iniisip namin kung paano makakakuha, makapag-trade, at sa huli makakakuha ng liquidity ang mga kwalipikadong mamumuhunan sa loan revenue interests sa mataas na kalidad na real estate habang ito ay nade-develop.”

Ang kasunduan ay inanunsyo sa isang World Liberty Financial forum na ginanap sa Mar-a-Lago, na dinaluhan ng mga tradisyunal na manlalaro sa finance (TradFi) tulad ng CEO ng Franklin Templeton na si Jenny Johnson at Goldman Sachs (GS ) CEO na si David Solomon; kasama sa mga kinatawan ng crypto industry sina Coinbase (COIN ) CEO na si Brian Armstrong, at ang founder ng Binance na si Changpeng Zhao, kasama ang mga Senador na sina Ashley Moody at Bernie Moreno, hotel billionaire na si Barry Sternlicht, presidente ng FIFA na si Gianni Infantino, at rapper na si Nicki Minaj.

Ang plano ay i-tokenize ang loan revenue interests sa Trump International Hotel & Resort, Maldives, isang luxury hospitality property na may humigit-kumulang 100 ultra-luxury na beach at overwater villas. Inaasahang matatapos ito pagsapit ng 2030.

Ang token offering ay mag-aalok sa mga kwalipikadong mamumuhunan ng parehong fixed yield at loan revenue streams mula sa property.

Lalo pang partikular, iaalok ito sa isang private placement at ibebenta lamang sa mga verified accredited investors. Ang access sa initial offering ay ipagkakaloob sa pamamagitan ng piling wallets at third-party partners. Ang mga token ay maaaring magdala ng karagdagang on-chain utilities tulad ng kakayahang gamitin ang holdings bilang loan collateral sa pamamagitan ng WLFI Markets.

“Itinatag namin ang World Liberty Financial upang buksan ang decentralized finance sa mundo,” at sa anunsyong ito, “ngayon ay pinalalawak namin ang access na iyon sa tokenized real estate,” sabi ni World Liberty Financial co-founder na si Eric Trump. “Sa unang pagkakataon, maaaring maging bahagi ng mga kwalipikadong kalahok ang isang iconic na property.”

Ang tokenisasyon ng resort, na kasalukuyang nasa development, ay gagawin sa pakikipagtulungan sa Securitize, isang tokenization firm na nagbibigay ng imprastruktura upang gawing on-chain tokens ang tradisyunal na asset.

Ang platform ay ginagamit ng BlackRock para sa kanyang on-chain U.S. dollar money-market fund, BUIDL, na may kabuuang halaga na $2.46 bilyon.

“Ang real estate ay isa sa pinakamahirap na asset class na i-tokenize nang epektibo,” sabi ni Carlos Domingo, co-founder at CEO ng Securitize. “Naniniwala kami na ang scalable na on-chain real estate products na inilabas na may pagsunod, pamamahala, at istruktura ng merkado sa isip ay magiging hinahanap sa buong mundo.”

Ang financial technology company ay kamakailan nag-ulat ng 841% na pagtaas sa kita para sa unang siyam na buwan ng 2025, na umabot sa $55.6 milyon.

Ibinahagi ito bilang bahagi ng SEC filing ng kumpanya upang mag-public sa Nasdaq sa ilalim ng ticker na SECZ, sa pamamagitan ng merger sa Cantor Equity Partners II (CEPT), isang Cantor Fitzgerald-backed na blank-check company, na hindi pa naaprubahan ng mga shareholders at regulator.

Ang Punto ng Pagbabago

Malinaw na ang trend ng real-world asset (RWA) tokenization ay unti-unting kumakalat sa buong mundo.

Ang tokenisasyon ay nasa development nang isang dekada, ngunit sa mga nakaraang taon lamang ito nagsimulang makakuha ng traction sa tradisyunal na finance. Mula sa mga global na bangko tulad ng JPMorgan (JPM ) hanggang sa malalaking asset managers tulad ng BlackRock (BLK ), ang mga TradFi giants ay patuloy na isinasama ang mga tokenized na asset sa kanilang mga alok.

Ang pag-aampon na ito ay nagaganap sa harap ng tumitinding pangangailangan para sa blockchain-based settlement infrastructure, ang pagtaas ng pangangailangang i-modernize ang luma nang financial plumbing, at ang lumalaking mga projection na ang mga tokenized na asset ay maaaring lumaki sa isang multi-trillion-dollar na merkado sa susunod na dekada.

Ayon sa ulat ng Boston Consulting Group (BCG) at Ripple, tinatantya nila na ang merkado ng mga tokenized na asset, kasama ang stablecoins, ay aabot sa $19 trilyon pagsapit ng 2033 habang ang paglago ng teknolohiya ay papalapit sa isang “tipping point.”

Ang paglago na ito ay nasa gitna ng moderate na forecast na $12 trilyon at mas optimistikong $23.4 trilyon na projection sa susunod na pitong taon.

Habang ang tokenized U.S. Treasuries ay nagkaroon na ng maagang tagumpay, na nagpapahintulot sa mga corporate treasurers na ilipat ang kanilang idle cash sa tokenized short-term government bonds nang walang intermediaries, binigyang-diin din ng ulat ang tokenisasyon ng private credit at carbon emissions bilang mga use case, kung saan ang blockchain ay maaaring magbigay ng transparency, traceability, at fractional ownership sa tradisyunal na opaque at illiquid na mga merkado.

Sa kasalukuyan, ang tokenisasyon ng RWA ay lumagpas na sa $25 bilyon sa halaga, sumasaklaw sa US Treasury debt, commodities, private credit, corporate bonds, public at private equity, institutional alternative funds, at real estate, ayon sa datos mula sa rwa.xyz. Ang halagang ito ay lumago ng halos 10 beses sa nakaraang 2 taon.

Sa lahat ng asset, ang real estate ay isa sa mga pinakamabagal na mailipat on-chain. Sa ngayon, 64 na property lamang, na may pinagsamang halaga na $372 milyon, ang na-tokenize sa buong mundo, bagaman ang bilang na ito ay lumago ng higit sa 13 beses mula $27 milyon sa simula ng nakaraang taon.

Ang tokenisasyon ng real estate ay kumakatawan din sa isang maliit na bahagi ng global property market. Ngunit ayon sa mga projection ng Deloitte, $4 trilyon ng real estate ay inaasahang ma-tokenize pagsapit ng 2035.

“Ang tokenized real estate ay hindi lamang maaaring magbukas ng daan para sa mga bagong merkado at produkto, kundi magbigay din sa mga organisasyon ng real estate ng pagkakataon na mapagtagumpayan ang mga hamon kaugnay ng operational inefficiency, mataas na administrative costs na sinisingil sa mga mamumuhunan, at limitadong retail participation,” sabi ng Deloitte sa kanilang ulat noong nakaraang taon.

Ang paglago na inihula ng consulting giant ay inaasahang mangyayari sa tatlong pangunahing komponent.

Ang tokenized ownership ng mga loan at securitizations ay isa sa mga komponent na inaasahang magbibigay ng pinakamalaking bahagi ng tokenized real estate, na aabot sa $2.39 trilyon pagsapit ng 2035, na may kabuuang market penetration rate na 0.55%.

Bagaman maaaring hindi ito isang malamang na kandidato para sa tokenisasyon dahil sa kanilang papel sa 2008 global financial crisis at ang kasunod na regulatory oversight, binanggit ng ulat na ang blockchain asset-backed securities ay nakakaakit ng malaking interes mula sa mga mamumuhunan.

Ang mga private real estate funds, gayunpaman, ay may pinakamalaking potensyal, na may market penetration rate na 8.5% at inaasahang aabot sa $1 trilyon sa loob ng 9 na taon.

Ang mga pondo na ito, na maaaring i-tokenize sa pamamagitan ng pag-issue ng bagong pondo on-chain o pag-tokenize ng off-chain fund, ayon sa Deloitte, ay maaaring maging angkop na use case para sa tokenisasyon ng mga asset ng real estate sa pamamagitan ng pagbawas ng papel ng mga intermediary, kaya lumilikha ng mas epektibong pondo. Dito, ang mga solong at interconnected na platform ay maaaring mag-alok ng seamless na paraan upang pangasiwaan ang pag-issue ng equity interests, asset servicing, at trading, ayon sa ulat.

Samantala, ang tokenized ownership ng mga proyekto na nasa konstruksyon o undeveloped land ay inaasahang aabot sa $50 bilyon sa panahong ito, na may market penetration rate na 0.80%.

Sa pagtaas ng interes sa mga data center at infrastructure projects, ang fractional ownership sa pamamagitan ng tokenisasyon ay maaaring magbigay-daan sa mga mamumuhunan na magkaroon ng pagmamay-ari sa mga capital-intensive development projects na may kaakit-akit na kita.

Ayon sa Deloitte, ang tokenisasyon ng real estate asset “maaaring payagan ang mga institutional investors na lumikha ng custom portfolios gamit ang mga token na tumutugma sa kanilang investment thesis. At habang ang tradisyunal na financial instruments ay kulang sa hyper-personalization, ang tokenisasyon ay maaaring magbigay daan dito.”

Ayon sa isang ulat ng EY, inaasahang tataas ng 2% ang alokasyon ng mga mamumuhunan sa tokenized assets sa kanilang portfolio pagsapit ng 2027. Nakakatuwang, ang alokasyon ng tokenized assets sa real estate portfolios ay inaasahang lalago nang mas agresibo, ng 4.7%, hanggang 6% pagsapit ng 2027 at higit pa.

Ipinakita rin ng ulat na ang real estate ay pumapangalawa o nangunguna bilang pinakapaboritong tokenized alternative sa 49% ng HNWIs at 56% ng institutional investors.

Lahat ng mga natuklasan na ito ay sumasalamin sa lumalaking kumpiyansa sa potensyal ng blockchain na baguhin ang merkado ng real estate.

Ayon kay Sternlicht, na ang Starwood Capital ay namamahala ng higit sa $120 bilyon sa AUM, ang tokenisasyon ay maaaring mag-rebolusyon sa industriya. “Ang teknolohiya ay mas superior,” at “ang hinaharap,” sabi ni Sternlicht. Ikumpara niya ang kasalukuyang kalagayan ng tokenisasyon sa AI, sinasabi, “Ito ay mas maaga pa sa pisikal na mundo kaysa sa AI.” Idinagdag niya:

“Ito ay isang kamangha-manghang bagay para sa mundo, kailangan lang ng mundo na makahabol dito.”

Konklusyon

Ang hinaharap ng tokenisasyon ng real estate ay malinaw na maliwanag, na nakakakuha ng malaking atensyon mula sa mga developer, mamumuhunan, tagapagbigay ng teknolohiya, at mga pamahalaan. Habang umuunlad ang teknolohiya, nagiging mature ang imprastruktura, at bumubuti ang kalinawan ng regulasyon, ang tokenized na real estate ay lalago at magdadala ng mas mahusay na pagpepresyo at mga estratehiya sa pamumuhunan.