“बिल्ड टू रेंट” (BTR) के बारे में आपको जो जानना चाहिए

माना जाता है कि लगभग 50 वर्षों में पहली बार, अधिक घर किराए पर देने के इरादे से बनाए जा रहे हैं, न कि स्वामित्व के लिए। यह एक महत्वपूर्ण बदलाव है जो एक तेज़ी से बढ़ते आवास बाजार को दर्शाता है, जहाँ घरों की आपूर्ति की कमी और बढ़ती कीमतें दोनों ही मिलकर स्वामित्व को कई लोगों की पहुँच से बाहर कर रही हैं।

इसी संदर्भ में, कई अग्रणी कंपनियों ने प्रौद्योगिकी का उपयोग शुरू किया है, विशेष रूप से इक्विटी क्राउडफंडिंग प्लेटफ़ॉर्म के रूप में, ताकि ‘बिल्ड/बिल्ट टू रेंट (BTR)’ पहलों तक पहुँच प्रदान की जा सके – जिसे चल रहे आवास संकट का एक आधुनिक समाधान बताया जाता है। उल्लेखनीय है कि इक्विटी क्राउडफंडिंग का अर्थ है ऑनलाइन स्टार्टअप या प्रोजेक्ट में शेयर बेचकर जनता से पूँजी जुटाना। यह प्रक्रिया आमतौर पर विविध निवेशकों के आधार, अधिक मार्केटिंग एक्सपोज़र और बढ़ी हुई समुदाय सहभागिता प्राप्त करने के लिए अपनाई जाती है।

‘बिल्ड टू रेंट (BTR)’ क्या है

‘बिल्ड टू रेंट’ (जिसे कभी‑कभी ‘बिल्ट‑टू‑रेंट’ या BTR कहा जाता है) एक रियल एस्टेट विकास मॉडल है जहाँ इमारतें या समुदाय विशेष रूप से किराए पर देने के उद्देश्य से डिज़ाइन और निर्मित किए जाते हैं, न कि व्यक्तिगत गृहस्वामियों को बेचने के लिए। यह दृष्टिकोण पारंपरिक मॉडलों से अलग है, जहाँ घर या इकाइयाँ व्यक्तिगत खरीदारों को बेचने के इरादे से बनाई जाती हैं।

बिल्ट‑टू‑रेंट मॉडल की कुछ प्रमुख विशेषताएँ हैं:

1. Single Ownership: आमतौर पर, पूरे समुदाय या इमारत का स्वामित्व एक ही इकाई के पास होता है, अक्सर एक संस्थागत निवेशक या रियल एस्टेट कंपनी के पास। हालांकि, इक्विटी क्राउडफंडिंग के उदय के साथ यह बदल रहा है।
2. Professional Management: एकल स्वामित्व मॉडल को देखते हुए, इन संपत्तियों में अक्सर पेशेवर, साइट पर प्रबंधन होता है। यह निवासियों के लिए निरंतर रखरखाव, सेवा और सुविधाएँ सुनिश्चित करता है।
3. Community Amenities: BTR संपत्तियों में अक्सर जिम, सामुदायिक लाउंज और स्विमिंग पूल जैसी सुविधाएँ होती हैं, जो किरायेदारों के रहने के अनुभव को बेहतर बनाती हैं और संभावित किरायेदारों को आकर्षित करती हैं।
4. Consistent Design and Branding: बिल्ट‑टू‑रेंट समुदाय की संपत्तियों में अक्सर एक समान डिज़ाइन सौंदर्य, ब्रांडिंग और गुणवत्ता मानक होते हैं, जबकि मिश्रित‑स्वामित्व वाले समुदायों में डिज़ाइन और रखरखाव इकाई‑दर‑इकाई बहुत भिन्न हो सकते हैं।
5. Long-Term Focus: BTR संपत्तियों के मालिक अक्सर दीर्घकालिक निवेश दृष्टिकोण रखते हैं, जो समय के साथ स्थिर किराए की आय उत्पन्न करने पर ध्यान केंद्रित करते हैं, न कि संपत्तियों को जल्दी बेचकर लाभ कमाने पर।

बिल्ट‑टू‑रेंट सेक्टर विशेष रूप से यूके और ऑस्ट्रेलिया जैसे देशों में लोकप्रिय रहा है, जहाँ बढ़ती घर की कीमतों ने कई लोगों के लिए गृहस्वामित्व को चुनौतीपूर्ण बना दिया है, जिससे किराए की संपत्तियों की मांग बढ़ी है। संयुक्त राज्य में भी इस अवधारणा ने गति पकड़ी है, विशेष रूप से आवास बाजार की गतिशीलता और गृहस्वामित्व के प्रति बदलती उपभोक्ता प्राथमिकताओं के जवाब में।

बिल्ट टू रेंट (BTR) अभी इतना लोकप्रिय क्यों है

‘बिल्ट टू रेंट’ (BTR) मॉडल की लोकप्रियता कई कारणों से बढ़ी है, जो आर्थिक, सामाजिक और बाजार‑प्रेरित कारकों से प्रभावित हैं:

1. Economic Dynamics:
   • Rising House Prices: कई क्षेत्रों में, तेज़ी से बढ़ती घर की कीमतों ने कई व्यक्तियों, विशेषकर युवा पीढ़ी के लिए गृहस्वामित्व को कम सुलभ बना दिया है।
2. Changing Consumer Behavior:
   • Flexibility: किराए पर लेना गृहस्वामित्व की तुलना में अधिक लचीलापन प्रदान करता है। किरायेदारों के लिए नौकरी के अवसर या जीवनशैली के विकल्पों के कारण स्थान बदलना आसान होता है।
   • Delayed Life Events: कई मिलेनियल और युवा पीढ़ियाँ पारंपरिक जीवन मील के पत्थर, जैसे शादी और बच्चों की योजना, को देर से कर रही हैं, जिससे किराए पर रहने की अवधि बढ़ रही है।
   • Lifestyle Preferences: BTR संपत्तियों द्वारा अक्सर प्रदान की जाने वाली सुविधाएँ और सामुदायिक‑केन्द्रित वातावरण आधुनिक किरायेदारों के लिए आकर्षक हो सकते हैं।
3. Market and Investment Dynamics:
   • Stable Income Stream: संस्थागत निवेशकों के लिए, BTR एक स्थिर और पूर्वानुमेय राजस्व प्रवाह प्रदान करता है, विशेषकर ऐसे माहौल में जहाँ अन्य संपत्तियों पर रिटर्न कम हो सकता है।
   • Diversification: रियल एस्टेट पोर्टफ़ोलियो BTR निवेशों के माध्यम से विविधीकृत होते हैं, जिससे अस्थिर बाजारों में बिक्री पर निर्भरता कम होती है।
   • Scale: बड़े‑पैमाने के BTR प्रोजेक्ट संस्थागत निवेशकों को बड़ी पूँजी को कुशलता से लागू करने की अनुमति देते हैं, जो व्यक्तिगत बाय‑टू‑लेट संपत्तियों के साथ हासिल करना कठिन होता है।
4. Societal Shifts:
   • Urbanization: जैसे-जैसे अधिक लोग शहरों और शहरी क्षेत्रों में स्थानांतरित होते हैं, इन क्षेत्रों में किराए की संपत्तियों की मांग बढ़ती है।
   • Shift in Perception: किराए पर लेना अब अस्थायी विकल्प की बजाय एक व्यावहारिक दीर्घकालिक आवास समाधान के रूप में अधिक माना जा रहा है।
5. Operational Benefits for Landlords:
   • Efficient Management: एक ही स्थान (जैसे BTR समुदाय) में कई इकाइयों का स्वामित्व बिखरी हुई व्यक्तिगत संपत्तियों की तुलना में अधिक कुशल प्रबंधन की अनुमति देता है।
   • Quality Control: पूरे समुदाय के एकल स्वामित्व के साथ, रखरखाव, डिज़ाइन और सेवा मानकों में निरंतरता रहती है।
6. Housing Shortage: कई क्षेत्रों में आवास आपूर्ति में अंतर है। पारंपरिक आवास मॉडलों की तुलना में BTR इस समस्या का तेज़ समाधान प्रदान कर सकता है, क्योंकि डेवलपर बड़ी संख्या में इकाइयाँ जल्दी बना सकते हैं।
7. Technological Advancements: आधुनिक निर्माण तकनीकें, जैसे मॉड्यूलर निर्माण, BTR प्रोजेक्ट्स के विकास को तेज़ कर सकती हैं, जिससे वे वित्तीय रूप से अधिक व्यवहार्य बनते हैं।

उद्योग खिलाड़ी

उन लोगों के लिए जो नियमित रूप से BTR अवसर प्रदान करने वाले इक्विटी क्राउडफंडिंग प्लेटफ़ॉर्म के बारे में अधिक जानना चाहते हैं, नीचे दिए गए प्लेटफ़ॉर्म पर विचार करें और उनका अध्ययन करें।

1. Fundrise

Fundrise एक अमेरिकी प्लेटफ़ॉर्म है जो व्यक्तिगत निवेशकों को वाणिज्यिक रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स, जिसमें बिल्ट‑टू‑रेंट आवास भी शामिल है, में निवेश करने की अनुमति देता है। यह प्लेटफ़ॉर्म अपने eREITs (इलेक्ट्रॉनिक रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट) के लिए जाना जाता है, जो रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स के विविधीकृत पोर्टफ़ोलियो होते हैं।

स्रोत: X @fundrise

2012 में बेन मिलर और उनके भाई डैन मिलर द्वारा स्थापित, कंपनी ने रियल एस्टेट निवेश को लोकतांत्रिक बनाने का लक्ष्य रखा, पारंपरिक निवेश विधियों के विकल्प प्रदान करके। रीयल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) या सीधे संपत्ति स्वामित्व पर निर्भर रहने के बजाय, Fundrise eREITs और eFunds प्रदान करता है, जो कई निवेशकों से धन एकत्रित करके रियल एस्टेट में निवेश करने वाले विशेष निवेश वाहन हैं।

यह प्लेटफ़ॉर्म सामान्य निवेशकों को अपेक्षाकृत कम न्यूनतम निवेश, अक्सर केवल $500 से शुरू, के साथ रियल एस्टेट सौदों तक पहुँच प्रदान करता है। अपनी तकनीक‑आधारित दृष्टिकोण के साथ, Fundrise पारदर्शिता, विविधीकरण और उपयोग में आसानी प्रदान करने का लक्ष्य रखता है, जिससे उपयोगकर्ता अपने निवेशों को ट्रैक कर सकें, प्रोजेक्ट अपडेट देख सकें, और ऑनलाइन डैशबोर्ड के माध्यम से लाभांश प्राप्त कर सकें। वर्षों के दौरान, Fundrise ने लोकप्रियता में उल्लेखनीय वृद्धि देखी है, उन निवेशकों की विस्तृत श्रृंखला को सेवा प्रदान करते हुए जो रियल एस्टेट निवेश में अधिक निष्क्रिय दृष्टिकोण चाहते हैं। इसका नवाचारी मॉडल और उपयोगकर्ता‑मैत्रीपूर्ण इंटरफ़ेस Fundrise को रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग उद्योग में एक प्रमुख खिलाड़ी के रूप में स्थापित करता है।

2. RealtyMogul

RealtyMogul एक और प्रमुख अमेरिकी प्लेटफ़ॉर्म है जो क्राउडफंडेड रियल एस्टेट निवेश अवसर प्रदान करता है। यह प्लेटफ़ॉर्म मान्य (accredited) और गैर‑मान्य (non‑accredited) दोनों निवेशकों को विभिन्न वाणिज्यिक रियल एस्टेट परियोजनाओं में निवेश करने की अनुमति देता है।

स्रोत: X @Realty_Mogul

2013 में जिलीन हेलमन और जस्टिन ह्यूजेस द्वारा लॉन्च किया गया, RealtyMogul का लक्ष्य व्यक्तिगत निवेशकों को संस्थागत‑गुणवत्ता वाले रियल एस्टेट सौदों तक पहुँच प्रदान करना था, जो पहले मुख्यतः बड़े संस्थानों या उच्च‑शुद्ध‑मूल्य वाले व्यक्तियों के लिए आरक्षित थे। प्लेटफ़ॉर्म विभिन्न निवेश साधनों का मिश्रण प्रदान करता है, जिसमें प्राइवेट प्लेसमेंट, रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) और 1031 एक्सचेंज शामिल हैं।

तकनीक‑केन्द्रित दृष्टिकोण के साथ, RealtyMogul पारदर्शिता और सौदों की गहन जाँच पर जोर देता है। उपयोगकर्ता विशिष्ट संपत्तियों में निवेश चुन सकते हैं या कंपनी के क्यूरेटेड पोर्टफ़ोलियो के माध्यम से विविधीकरण का विकल्प ले सकते हैं। प्रौद्योगिकी को रियल एस्टेट विशेषज्ञता के साथ मिलाकर, RealtyMogul रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग में एक प्रमुख प्रतिस्पर्धी बन गया है, जो नवोदित और अनुभवी दोनों निवेशकों की सेवा करता है।

3. CrowdStreet

CrowdStreet निवेशकों को संस्थागत‑गुणवत्ता वाले वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेशों से जोड़ता है। इसका प्लेटफ़ॉर्म अधिकतर विभिन्न प्रकार के रियल एस्टेट निवेश विकल्प प्रदान करने पर केंद्रित है, जिसमें अक्सर BTR अवसर भी शामिल होते हैं।

स्रोत: X @CrowdStreet

विशेष रूप से, CrowdStreet ने विभिन्न अवसरों पर BTR के बढ़ते रुझान पर अपनी अंतर्दृष्टि साझा की है – जिसे वह इस प्रकार वर्णित करता है: “…सिंगल‑फ़ैमिली रेंटल्स के सर्वोत्तम पहलुओं को लेकर और सभी घरों को एक पेशेवर‑प्रबंधित समुदाय के भीतर विकसित करके अनुभव को उन्नत करता है”। इसने नोट किया कि निम्नलिखित कारक इस रुझान को चलाने में भूमिका निभा रहे हैं।

1. बढ़ती ब्याज दरें और गृहस्वामित्व की लागत
2. BTR में पूँजी प्रवाह
3. जनसांख्यिकी में बदलाव
4. घर से काम

यह प्लेटफ़ॉर्म 2013 में टॉरे स्टीन और डैरेन पाउडरली द्वारा स्थापित किया गया था। कुछ प्रतिस्पर्धियों के विपरीत, CrowdStreet का मुख्य फोकस व्यक्तिगत मान्य (accredited) निवेशकों और उनकी विशिष्ट आवश्यकताओं पर है। प्लेटफ़ॉर्म व्यक्तिगत संपत्तियों में सीधे निवेश प्रदान करता है, जिससे निवेशक अपने निवेश लक्ष्यों के अनुरूप विशिष्ट सौदों को चुन और चुन सकते हैं। CrowdStreet की विशिष्ट विशेषताओं में से एक इसका मार्केटप्लेस है, जहाँ विभिन्न रियल एस्टेट प्रायोजक अपनी पेशकशें सूचीबद्ध करते हैं, जिससे निवेशकों को संपत्ति प्रकार, भौगोलिक स्थान और निवेश रणनीतियों के बीच अपने पोर्टफ़ोलियो को विविधीकृत करने की सुविधा मिलती है। उपकरण, शैक्षिक संसाधन और सुव्यवस्थित निवेश प्रक्रिया प्रदान करके, CrowdStreet ने रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग क्षेत्र में खुद को एक प्रमुख प्लेटफ़ॉर्म के रूप में स्थापित किया है, जिससे व्यापक दर्शकों को वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेश में भाग लेने का अवसर मिलता है।