अमेरिकी जनसंख्या के उम्र बढ़ने के साथ निवेश के लिए शीर्ष 5 हेल्थकेयर REITs (2026)

निवेश थीम के रूप में उम्रदराज़ होना

जैसे-जैसे जनसंख्या उम्रदराज़ होती जा रही है, वैसी ही अधिक चिकित्सा उपचारों की आवश्यकता बढ़ रही है। यह निवेशकों के लिए एक सफल दीर्घकालिक थीम हो सकती है, क्योंकि बेबी बूमर पीढ़ी (1946 से 1964 के बीच जन्मी) का उम्रदराज़ होना एक पूर्वानुमेय जनसांख्यिकीय प्रवृत्ति है, जिसमें सबसे युवा 2029 तक 65 वर्ष की आयु तक पहुँचेंगे।

हालाँकि, स्वास्थ्य देखभाल में निवेश जटिल हो सकता है और सही कंपनियों या उप-सेक्टर्स का चयन आवश्यक है। उदाहरण के लिए, हम इन विकल्पों को कवर करते हैं “निवेश के लिए 5 सर्वश्रेष्ठ हेल्थकेयर ETF“, “शीर्ष 5 AI और डिजिटल बायोटेक कंपनियाँ” या “शीर्ष 5 ब्लू चिप फ़ार्मास्यूटिकल कंपनियाँ” सहित कई अन्य लेखों में इस विषय से संबंधित हैं।

एक अन्य विकल्प चिकित्सा सुविधाओं की मांग पर दांव लगाना है। अस्पताल, सेवानिवृत्ति गृह, देखभाल केंद्र और अन्य संबंधित रियल एस्टेट संपत्तियों की मांग लगातार बनी रहेगी जब तक जनसंख्या उम्रदराज़ होती रहेगी।

निवेशकों के लिए इस प्रवृत्ति तक पहुँचने का एक अच्छा तरीका हेल्थकेयर REITs (रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट) के माध्यम से है। REITs उन कंपनियों के सार्वजनिक रूप से ट्रेड किए जाने वाले शेयर हैं जो हजारों या यहाँ तक कि दसियों हजार रियल एस्टेट संपत्तियों का प्रबंधन करती हैं। संयुक्त राज्य में, REITs को कानून द्वारा अपने कर योग्य आय का कम से कम 90% शेयरधारकों को डिविडेंड के रूप में वितरित करने का आदेश दिया गया है। इसलिए, वे आय-केंद्रित पोर्टफ़ोलियो बनाने के लिए भी एक अच्छा विकल्प हैं।

हेल्थकेयर REITs के मामले में, संपत्तियों का मूल्य और उनकी आय संभवतः व्यापक रियल एस्टेट बाजार से काफी असंबद्ध होगी, और अधिकतर स्वास्थ्य देखभाल और वृद्धावस्था-संबंधी सुविधाओं की मांग पर केंद्रित होगी।

जनसंख्या का उम्रदराज़ होना

पिछले कुछ वर्षों में जनसंख्या उम्रदराज़ होती देखी गई है, लेकिन यह अभी आने वाले की तुलना में कुछ भी नहीं है। हेल्थकेयर REITs के संदर्भ में सबसे प्रासंगिक जनसंख्या 80 वर्ष और उससे अधिक की आयु वर्ग है, क्योंकि ये ही वे लोग हैं जिन्हें चिकित्सा सहायता, वरिष्ठ आवास और विशेष देखभाल की सबसे अधिक आवश्यकता होगी।

2007 से 2024 के बीच, इस वर्ग में केवल मध्यम वृद्धि हुई है। अब से यह विस्फोटक रूप से बढ़ेगा, 2030 तक 28% की वृद्धि की उम्मीद है।

स्रोत: Ventas

संख्यात्मक रूप से, इसका मतलब है कि 2024 से 2026 के बीच अतिरिक्त आधा मिलियन अमेरिकी 80 वर्ष की आयु तक पहुँचेंगे, और 2027 से 2030 के बीच और 876,000 लोग। अतिरिक्त रूप से, जनसंख्या का 20% 65 वर्ष या उससे अधिक आयु का होगा। यह 2030 तक कम से कम एक पुरानी बीमारी वाले अमेरिकियों की संख्या को 130 मिलियन से बढ़ाकर 180 मिलियन कर सकता है।

स्रोत: Ventas

औसतन, वरिष्ठ आवास अन्य प्रकार के आवास की तुलना में उतना उतार-चढ़ाव नहीं करता, क्योंकि वृद्ध जनसांख्यिकी की आय और आवास की जरूरतें अधिक स्थिर होती हैं। उदाहरण के लिए, 2009 की महान वित्तीय संकट के दौरान वरिष्ठ आवास की अधिभोग दर केवल कुछ प्रतिशत (2-4%) तक गिर गई थी।

स्रोत: Well Tower

इसलिए कुल मिलाकर, सकारात्मक दीर्घकालिक प्रवृत्ति और सेक्टर की स्थिरता, साथ ही नियमों द्वारा निर्धारित नियमित आय वितरण, हेल्थकेयर REITs को रक्षात्मक और आय-केंद्रित पोर्टफ़ोलियो के लिए एक अच्छा विकल्प बनाते हैं।

शीर्ष 5 हेल्थकेयर REITs

1. Welltower Inc.

Welltower की रियल एस्टेट में स्वास्थ्य देखभाल सुविधाएँ शामिल हैं, जैसे मेडिकल ऑफिस, वरिष्ठ आवास, और पुनर्वास केंद्र (अस्पतालों के बाहर चिकित्सा देखभाल)। Welltower संयुक्त राज्य, कनाडा और यूके में 1,400 संपत्तियों का प्रबंधन करता है।

यह बाजार में सबसे बड़ा हेल्थकेयर REIT भी है, जिसकी बाजार पूंजीकरण अक्सर अगले सबसे बड़े की तुलना में 3 गुना अधिक होती है।

Welltower ने इस आकार तक पहुँचने का मुख्य तरीका अधिग्रहण रहा है, साथ ही परियोजना विकास के साथ। उदाहरण के लिए, उसने 2024 में कम से कम $6 बिलियन की संपत्तियों को खरीदा, जो प्रतिस्थापन लागत से 30% से अधिक कम थी, कंपनी के आकलनों के आधार पर। 2025 में, 38 अल्ट्रा-लक्ज़री Amica Senior Lifestyles के वरिष्ठ आवास समुदायों के पोर्टफोलियो का C$4.6 बिलियन में अधिग्रहण।

स्रोत: Welltower

कंपनी की सफलता भी एक अल्ट्रा-दीर्घकालिक दृष्टिकोण बनाने पर आधारित है, जिसमें वरिष्ठ आवास और वरिष्ठ-केंद्रित स्वास्थ्य देखभाल सुविधाओं की मुख्य क्षमता पर संकीर्ण फोकस है।

हमारे द्वारा किए जाने वाले प्रत्येक पूँजी आवंटन निर्णय को “अवसर लागत” प्रिज़्म के माध्यम से देखा जाता है। ऐसा करने से हमें उन निर्णयों के सभी निहितार्थों पर विचार करने के लिए मजबूर किया जाता है, भविष्य में भी – यदि सही नहीं किया गया या बिल्कुल नहीं किया गया तो इसका क्या खर्च होगा।

हमारी प्रक्रिया में, हम अक्सर अवसर लागत का आकलन करने के लिए वॉरेन बफ़ेट के तीन प्रश्नों की ओर रुख करते हैं: “और फिर क्या, किसकी तुलना में, किसकी कीमत पर।”

कंपनी का विशाल पोर्टफोलियो उसके पक्ष में काम करता है, क्योंकि वरिष्ठ आवास निर्माण लागत में काफी वृद्धि हुई है और संभावित टैरिफ लागू होने पर यह और बढ़ सकती है। इससे नई इकाइयों के निर्माण में तीव्र गिरावट आई है, जो कई वर्षों तक मौजूदा इकाइयों के बाजार मूल्य को प्रभावित करेगी।

स्रोत: Welltower

वित्तीय दृष्टिकोण से, Welltower संभावित वित्तीय व्यवधान और बढ़ती ब्याज दरों से भी अच्छी तरह सुरक्षित है, क्योंकि कंपनी के 90% से अधिक ऋण स्थिर दरों पर हैं।

स्रोत: Welltower

इसलिए जो निवेशक इस सेक्टर में प्रवेश करने के इच्छुक हैं और अधिकतम सुरक्षा और पैमाने की तलाश में हैं, वे संभवतः Welltower को पसंद करेंगे, क्योंकि यह किसी भी एकल कंपनी द्वारा प्रदान की गई अधिकतम विविधीकरण और पोर्टफ़ोलियो आकार प्रदान करता है।

2. Ventas

Ventas वरिष्ठ रियल एस्टेट सेक्टर में एक और प्रमुख खिलाड़ी है, जिसके पास 1,400 संपत्तियाँ हैं, जिनमें से >800 वरिष्ठ आवास संपत्तियाँ हैं।

स्रोत: Ventas

वरिष्ठ संपत्तियों की यह प्रचलन कंपनी के पोर्टफोलियो में एक बढ़ती प्रवृत्ति है, जिसमें 2021 से उल्लेखनीय वृद्धि हुई है (SHOP का अर्थ है Seniors Housing Operating Portfolio)।

स्रोत: Ventas

2025 में, कंपनी उम्मीद करती है कि उसकी अधिभोग दर प्री-कोविड स्तरों तक वापस बढ़ेगी और फिर उनसे अधिक हो जाएगी। राजस्व भी 8% की अच्छी गति से बढ़ रहा है, जो लागत में 5% की वृद्धि से अधिक है।

Ventas का एक प्रतिस्पर्धात्मक लाभ बहुत डेटा-चालित दृष्टिकोण है, जिससे सबसे आशाजनक बाजारों की पहचान की जा सके। यह सुविधाओं के नियमित आधुनिकीकरण को भी लागू करता है, जिससे पुरानी संपत्तियों पर प्रीमियम मूल्य निर्धारण संभव हो जाता है।

Vent​as द्वारा एक और विधि, जो उचित लागत पर वरिष्ठ आवास बनाने के लिए अपनाई गई है, वह बड़ी पैमाने की समुदायों को वरिष्ठ आवास में बदलना है, जिसमें 2025 में 45 ऐसे परिवर्तन चल रहे हैं।

व्यापक परिप्रेक्ष्य में, Vent​as वरिष्ठ आवास बाजार के समेकन को देख रहा है, क्योंकि वर्तमान में केवल 16% बाजार Vent​as, अन्य समान REITs, और सार्वजनिक रूप से ट्रेड किए जाने वाले स्वास्थ्य देखभाल रियल एस्टेट के मालिक-ऑपरेटरों द्वारा नियंत्रित है।

स्रोत: Ventas

यह एक महत्वपूर्ण अवसर हो सकता है क्योंकि बाजार में कम से कम कुछ संपत्तियों को खराब प्रबंधन के कारण संकटग्रस्त होने की संभावना है, विशेष रूप से क्योंकि बढ़ती दरों ने कम पूंजी वाले कंपनियों को खतरे में डाल दिया है और $24 बिलियन से कम नहीं के वरिष्ठ आवास ऋण 2027 तक परिपक्वता तक पहुँच रहे हैं।

स्रोत: Ventas

3. Healthpeak Properties

जबकि सबसे बड़े हेल्थकेयर REITs का वरिष्ठ आवास में मजबूत उपस्थिति होती है, क्योंकि यह बाजार का सबसे बड़ा हिस्सा है, छोटे REITs अपने पोर्टफोलियो में देखभाल केंद्रों का बड़ा अनुपात रख सकते हैं।

यह Healthpeak का मामला है, जिसके मेडिकल पोर्टफोलियो में कम से कम 524 संपत्तियाँ हैं, जिसमें बड़े अस्पताल भी शामिल हैं।

स्रोत: Healthpeak

यह एक आकर्षक सेक्टर है क्योंकि 2020 से निर्माण लागत में लगभग 40% की वृद्धि हुई है, जिससे नई आपूर्ति सीमित हो गई है। नई इकाइयों की निर्माण लागत को कवर करने के लिए आवश्यक किराया लगभग $35‑$40 प्रति वर्ग फुट है, जबकि Healthpeak का मौजूदा शुद्ध किराया लगभग $23 प्रति वर्ग फुट है।

यह Healthpeak को लीज़ समाप्ति पर उच्च किराया वसूलने की जगह देता है, और वर्तमान किरायेदारों को तब तक बनाए रखने में मदद करता है। औसत शेष लीज़ 5.5 वर्ष है।

स्रोत: Healthpeak

कंपनी प्रयोगशाला खंड में भी मौजूद है, बायोटेक सेक्टर को सेवा देती है, जिसमें सैन फ्रांसिस्को, बॉस्टन और सैन डिएगो में मजबूत उपस्थिति है।

इसलिए इसे सेक्टर में प्रवाहित हो रहे बढ़ते धन से लाभ होना चाहिए, कई वर्षों की कम गतिविधि के बाद, एक प्रवृत्ति जो 2024 में 1 मिलियन वर्ग फुट नए लीज़ के साथ पहले ही दिख रही है।

स्रोत: Healthpeak

यह पुनरुद्धार खाली प्रयोगशाला स्थान की इन्वेंट्री को भी तेजी से प्रभावित कर रहा है, जिसमें 2024 से 2025 के बीच 75% की वृद्धि हुई है।

स्रोत: Healthpeak

इसी बीच, कम केंद्रीय लेकिन लाभदायक 15-संपत्ति वाले वरिष्ठ आवास पोर्टफोलियो (7,000 इकाइयाँ) अच्छा प्रदर्शन कर रहा है, जिसमें 2024 में अधिभोग 86% तक बढ़ गया है। यह Healthpeak को उन निवेशकों के लिए एक अच्छा REIT बनाता है जो वरिष्ठ आवास पोर्टफोलियो से दूर अधिक विविधीकरण की तलाश में हैं।

4. Healthcare Realty

यदि एक निवेशक हेल्थकेयर REIT में चिकित्सा सुविधाओं पर मजबूत फोकस चाहता है, तो सबसे अच्छा विकल्प संभवतः Healthcare Realty है, जिसका 92% पोर्टफोलियो आउटपेशेंट मेडिकल केयर पर केंद्रित है, जो अपने प्रतिस्पर्धियों से काफी आगे है।

स्रोत: Healthcare Realty

कंपनी के पास USA में 651 संपत्तियाँ हैं, कुल 38.4 मिलियन वर्ग फुट सतह के साथ। यह उपस्थिति देश के शीर्ष 15 बाजारों में से अधिकांश को कवर करती है और कई शीर्ष स्वास्थ्य प्रणालियों के साथ साझेदारी करती है।

स्रोत: Healthcare Realty

ये संपत्तियाँ भी उच्च जनसंख्या घनत्व वाले क्षेत्रों में स्थित हैं, जिनकी वार्षिक वृद्धि दर 3% है। कंपनी अपना फोकस इन बाजारों की ओर बदल रही है, कम जनसंख्या घनत्व और धीमी वृद्धि वाले क्षेत्रों में कम प्रदर्शन वाली संपत्तियों की बिक्री के साथ।

यह REIT भी उम्रदराज़ जनसांख्यिकी से लाभान्वित होना चाहिए, क्योंकि 65+ वर्ष के लोग 45‑64 वर्ष के लोगों की तुलना में चिकित्सकों के कार्यालयों और स्वास्थ्य देखभाल लागतों पर सालाना दो गुना अधिक खर्च करते हैं।

स्रोत: Healthcare Realty

यह कुल मिलाकर एक अच्छा REIT है उन रूढ़िवादी निवेशकों के लिए जो अपेक्षाकृत उच्च प्रतिफल और उच्च सुरक्षा की तलाश में हैं, क्योंकि आउटपेशेंट देखभाल, चाहे वह विशेष हो या प्राथमिक, पूरे हेल्थकेयर उद्योग में सबसे अधिक किराया कवरेज अनुपात रखती है, जिससे इन किरायेदारों से बहुत कम डिफ़ॉल्ट जोखिम होता है।

स्रोत: Healthcare Realty

5. LTC Properties

आवास बनाम आउटपेशेंट देखभाल के स्पेक्ट्रम के विपरीत छोर पर, कुछ हेल्थकेयर REITs कुशल नर्सिंग संपत्तियों और वरिष्ठ आवास में विशेषज्ञता रखते हैं। यह LTC Properties (LTC ) का मामला है, जिसकी संपत्तियाँ दो श्रेणियों में लगभग 50/50 विभाजित हैं।

स्रोत: LTC Properties

कंपनी के पास 25 राज्यों में कुल 190 संपत्तियाँ हैं। यह इन संपत्तियों को विभिन्न स्वास्थ्य देखभाल प्रदाताओं को किराए पर देती है, जहाँ कोई भी कुल राजस्व का 15.9% से अधिक नहीं दर्शाता, जिससे एक ही किरायेदार के वित्तीय कठिनाइयों का जोखिम कम हो जाता है।

स्रोत: LTC Properties

वृद्धि के संबंध में, 2019 से $731 मिलियन निवेशित किए गए हैं, जबकि 2024 में बहुत कम गतिविधि रही, पूरे वर्ष में केवल $66 मिलियन निवेशित हुए।

स्रोत: LTC Properties

LTC उन निवेशकों के लिए एक अच्छा REIT विकल्प है जो स्थिर आय की तलाश में हैं, क्योंकि कंपनी ने लगातार 20 वर्षों तक मासिक डिविडेंड का रिकॉर्ड बनाए रखा है, जो इस अवधि में विभिन्न वित्तीय संकटों और महामारी से अप्रभावित रहा है।

यह कंपनी ने ऋण के प्रति रूढ़िवादी दृष्टिकोण और ऋण परिपक्वताओं को कंपनी के नकदी प्रवाह के साथ मिलाने के द्वारा हासिल किया।

स्रोत: LTC Properties

हालाँकि, निवेशकों को यह ध्यान रखना चाहिए कि डिविडेंड लंबे समय से (2017 से) नहीं बढ़ाए गए हैं, क्योंकि कंपनी विकास पर केंद्रित है। यह एक रूढ़िवादी पोर्टफ़ोलियो के लिए अधिक उपयुक्त है जो मासिक डिविडेंड पर केंद्रित है, जैसे कि सेवानिवृत्त निवेशक।

स्रोत: LTC Properties