NexPoint Residential Trust ने 2026 के Core FFO अनुमान में कटौती की, घाटा बढ़ा

NexPoint Residential Trust (NXRT ) ने तीसरी तिमाही के नतीजे घोषित किए 3 नवंबर, 2026 को। अधिक राजस्व के बावजूद तिमाही में शुद्ध घाटा बढ़ने के बाद कंपनी ने पूरे साल के Core FFO और सेम-स्टोर NOI के अनुमानों में कटौती की। 30 सितंबर, 2026 को समाप्त तिमाही में कुल राजस्व बढ़कर 64.5 मिलियन डॉलर हो गया, जो एक साल पहले 62.8 मिलियन डॉलर था। वहीं, सामान्य शेयरधारकों पर लागू शुद्ध घाटा बढ़कर 11.5 मिलियन डॉलर, यानी प्रति डाइल्यूटेड शेयर 0.45 डॉलर हो गया; पिछले साल यह 7.8 मिलियन डॉलर, यानी प्रति डाइल्यूटेड शेयर 0.31 डॉलर था।

कंपनी के परिचालन से प्राप्त धनराशि के समायोजित माप Core FFO में गिरावट आई और यह 13.4 मिलियन डॉलर, यानी प्रति डाइल्यूटेड शेयर 0.52 डॉलर रह गया। पहले यह 17.7 मिलियन डॉलर, यानी 0.70 डॉलर था। AFFO में Core FFO के अलावा इक्विटी-आधारित मुआवज़े का भी समायोजन किया जाता है; यह घटकर 16.2 मिलियन डॉलर रह गया, जबकि पहले 20.2 मिलियन डॉलर था। प्रबंधन ने शुद्ध घाटे में बढ़ोतरी का मुख्य कारण संपत्ति संचालन व्यय में 2.0 मिलियन डॉलर और ब्याज व्यय में 2.6 मिलियन डॉलर की वृद्धि बताया। राजस्व में 1.6 मिलियन डॉलर की बढ़ोतरी ने इस असर को आंशिक रूप से कम किया।

सेम-स्टोर लागतें राजस्व से तेज़ बढ़ीं

समेकित राजस्व में बढ़ोतरी स्थापित संपत्ति पोर्टफोलियो से नहीं आई। तीसरी तिमाही की आय संबंधी पूरक रिपोर्ट के अनुसार, 35 संपत्तियों और 12,980 इकाइयों वाले सेम-स्टोर समूह—जिसमें तुलना की दोनों अवधियों के दौरान कंपनी के स्वामित्व वाली संपत्तियां शामिल हैं, जो पोर्टफोलियो का लगभग 98% हैं और जिसमें Sedona at Lone Mountain शामिल नहीं है—ने 62.0 मिलियन डॉलर का राजस्व अर्जित किया, जो 0.7% कम था। किराये की आय में 1.4% की गिरावट आई, जबकि अन्य आय में 29.4% की बढ़ोतरी से इस गिरावट का असर कुछ कम हुआ। गैर-सेम-स्टोर संपत्तियों से 1.4 मिलियन डॉलर का राजस्व मिला, जिससे सेम-स्टोर राजस्व घटने के बावजूद समेकित राजस्व बढ़ा।

सेम-स्टोर संपत्तियों में अधिभोग दर 70 आधार अंक गिरकर 92.9% रही और औसत प्रभावी मासिक किराया 0.7% घटकर 1,487 डॉलर हो गया। इसके मुकाबले, परिचालन व्यय कहीं अधिक तेज़ी से बढ़ा—11.2% की वृद्धि के साथ 26.4 मिलियन डॉलर तक पहुंच गया। मरम्मत और रखरखाव का खर्च 20.0%, रियल एस्टेट कर 15.4% और उपयोगिता खर्च 11.8% बढ़ा। नतीजतन, सेम-स्टोर की शुद्ध परिचालन आय 8.2% गिरकर 35.6 मिलियन डॉलर रह गई। इससे पता चलता है कि तिमाही में संपत्ति-स्तर पर गिरावट की वजह लागत का दबाव होने के साथ-साथ अधिभोग और किराये में कमजोरी भी थी।

पट्टे से जुड़े आंकड़ों से पता चला कि यह दबाव चौथी तिमाही में भी जारी रहा। तीसरी तिमाही में नए पट्टों पर किराये में 4.5% की गिरावट आई, जबकि नवीनीकरण पर किराये में 3.2% की बढ़ोतरी हुई। अक्टूबर में नए पट्टों पर किराये में 3.6% की गिरावट जारी रही, नवीनीकरण पर 2.1% की बढ़ोतरी हुई और अवधि के अंत में अधिभोग दर 92.3% थी।

2026 का अनुमान घटा

NXRT के संशोधित अनुमान के अनुसार, पूरे साल का Core FFO प्रति डाइल्यूटेड शेयर 2.17 से 2.27 डॉलर रहेगा, जिसका मध्यबिंदु 2.22 डॉलर है। इससे पहले मध्यबिंदु 2.45 डॉलर था। अब प्रति डाइल्यूटेड शेयर अनुमानित घाटा 1.72 से 1.63 डॉलर है, जिसका मध्यबिंदु 1.68 डॉलर का घाटा है; पहले यह 1.54 डॉलर था।

सेम-स्टोर संबंधी अनुमान आय के पूर्वानुमान में संशोधन की वजह बताते हैं। पूरे साल की कुल राजस्व वृद्धि का मध्यबिंदु पहले के सकारात्मक 0.2% से घटकर नकारात्मक 0.9% हो गया, जबकि कुल व्यय वृद्धि का अनुमान 2.1% से बढ़कर 4.4% हो गया। सेम-स्टोर NOI में 5.1% से 3.6% तक गिरावट का अनुमान है; इसका मध्यबिंदु नकारात्मक 4.3% है, जबकि पहले मध्यबिंदु नकारात्मक 1.0% था। ये अनुमान पूरे साल के 35-संपत्ति वाले सेम-स्टोर समूह पर लागू होते हैं।

कंपनी ने अधिग्रहण के अनुमान का मध्यबिंदु 100 मिलियन डॉलर से बढ़ाकर 116 मिलियन डॉलर कर दिया और संपत्तियों के विनिवेश के 100 मिलियन डॉलर के मध्यबिंदु की फिर पुष्टि की। अनुमानित लेन-देन की मात्रा को प्रति शेयर घाटे और Core FFO के मार्गदर्शन में शामिल किया गया है, हालांकि वास्तविक अधिग्रहण और विनिवेश इन अनुमानों से काफी अलग हो सकते हैं।

कर्ज़ और पूंजी संबंधी कदम

30 सितंबर, 2026 को कुल बकाया कर्ज़ 1.62 अरब डॉलर था, जो एक साल पहले 1.50 अरब डॉलर था। 1 अक्टूबर को NXRT ने अपनी रिवॉल्विंग क्रेडिट सुविधा के तहत 33.0 मिलियन डॉलर और निकाले। इसके बाद इस सुविधा के तहत 112.1 मिलियन डॉलर का मूलधन और 2.0 मिलियन डॉलर का ऋण-पत्र बकाया था।

अगले दिन, REIT ने Raleigh, North Carolina में 228 इकाइयों वाली Midtown Crossing संपत्ति 32.0 मिलियन डॉलर में खरीदी; इसमें उसका प्रभावी स्वामित्व 100% है। 26 अक्टूबर को निदेशक मंडल ने दो वर्षों में 150.0 मिलियन डॉलर तक के सामान्य शेयरों की पुनर्खरीद की अनुमति दी। यह केवल अनुमति थी, पूरी हो चुकी पुनर्खरीद नहीं। मंडल ने 0.53 डॉलर के तिमाही लाभांश को भी मंज़ूरी दी, जिसका भुगतान 31 दिसंबर, 2026 को उन शेयरधारकों को किया जाएगा जिनके नाम 15 दिसंबर, 2026 को शेयरधारक सूची में दर्ज होंगे।

इस तिमाही के बाद NXRT के सामने परिचालन से जुड़ा एक स्पष्ट विरोधाभास है: अधिग्रहण से समेकित राजस्व बढ़ सकता है, लेकिन खर्च और ब्याज लागत बढ़ने के कारण संपत्ति-स्तर की आय घट रही है। अक्टूबर में नए पट्टों पर किराये में गिरावट जारी रहने और सेम-स्टोर NOI का अनुमान घटाए जाने के बाद, वर्ष की अंतिम तिमाही का मुख्य सवाल यह है कि क्या NXRT बढ़ते कर्ज़ और ब्याज लागत का प्रबंधन करते हुए अधिग्रहण और संभावित शेयर पुनर्खरीद के साथ अपने मौजूदा पोर्टफोलियो को स्थिर कर पाएगी।