Slate अधिग्रहण के वित्तपोषण में मदद के लिए Brixmor ने 400 मिलियन डॉलर का सावधि ऋण लिया

Brixmor Property (BRX ) समूह ने 5 नवंबर 2026 को घोषणा की कि उसकी परिचालन साझेदारी, Brixmor Operating Partnership LP, ने लंबित Slate Grocery REIT अधिग्रहण के वित्तपोषण में मदद के लिए 400 मिलियन डॉलर का असुरक्षित, विलंबित आहरण वाला सावधि ऋण लिया है। साथ ही, उसने दो मौजूदा ऋण सुविधाओं पर ब्याज-दर स्प्रेड घटाए हैं। इस ऋण से प्राप्त राशि का उपयोग Slate की खरीद के लिए आंशिक वित्तपोषण और अन्य सामान्य कॉर्पोरेट उद्देश्यों में सहायता के लिए किया जाना है; इसे पूरी तरह अधिग्रहण के लिए आवंटित नहीं किया गया है।

इस ऋण सुविधा की परिपक्वता तिथि 15 फ़रवरी 2031 है और इसमें 12 महीने की एक विस्तार अवधि का विकल्प शामिल है। परिचालन साझेदारी की मौजूदा क्रेडिट रेटिंग के आधार पर शुरुआती ब्याज दर SOFR से 80 आधार अंक अधिक है। कुछ परिस्थितियों में, कंपनी का लीवरेज अनुपात निर्धारित लक्ष्यों को पूरा करने पर अधिक अनुकूल दरें उपलब्ध हो सकती हैं। चूँकि यह विलंबित आहरण वाली ऋण सुविधा है, इसलिए इसका बंद होना इस बात का संकेत नहीं है कि नकदी तुरंत निकाल ली गई थी। मुख्य वित्तीय अधिकारी Steve Gallagher ने अक्टूबर 2026 की आय संबंधी कॉन्फ़्रेंस कॉल में कहा था कि ऋण सुविधा के चौथी तिमाही में बंद होने और Slate अधिग्रहण के बंद होने के साथ ही इसकी राशि आहरित किए जाने की अपेक्षा थी।

परिचालन साझेदारी ने अपनी मौजूदा 1.25 अरब डॉलर की असुरक्षित परिक्रामी ऋण सुविधा और 500 मिलियन डॉलर के मौजूदा सावधि ऋण की शर्तों में भी संशोधन किया। परिक्रामी ऋण सुविधा की मौजूदा लागू दर SOFR से 77.5 आधार अंक अधिक थी, जिसे घटाकर SOFR से 72.5 आधार अंक अधिक कर दिया गया। मौजूदा सावधि ऋण की दर भी SOFR से 85 आधार अंक अधिक से घटाकर SOFR से 80 आधार अंक अधिक कर दी गई। दोनों में से किसी भी सुविधा की राशि या परिपक्वता तिथि नहीं बदली; इसलिए यह प्रतिबद्धताओं का विस्तार या अवधि बढ़ाना नहीं, बल्कि दरों का पुनर्निर्धारण है।

Slate अधिग्रहण का वित्तपोषण

Brixmor और Everview Partners ने 28 सितंबर 2026 को Slate का अधिग्रहण करने के लिए बाध्यकारी समझौतों की घोषणा की। इस सौदे का मूल्य 2.34 अरब डॉलर है। Slate के यूनिटधारकों की मंज़ूरी और अन्य सामान्य शर्तों के अधीन, सौदा 2027 की पहली तिमाही में पूरा होने की अपेक्षा है। इस लेन-देन में वित्तपोषण संबंधी कोई शर्त नहीं है।

Brixmor 636 मिलियन डॉलर में प्रभावी रूप से किराना दुकानों से जुड़े 23 शॉपिंग सेंटरों का अधिग्रहण करेगी। इनमें से 22 केंद्रों पर उसका पूर्ण स्वामित्व होगा और एक केंद्र में उसकी 50% हिस्सेदारी होगी। शेष 92 परिसंपत्तियों का अधिग्रहण 1.71 अरब डॉलर में एक संयुक्त उद्यम करेगा। इसमें Brixmor की सामान्य इक्विटी हिस्सेदारी 20% और Everview की 80% होगी। Brixmor संयुक्त उद्यम में लगभग 174 मिलियन डॉलर की वरीयता प्राप्त इक्विटी भी निवेश करेगी, जिस पर 9% लाभांश मिलेगा।

सीधे अधिग्रहित पोर्टफ़ोलियो का क्षेत्रफल लगभग 30 लाख वर्ग फुट है। Brixmor के अनुसार, इसका लगभग 96% हिस्सा किराये पर दिया जा चुका था और यह पूरी तरह उसके मौजूदा परिचालन क्षेत्र में स्थित था—मुख्य रूप से Florida, Georgia और Carolinas में। संयुक्त उद्यम के पोर्टफ़ोलियो का क्षेत्रफल लगभग 1.2 करोड़ वर्ग फुट है। Brixmor इसके परिसंपत्ति प्रबंधक और संपत्ति प्रबंधक के साथ-साथ पट्टे पर देने के लिए प्रतिनिधि की भूमिका भी निभाएगी।

सितंबर 2026 के फ़ॉर्म 8-K में Royal Bank of Canada की 988 मिलियन डॉलर की पूरी वरिष्ठ, 364-दिवसीय ब्रिज ऋण सुविधा उपलब्ध कराने की प्रतिबद्धता का विवरण दिया गया था। Brixmor की योजना नकद इक्विटी योगदान में अपने हिस्से और उससे जुड़े शुल्कों तथा खर्चों का भुगतान हाथ में उपलब्ध नकदी और उधारी से करने की थी। कंपनी को उम्मीद थी कि Slate सौदा पूरा होने से पहले वह ब्रिज ऋण के कुछ या पूरे हिस्से को अन्य स्थायी ऋण या इक्विटी वित्तपोषण से बदल देगी, लेकिन उसने आगाह किया था कि स्थायी वित्तपोषण पूरा होना सुनिश्चित नहीं है। नई 2031 ऋण सुविधा से दीर्घावधि वाली वित्तपोषण व्यवस्था का एक घटक जुड़ता है, लेकिन 5 नवंबर की घोषणा में यह नहीं बताया गया कि इससे ब्रिज ऋण की प्रतिबद्धता में कोई बदलाव होगा या नहीं।

तरलता और लीवरेज

30 सितंबर 2026 तक, Brixmor के तीसरी तिमाही के नतीजों में 1.5 अरब डॉलर की तरलता दर्ज थी। इसमें Slate के लिए उपलब्ध वरिष्ठ असुरक्षित सावधि ऋण वित्तपोषण का प्रतिबद्धता-पत्र शामिल नहीं था। Gallagher के विवरण के अनुसार, इसमें लगभग 183 मिलियन डॉलर की नकदी, परिक्रामी ऋण सुविधा के तहत उपलब्ध राशि और अभी निपटान न किए गए फॉरवर्ड इक्विटी अनुबंधों से मिलने वाली अनुमानित लगभग 115 मिलियन डॉलर की राशि शामिल थी।

चालू तिमाही के वार्षिकीकृत आधार पर शुद्ध मूलधन ऋण और समायोजित EBITDA का अनुपात 5.2 गुना था; पिछले 12 महीनों के आधार पर यह 5.3 गुना था। कंपनी द्वारा परिभाषित इस अनुपात में ऋण दायित्वों से नकदी, नकद समतुल्य और प्रतिबंधित नकदी घटाई जाती है। ऋण दायित्वों को अमोर्टाइज़ न किए गए प्रीमियम या छूट और आस्थगित वित्तपोषण शुल्क के लिए समायोजित किया जाता है। इसके बाद प्राप्त राशि को समायोजित EBITDA से भाग दिया जाता है। समायोजित EBITDA में ब्याज, कर, मूल्यह्रास, अमोर्टाइज़ेशन और रियल एस्टेट, ऋण-मुक्ति तथा अन्य निर्दिष्ट मदें शामिल नहीं होतीं।

परिसंपत्तियों की बिक्री वित्तपोषण का एक और संभावित स्रोत है। मुख्य निवेश अधिकारी Mark Horgan ने कहा कि Brixmor की पूँजी-पुनर्चक्रण गतिविधियों के तहत लगभग 130 मिलियन डॉलर की परिसंपत्तियाँ बिक्री के अनुबंध के अधीन थीं या उनके बारे में बातचीत चल रही थी। अतिरिक्त परिसंपत्तियों को लेकर शुरुआती चर्चाएँ भी हो रही थीं। Gallagher ने कहा कि अंतिम लीवरेज लेनदेन के समय और वित्तपोषण की ज़रूरतों पर निर्भर करेगा। स्थायी ऋण, इक्विटी और परिसंपत्ति-बिक्री से मिलने वाली राशि का अंतिम मिश्रण, Slate सौदे के समापन की समय-सीमा के साथ मिलकर तय करेगा कि इस अधिग्रहण से तिमाही-अंत में Brixmor की बताई गई लीवरेज और तरलता की स्थिति में अंततः क्या बदलाव आएगा।