Πώς τα Ψηφιακά Χρεόγραφα Διαταράσσουν τις Ιδιωτικές Αγορές Ακινήτων – Thought Leaders

Μια ευρεία ματιά: Ακίνητα ως κλάδος περιουσιακού στοιχείου

Σε παγκόσμιο επίπεδο, τα ακίνητα έχουν ιστορικά αποδώσει παρόμοια με τις δημόσιες μετοχές (7,05% έναντι 6,89%). Αυτός ο κλάδος όχι μόνο προσφέρει συνεπείς αποδόσεις με χαμηλότερη μεταβλητότητα, αλλά τα τελευταία χρόνια έχει γίνει σχετικά συνηθισμένο να βλέπουμε επενδύσεις σε ακίνητα να αποδίδουν πάνω από 10%. Τα ακίνητα συνολικά τείνουν να είναι αρκετά κυκλικά — ανεβαίνουν όταν οι συνθήκες είναι καλές και κατεβαίνουν όταν είναι δύσκολες. Σε πιο λεπτομερή επίπεδο, όμως, τα πολυκατοικιακά ακίνητα θεωρούνται συχνά ως αμυντική επένδυση σε αντίθεση με το πιο ευμετάβλητο τμήμα των εμπορικών ακινήτων. Το τρέχον περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων δημιουργεί επίσης το ιδανικό σκηνικό για τα σταθερά χαρακτηριστικά ταμειακών ροών παρόμοιας με σταθερό εισόδημα αυτής της επένδυσης. Ιστορικά, αυτός ο κλάδος ήταν προορισμένος για κατασκευαστές ακινήτων, πλούσιους ιδιώτες και θεσμικούς επενδυτές. Ωστόσο, καθώς οι διαχειριστές κεφαλαίων και οι κατασκευαστές ακινήτων επιδιώκουν να συγκεντρώσουν κεφάλαια από μεγαλύτερο σύνολο επενδυτών, και οι πλατφόρμες και επιλογές για ατομικούς επενδυτές ανοίγουν, οι αγορές ακινήτων γίνονται ολοένα και πιο διαδεδομένες στον χώρο των ιδιωτικών επενδύσεων.

Τα μεγαλύτερα εμπόδια εισόδου στον κόσμο των επενδύσεων σε ακίνητα είναι τα μεγάλα μεγέθη εισόδου και τα υψηλά νομικά και συναλλακτικά κόστη. Η επένδυση σε φυσικά ακίνητα μπορεί να είναι εξαιρετικά αποκλειστική, ειδικά στην τρέχουσα οικονομία. Τα άτομα που θέλουν να χρηματοδοτήσουν τις επενδύσεις τους συχνά πρέπει να υποβληθούν σε εκτενείς ελέγχους πίστωσης και να αποδείξουν ουσιώδη εισοδήματα ή πλούτο. Επιπλέον, η αγορά ακινήτων είναι σχετικά αδιαφανής, και η ασυμμετρία πληροφοριών μπορεί συχνά να οδηγήσει σε σημαντική υποτιμημένη τιμολόγηση.

Τα Real Estate Investment Trusts (REITs) ήταν η πρώτη εκδοχή μιας «λύσης» στα προαναφερθέντα ζητήματα. Αυτά τα κεφάλαια συγκεντρώνουν ουσιαστικά κεφάλαια από τις δημόσιες αγορές και διανέμουν τα έσοδα των ακινήτων στους επενδυτές με τη μορφή μερισμάτων. Οι επενδυτές μπορούν επίσης να κερδίσουν από την εκτίμηση των περιουσιακών στοιχείων. Ωστόσο, οι επενδυτές δεν μπορούν να επιλέξουν ποια ακίνητα και έργα θέλουν να επενδύσουν — οι αποδόσεις και η ανοχή κινδύνου τους αφήνονται στη διακριτική ευχέρεια των διαχειριστών κεφαλαίων. Κατ’ ουσίαν, τα REITs περιορίζουν τις επιλογές των επενδυτών.

Οι ιδιωτικές αγορές ακινήτων, ωστόσο, επιτρέπουν στα άτομα να ακολουθήσουν μια πιο επιλεκτική προσέγγιση για τη δημιουργία του δικού τους χαρτοφυλακίου, έχοντας μεγαλύτερη εξουσία στον τρόπο κατανομής κεφαλαίων και ελέγχου των ακινήτων. Τα τελευταία δέκα χρόνια, οι πιο εξέχουσες ιδιωτικές αγορές ακινήτων έχουν αποδώσει μέσο ετήσιο απόδοση 12,16%, ενώ το S&P 500 έχει μέσο 10,88%. Σε επίπεδο κινδύνου, τα ακίνητα είναι γνωστά για την παραγωγή αξιόπιστων, συνεπών ταμειακών ροών, καθώς τα περισσότερα μερίσματα προέρχονται από τα έσοδα ενοικίασης των ακινήτων. Οι συμφωνίες ανάπτυξης μπορεί να είναι ελαφρώς πιο ριψοκίνδυνες, αλλά συνήθως αποφέρουν υψηλότερες αποδόσεις. Η έκδοση χρέους είναι επίσης συχνή στον χώρο της crowdfunding ακινήτων, αν και περισσότερο από τα δύο τρίτα των προσφορών ταξινομούνται ως μετοχικό κεφάλαιο ή συμμετοχή στα έσοδα.

Μερικές από τις κορυφαίες αμερικανικές αγορές ακινήτων έχουν συγκεντρώσει πάνω από $1 δισεκατομμύριο και έχουν διανείμει σημαντικές ταμειακές αποδόσεις στους επενδυτές. Δείτε παρακάτω:

Η συνολική αξία της διαδικτυακής αγοράς ακινήτων εκτιμάται κοντά στα $90 δισεκατομμύρια, αυξημένη από $80 δισεκατομμύρια στα μέσα του 2018.

Οφέλη για τους Επενδυτές

Με χαμηλότερες ελάχιστες απαιτήσεις και μεγαλύτερη λεπτομέρεια, οι αγορές ακινήτων αλλάζουν τον τρόπο με τον οποίο ο μέσος επενδυτής μπορεί να κατανεμησει κεφάλαια προς ακίνητα. Αυτό οδηγεί σε μια δημοκρατικοποίηση της αγοράς ακινήτων. Επιλέγοντας μεμονωμένα ακίνητα, οι επενδυτές μπορούν να προσαρμόσουν καλύτερα την ανοχή κινδύνου τους. Δεδομένου ότι τα άτομα ελέγχουν άμεσα ποια ακίνητα περιλαμβάνονται στα χαρτοφυλάκιά τους, οι επενδυτές που αποφεύγουν τον κίνδυνο μπορούν να επιλέξουν χαμηλού κινδύνου συμφωνίες, ενώ οι επενδυτές που αναζητούν κίνδυνο έχουν τη δυνατότητα να αναζητήσουν προφίλ υψηλότερου κινδύνου με αντάλλαγμα υψηλότερες αποδόσεις. Δείτε παρακάτω:

Για κάθε επιπλέον μονάδα απόδοσης, η χρησιμότητα ενός επενδυτή που αποφεύγει τον κίνδυνο θα αυξάνεται όλο και λιγότερο (φθίνουσα χρησιμότητα). Για έναν επενδυτή που αναζητά κίνδυνο, αυξάνεται σταδιακά. Δεδομένου ότι ένα δημόσιο REIT βρίσκεται κάπου μεταξύ των δύο, και οι δύο επενδυτές θα είναι δυσαρεστημένοι με το επίπεδο κινδύνου του ταμείου. Ένας επενδυτής που αποφεύγει τον κίνδυνο δεν θα αποζημιωθεί επαρκώς για το ποσό του κινδύνου που αναλαμβάνει, ενώ ένας επενδυτής που αναζητά κίνδυνο θα θέλει υψηλότερες αποδόσεις από ό,τι μπορεί να προσφέρει το ταμείο.

Με τις ιδιωτικές αγορές ακινήτων, οι επενδυτές λαμβάνουν ένα μενού έργων και μπορούν να επιλέξουν εκείνα που θεωρούν ελκυστικά με τη δική τους διακριτική ευχέρεια. Αυτό επιτρέπει μια πιο αποδοτική κατανομή της ανοχής κινδύνου, καθώς οι επενδυτές μπορούν να επιλέξουν τις συμφωνίες που τους ταιριάζουν περισσότερο, ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες τους.

Παρόλο που οι αγορές ακινήτων επιτρέπουν στους συμμετέχοντες να επενδύσουν σε μεμονωμένες συμφωνίες, οι επενδυτές μπορεί να αντιμετωπίσουν κίνδυνο ενός μόνο περιουσιακού στοιχείου (δηλαδή η επένδυσή τους εξαρτάται υπερβολικά από ένα μόνο έργο). Για να αντιμετωπιστεί επιτυχώς αυτό το ζήτημα, οι αγορές πρέπει να ενθαρρύνουν τους επενδυτές να δημιουργήσουν εξαιρετικά διαφοροποιημένα χαρτοφυλάκια. Η Crowdstreet, για παράδειγμα, προσφέρει στους επενδυτές τη δυνατότητα να αγοράσουν ένα προσαρμοσμένο χαρτοφυλάκιο που ταιριάζει στην ανοχή κινδύνου τους. Είναι επίσης σημαντικό να επιλέγονται οι συμφωνίες όσο το δυνατόν πιο προσεκτικά ώστε να ελαχιστοποιηθεί ο κίνδυνος αντισυμβαλλόμενου για τους επενδυτές.

Υπάρχουν όμως προκλήσεις όταν πρόκειται να βρεθεί ο πιο αποδοτικός τρόπος για τη βελτιστοποίηση αυτής της συγκεκριμένης διαδικασίας επένδυσης. Οι αγορές ακινήτων πρέπει να ελέγχουν τους συμμετέχοντες από διάφορες δικαιοδοσίες, καθώς και να διασφαλίζουν ότι οι συμφωνίες τους προσφέρουν πλήρη αποκάλυψη στους επενδυτές. Επιπλέον, οι διανομές μερισμάτων και οι εκκαθαρίσεις συναλλαγών είναι σχεδόν πάντα χειροκίνητες, καθώς συνήθως γίνονται μέσω ξεπερασμένων χρηματοοικονομικών διαδρομών. Συνεπώς, υπάρχουν τεράστιες ευκαιρίες για τις αγορές ακινήτων να αξιοποιήσουν τα ψηφιακά χρεόγραφα.

Ένας Νέος Αγορά: Αγορές Ακινήτων που Χρησιμοποιούν Ψηφιακά Χρεόγραφα

Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι μια πλατφόρμα επένδυσης σε ακίνητα του μέλλοντος πρέπει να αξιοποιεί την τεχνολογία κατανεμημένου βιβλίου (DLT). Αυτές οι πλατφόρμες έχουν τη δυνατότητα να προσφέρουν στους επενδυτές τα ίδια οφέλη με τις παραδοσιακές αγορές ακινήτων, με την προστιθέμενη αξία των ψηφιακών χρεογράφων. Μέχρι σήμερα, υπάρχουν περίπου 16 πλατφόρμες επένδυσης σε ακίνητα που χρησιμοποιούν ψηφιακά χρεόγραφα παγκοσμίως. Συγκεντρώνονται στις Ηνωμένες Πολιτείες και την Ευρώπη, αλλά πολύ λίγες έχουν τα περιουσιακά τους στοιχεία καταχωρημένα σε δευτερογενείς αγορές.

Μερικές από αυτές τις αγορές (ιδιαίτερα στη Μέση Ανατολή και την Ευρώπη) είναι πλατφόρμες έκδοσης ψηφιακών χρεογράφων πολλαπλών χρήσεων που περιλαμβάνουν επίσης προσφορές ακινήτων. Μερικές είναι αποκλειστικά αφιερωμένες στην έκδοση ψηφιακών χρεογράφων που υποστηρίζονται από ακίνητα. Καθώς περισσότεροι εκδότες αρχίζουν να τοκενικοποιούν πολυκατοικιακά ακίνητα, η υιοθέτηση ψηφιακών χρεογράφων στην αγορά ακινήτων πιθανότατα θα αυξηθεί σημαντικά το επόμενο έτος.

Τα ψηφιακά χρεόγραφα παρέχουν μια καινοτόμο λύση σε έναν ξεπερασμένο μηχανισμό. Με την ψηφιοποίηση των ακινήτων, οι εκδότες μπορούν να βελτιστοποιήσουν τη διαδικασία προβολής των περιουσιακών στοιχείων και ανάλυσης της απόδοσής τους. Η έννοια μιας διαδικτυακής πλατφόρμας όπου μεταβιβάσιμα ψηφιακά περιουσιακά στοιχεία μπορούν να αποθηκευτούν με ασφάλεια πρόκειται να μεταμορφώσει τον τρόπο με τον οποίο οι άνθρωποι κατέχουν κλασματική μετοχική συμμετοχή.

Τα δίκτυα μεσιτών-διαπραγματευτών βρίσκονται στον πυρήνα του τι καθιστά την ψηφιοποίηση τόσο σημαντική. Η τεχνολογία blockchain και κατανεμημένου βιβλίου παρέχουν την υποκείμενη υποδομή για τη μεταβιβασιμότητα των ψηφιακών χρεογράφων. Δημιουργώντας ένα σύστημα που επιτρέπει την απρόσκοπτη ροή των χρεογράφων μεταξύ πλατφορμών, οι μεσίτες-διαπραγματευτές μπορούν να συνδεθούν μεταξύ τους και να προσφέρουν στους επενδυτές ένα ευρύτερο φάσμα περιουσιακών στοιχείων. Αυτό ενισχύει τη διανομή των συμφωνιών αφαιρώντας την αδιαφάνεια στην αγορά και εξαλείφοντας τα εμπόδια μεταξύ των οντοτήτων. Δεδομένου ότι οι επενδύσεις προέρχονται διαδικτυακά, ο συνολικός αριθμός των ευκαιριών που διατίθενται στους επενδυτές είναι πολύ υψηλότερος από ό,τι με τα παραδοσιακά ιδιωτικά χρεόγραφα.

Επιπλέον, υψηλότερα επίπεδα διαφάνειας μπορούν να οδηγήσουν σε χαμηλότερα εμπόδια εισόδου για τους επενδυτές, λόγω πιο ακριβούς τιμολόγησης των χρεογράφων και αξιολόγησης κινδύνου, καθώς και χαμηλότερων εξόδων μεσολαβητών. Στο μέλλον, οι επενδυτές μπορούν να αποκτήσουν ρευστότητα έχοντας πρόσβαση σε αδειοδοτημένα εμπορικά σημεία, αυξάνοντας σημαντικά την ταχύτητα με την οποία αυτά τα ιδιωτικά χρεόγραφα κυκλοφορούν και γίνονται προσβάσιμα στους επενδυτές.

Οι αγορές ακινήτων βρίσκονται στο κέντρο μιας τάσης αυξημένης πρόσβασης στην επένδυση σε ακίνητα και τα ψηφιακά χρεόγραφα είναι το τέλειο μέσο για να επεκτείνουν και να επιταχύνουν αυτήν την τάση.

* * *

Αποποίηση ευθύνης

Οι πληροφορίες που παρέχονται στην έρευνα της Atlas One, στα κανάλια κοινωνικής δικτύωσης, στην ιστοσελίδα, στα webinars, στο blog, στα email και στο συνοδευτικό υλικό (συνολικά, το “Information”) προορίζονται μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς. Δεν αποτελούν ούτε σχηματίζουν μέρος οποιασδήποτε προσφοράς, πρόσκλησης ή άλλης προτροπής ή σύστασης για αγορά οποιωνδήποτε χρεογράφων. Οι Πληροφορίες δεν πρέπει να θεωρούνται οικονομική ή επαγγελματική συμβουλή. Θα πρέπει να συμβουλευτείτε έναν επαγγελματία για να καθορίσετε τι μπορεί να είναι το καλύτερο για τις ατομικές σας ανάγκες. Οι Πληροφορίες προέρχονται από πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες, αλλά η ακρίβεια και η πληρότητα των πληροφοριών δεν εγγυώνται, ούτε η Atlas One αναλαμβάνει οποιαδήποτε ευθύνη παρέχοντάς τες. Η Atlas One δεν υποχρεούται να ενημερώνει τις πληροφορίες ή να συμβουλεύει για περαιτέρω εξελίξεις που σχετίζονται με αυτούς τους τομείς.

1. Πηγή: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, page 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
2. Πηγή: Investopedia, Real Estate Crowdfunding Sites, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
3. Πηγή: Macrotrends, S&P 500 Historical Annual Returns, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
4. Πηγή: EY, Real Estate Crowdfunding, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf