Braemar afslutter CMBS-refinansiering på 358 mio. dollar for fire hoteller

Braemar Hotels & Resorts (BHR ) meddelte den 10. november 2026, at selskabet havde lukket et CMBS-lån på 358,0 mio. dollar med sikkerhed i fire hoteller. Lånet erstatter to eksisterende CMBS-lån og reducerer deres vægtede gennemsnitlige rentemarginal med cirka 104 basispoint.

Det nye lån har sikkerhed i The Ritz-Carlton St. Thomas, The Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach, The Notary Hotel og Sofitel Chicago Magnificent Mile. Lånet er afdragsfrit og har en variabel rente på SOFR plus 2,37 %, så de 2,37 % er rentemarginalen oven i referencerenten og ikke en fast samlet rente. Den indledende løbetid på to år efterfølges af tre forlængelsesmuligheder på hver ét år, som er underlagt visse betingelser.

Refinansieringen erstatter lån med en samlet udestående saldo på cirka 290,4 mio. dollar pr. 30. september 2026. St. Thomas-lånet havde en saldo på cirka 80,5 mio. dollar og en rentemarginal på SOFR plus 4,91 %. Lånet med sikkerhed i Dorado Beach, The Notary Hotel og Sofitel Chicago havde en saldo på cirka 209,9 mio. dollar og en rentemarginal på SOFR plus 2,83 %.

Braemar oplyste, at ændringen sænker den vægtede gennemsnitlige rentemarginal på gælden for de fire hoteller fra cirka 3,41 % til cirka 2,37 %. Den nye prisfastsættelse gælder ét lån med sikkerhed i alle fire ejendomme i stedet for to separate lånepuljer med forskellige rentemarginaler.

Ændringerne i løbetiderne er også betydelige. Braemars gældstabel for tredje kvartal, offentliggjort den 4. november 2026, angav, at St. Thomas-lånet havde en aktuel forfaldsdato i august 2027, og at lånet med sikkerhed i de tre hoteller havde en aktuel forfaldsdato i marts 2027. De endelige forfaldsdatoer var henholdsvis august 2029 og marts 2030. Tabellens konvention for endelige forfaldsdatoer forudsætter, at alle tilgængelige forlængelsesmuligheder udnyttes. Hvis alle forlængelsesmuligheder for det nye lån udnyttes, erstatter dets endelige forfaldsdato i november 2031 begge de fuldt forlængede datoer.

I meddelelsen stod der, at saldoen på 358,0 mio. dollar er 42,0 mio. dollar lavere end estimatet på 400,0 mio. dollar i Braemars investorpresentation fra oktober 2026. Beregnet ud fra de oplyste saldi er det nye hovedstolsbeløb cirka 67,6 mio. dollar højere end de samlede saldi pr. 30. september, som lånene erstatter. Her sammenlignes hovedstolsbeløb, ikke låneprovenu eller rentebesparelser.

Richard J. Stockton, Braemars bestyrelsesformand og administrerende direktør, sagde, at lånene dækker fire af selskabets syv hoteller. Han beskrev saldoen, der ligger under estimatet, som et udtryk for »vores ledelsesholds disciplinerede tilgang til kapitalallokering og engagement i at skabe langsigtet værdi for aktionærerne«.

Refinansieringen indgår i en bredere gældsprofil med variabel rente. Braemars rapport for tredje kvartal opgjorde den samlede gæld til 624,4 mio. dollar pr. 30. september 2026 med en vægtet gennemsnitlig rente på 7,25 %. Al gælden var uden regresret og havde reelt variabel rente.

Resultatet er finansiering med en lavere rentemarginal og en muligvis længere løbetid for størstedelen af Braemars hoteller, men med en større hovedstol med sikkerhed i de fire ejendomme og fortsat eksponering over for udsving i SOFR.