5 typer boliglån for boligkøbere i USA

Daglige indkøb som mad og brændstof er som regel forholdsvis små udgifter.

Et boligkøb er derimod en stor økonomisk beslutning med følger i mange år. Det kræver ofte både opsparing og finansiering.

Et boliglån kan finansiere en del af købet, men er ikke den eneste mulighed og gør ikke i sig selv boligen økonomisk overkommelig. Vurder udbetaling, ydelser, renter og øvrige omkostninger samlet.

Denne vejledning handler hovedsageligt om det amerikanske lånesystem. Dollargrænserne for 2022 er historiske og beskriver hverken gældende grænser eller danske realkreditregler. Boligpriser og renter kan både stige og falde.

Fem måder at inddele boliglån på

Kategorierne overlapper. Et almindeligt eller statsligt støttet lån kan for eksempel have enten fast eller variabel rente:

1. Almindelige lån uden føderal garanti
2. Store lån, såkaldte jumbo-lån
3. Lån med føderal forsikring eller garanti
4. Fastforrentede boliglån
5. Boliglån med variabel rente

Det passende lån afhænger af indkomst, kreditprofil, udbetaling, bolig og evne til at klare stigende ydelser. En plan om at flytte efter få år gør ikke automatisk et variabelt lån egnet; salg eller refinansiering er ikke garanteret.

1. Almindelige boliglån uden føderal garanti

I USA betegner conventional et boliglån uden føderal forsikring eller garanti. Et conforming-lån opfylder Fannie Maes eller Freddie Macs købskriterier, mens et non-conforming-lån afviger fra et eller flere af dem.

FHFA fastsætter årlige beløbsgrænser for conforming-lån, og der gælder desuden krav fra finansieringsinstitutionen og långiveren. Ifølge FHFA’s meddelelse om 2022 var grundgrænsen for en bolig med én boligenhed 647.200 dollar i de fleste amerikanske områder, mens loftet i dyre områder var 970.800 dollar. Visse områder havde særlige regler.

Et non-conforming-lån kan afvige med hensyn til eksempelvis størrelse eller kreditprofil. Det er ikke fritaget for alle regler eller långiverens egne krav.

Mulige egenskaber, afhængigt af låneprogrammet:

• Finansiering af primær bolig, sekundær bolig eller investeringsejendom, men med forskellige betingelser.
• Konkurrencedygtige samlede omkostninger for visse ansøgere; lånet er ikke automatisk billigere end alle alternativer.
• For mange omfattede lån kan låntageren anmode om at få den private låneforsikring PMI fjernet, når restgælden er 80 % af boligens oprindelige værdi, og øvrige betingelser er opfyldt. CFPB’s vejledning beskriver også det normale automatiske ophør ved den planlagte grænse på 78 %, hvis betalingerne er ajour.
• Nogle programmer tillader en udbetaling på helt ned til 3 %, men det gælder ikke alle almindelige lån.
• Visse handels- og låneomkostninger kan efter programmets regler betales af sælger eller andre; de forsvinder ikke nødvendigvis.

Mulige begrænsninger og krav:

• Kreditvurderingen har betydning. Artiklens eksempel med en FICO-score på 620 er ikke en universel lovbestemt grænse eller en garanti for godkendelse.
• Udbetalingen varierer med programmet og ansøgeren og er ikke altid højere end ved andre lånetyper.
• Långiveren vurderer forholdet mellem gældsbetalinger og indkomst, DTI. Eksempler på 43 % eller 50 % er ikke fælles grænser for alle programmer.
• En udbetaling under 20 % kan udløse krav om PMI, afhængigt af lånet. Reglerne for ophør gælder ikke på samme måde for alle forsikringsordninger.
• Der kræves normalt dokumentation for blandt andet indkomst, aktiver og beskæftigelse.

Et almindeligt lån med fast rente i 30 år kan være relevant for nogle købere, men er ikke automatisk det bedste valg. Sammenlign den samlede pris og din egen situation.

2. Jumbo-lån

Et jumbo-lån overstiger den gældende lokale beløbsgrænse for conforming-lån. Det kan være relevant i dyre områder, men ikke enhver dyr bolig kræver et sådant lån. Mulige egenskaber omfatter:

• Mulighed for et større lånebeløb end inden for den lokale conforming-grænse.
• Renten kan være konkurrencedygtig, men er ikke altid den samme som på mindre lån.
• Det kan finansiere en bolig, hvis den ønskede gæld overstiger den lokale grænse; geografien alene afgør ikke behovet.

Mulige yderligere krav:

• Der kan kræves en stærkere kreditprofil. En FICO-score omkring 700 er et eksempel, ikke en fælles regel.
• Udbetalinger på 10–20 % er eksempler; det faktiske krav kan være højere eller lavere.
• Kravet til DTI afhænger af långiveren. 45 % er ikke en universel grænse.
• Der kan kræves likvide reserver ud over udbetalingen.
• Der kan være omfattende krav til dokumentation af økonomien.

Et større lånebeløb kræver tilsvarende råderum. Godkendelse er ikke i sig selv bevis for, at lånet passer til dit budget.

3. Lån med føderal forsikring eller garanti

Amerikanske FHA-, VA- og USDA-programmer kan understøtte boligfinansiering. Mange lån ydes af private långivere med offentlig forsikring eller garanti, men visse programmer omfatter også direkte statslige lån.

VA-lån kan være tilgængelige for berettigede veteraner, tjenestegørende og visse efterladte ægtefæller, ikke alle familiemedlemmer. Ofte kræves ingen udbetaling eller månedlig låneforsikring. VA fastsætter ikke én fælles minimumsscore, men långiveren stiller kreditkrav. Finansieringsgebyret har undtagelser for berettigede personer.

FHA-lån kan efter programmets regler tillade 3,5 % i udbetaling ved en score på mindst 580 eller 10 % ved 500–579; det er ikke en garanti for godkendelse. FHA’s låneforsikring MIP kan omfatte både en engangspræmie og løbende præmier, ikke to uafhængige forsikringspolicer.

USDA-programmer retter sig mod berettigede indkomstgrupper og områder og omfatter både direkte og garanterede lån. Nogle kræver ingen udbetaling, men er ikke nødvendigvis gebyrfri. Artiklens historiske eksempel på et gebyr på 1 % gælder ikke alle USDA-lån til enhver tid.

Mulige fordele, afhængigt af programmet:

• Adgangskravene kan passe til ansøgere, der ikke opfylder andre låns krav.
• Et alternativ for visse købere, som ikke kan opnå et almindeligt lån.
• Nogle programmer tillader en lav udbetaling eller ingen udbetaling.
• Både førstegangskøbere og andre købere kan være berettigede, afhængigt af programmet.
• Berettigede VA-låntagere kan ofte låne uden udbetaling og uden månedlig låneforsikring, men øvrige omkostninger kan stadig forekomme.

Mulige begrænsninger:

• FHA’s MIP følger egne regler. Varigheden afhænger blandt andet af lånets vilkår og de relevante regler; den kan ikke generelt sidestilles med privat PMI eller beskrives som uopsigelig i alle tilfælde.
• FHA-lånegrænser varierer med område og ejendomstype og er ikke altid lavere end de sammenlignelige conforming-grænser.
• Der kan gælde krav om, at boligen bruges som primær bopæl.
• Forsikringspræmier og gebyrer påvirker totalprisen, men gør ikke nødvendigvis alle disse lån dyrere end alle alternativer.
• Ansøgeren skal dokumentere økonomi og berettigelse efter programmets regler.

Vurder berettigelse, samlede omkostninger og betalingsrisiko frem for automatisk at vælge et statsligt støttet lån.

4. Fastforrentede boliglån

På et almindeligt fuldt amortiseret lån med fast rente er den planlagte betaling af hovedstol og rente stabil gennem den aftalte periode, eksempelvis 15 eller 30 år. Skatter, forsikringer og andre omkostninger kan dog ændre den samlede månedlige betaling. Mulige fordele:

• Forudsigelige planlagte betalinger af hovedstol og rente.
• Det kan gøre budgetlægningen lettere, selv om andre boligudgifter kan stige.

Forhold, der skal overvejes:

• Et fald i markedsrenten sænker ikke automatisk den aftalte rente. Refinansiering kan være en mulighed, men kræver godkendelse og kan medføre omkostninger.
• Startrenten kan være højere end på visse lån med variabel rente; sammenlign konkrete tilbud og risici.

5. Boliglån med variabel rente, ARM

Et ARM-lån kan have en indledende periode med fast rente og derefter rentetilpasning efter et aftalt indeks og rentetillæg. Tidspunkter og begrænsninger følger lånevilkårene; renten kan både stige og falde.

Betegnelsen 7/6m betyder eksempelvis syv års indledende fast rente og derefter tilpasning hver sjette måned, ikke et frit valg mellem syv år og seks måneder. CFPB’s ARM-håndbog forklarer, hvordan den indledende periode og tilpasningshyppigheden angives.

Mulige fordele:

• En lavere indledende rente end på visse fastforrentede alternativer.
• Mulige rentebesparelser, men ingen garanti for en lavere samlet omkostning gennem hele løbetiden.

Væsentlige risici:

• Stigende renter kan gøre ydelsen vanskelig at betale og øge risikoen for misligholdelse og i sidste ende tvangsauktion. Vurder også den højest tilladte ydelse efter kontrakten.
• Faldende boligpriser eller ændret økonomi kan forhindre salg eller refinansiering før næste rentetilpasning. Regn ikke med, at disse muligheder altid er tilgængelige.

Andre former for boligfinansiering

Der findes også særlige finansieringsmodeller med egne formål og risici:

1) Byggelån Finansierer opførelsen af en bolig og kræver ikke, at køberen selv udfører byggeriet. Et separat langsigtet boliglån kan følge efter, eller bygge- og langtidsfinansiering kan være samlet i ét produkt.

2) Lån med en indledende periode uden afdrag I en aftalt periode, eksempelvis artiklens 5–7 år, betales kun renter. Disse betalinger nedbringer ikke hovedstolen, og den efterfølgende ydelse kan stige betydeligt.

3) Kombination af første og andet boliglån I en 80/10/10-model dækker det første lån 80 % af købsprisen, det andet 10 %, og køberen betaler 10 %. Modellen kan undgå PMI på det første lån, men det andet lån har egne renter, gebyrer og risici.

4) Lån med en stor slutbetaling Et balloon-lån efterlader en væsentlig restgæld, der forfalder ved udløb. De løbende ydelser kan være beregnet efter en længere afdragsperiode end den faktiske løbetid, eksempelvis 30 års afvikling på et syvårigt lån. Slutbetalingen kræver en plan; senere salg eller refinansiering er ikke garanteret.