Gayrimenkul

En İyi 5 Sağlık REIT’i ABD Nüfusu Yaşlandıkça Yatırım Yapılacak (2026)

mm
Yayınlandı
Güncellendi
Securities.io maintains rigorous editorial standards and may receive compensation from reviewed links. We are not a registered investment adviser and this is not investment advice. Please view our affiliate disclosure.

Yaşlanma Bir Yatırım Teması Olarak

Nüfus yaşlandıkça, daha fazla tıbbi tedavi ihtiyacı da artmaktadır. Bu, yatırımcılar için kazançlı uzun vadeli bir tema olabilir, çünkü 1946 ile 1964 arasında doğan baby boomer neslinin yaşlanması, en gençlerinin 2029’da 65 yaşına ulaşacağı öngörülebilir bir demografik trendtir.

Ancak, sağlık hizmetlerine yatırım yapmak karmaşık olabilir ve doğru şirketleri ya da alt sektörleri seçmeyi gerektirir. Örneğin, bu seçenekleri “Yatırım Yapılacak En İyi 5 Sağlık ETF’si”, “En İyi 5 AI & Dijital Biyoteknoloji Şirketi” veya “En İyi 5 Mavi Çip İlaç Şirketi” gibi birçok ilgili makalemizde ele alıyoruz.

Başka bir seçenek ise tıbbi tesislere olan talebi değerlendirmektir. Hastaneler, emeklilik evleri, bakım merkezleri ve diğer ilgili gayrimenkul varlıkları, nüfus yaşlandıkça sürekli talep görecektir.

Yatırımcıların bu trende erişiminin iyi bir yolu sağlık REIT’leri (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları) aracılığıyla sağlanabilir. REIT’ler, binlerce hatta on binlerce gayrimenkul varlığını yöneten şirketlerin halka açık hisseleridir. ABD’de REIT’ler, vergilendirilebilir gelirlerinin en az %90’ını hissedarlara temettü olarak dağıtmaları kanunen zorunludur. Bu nedenle, gelir odaklı bir portföy oluşturmak için de iyi bir seçenektir.

Sağlık REIT’leri söz konusu olduğunda, varlıkların değeri ve ürettikleri gelir, daha geniş gayrimenkul piyasasından büyük ölçüde bağımsız olacak ve daha çok sağlık ve yaşlılıkla ilgili tesislere olan talebe odaklanacaktır.

Nüfus Yaşlanması

Son birkaç yıl nüfusun yaşlanmasına tanık oldu, ancak bu, gelecekte olacakların yanında önemsiz kalıyor. Sağlık REIT’leri açısından en ilgili nüfus, 80 yaş ve üzeri kategorileridir; çünkü bu gruplar tıbbi yardım, yaşlı konutları ve özel bakım ihtiyacı duyma olasılığı en yüksek olanlardır.

2007 ile 2024 arasında bu kategori sadece orta derecede arttı. 2030’a kadar %28’lik bir büyüme bekleniyor.

Kaynak: Ventas

Ham sayılarla ifade edildiğinde, 2024 ile 2026 arasında ek yarım milyon Amerikalı 80 yaşına ulaşacak ve 2027 ile 2030 arasında başka 876.000 kişi bu yaşa erişecek. Ayrıca, nüfusun %20’si 65 yaş ve üzeri olacak. Bu, kronik bir rahatsızlığı olan Amerikalıların sayısını 2030’a kadar 130 milyondan 180 milyona çıkarabilir.

Kaynak: Ventas

Ortalama olarak, yaşlı konutları diğer konut türlerine göre daha az dalgalanma gösterir; çünkü yaşlı demografinin gelir ve konut ihtiyacı çok daha istikrarlıdır. Örneğin, yaşlı konut doluluk oranı 2009 Büyük Finansal Krizi sırasında sadece birkaç yüzde (2-4%) düşmüştür.

Kaynak: Well Tower

Dolayısıyla, olumlu uzun vadeli trend ve sektörün istikrarı, düzenlemelerle zorunlu kılınan düzenli gelir dağıtımıyla birleştiğinde, sağlık REIT’leri savunma odaklı ve gelir odaklı portföyler için iyi bir seçenek haline geliyor.

En İyi 5 Sağlık REIT’i

1. Welltower Inc.

Welltower’ın gayrimenkul portföyü, tıbbi ofisler, yaşlı konutları ve rehabilitasyon merkezleri (hastane dışı tıbbi bakım) gibi sağlık tesislerinden oluşur. Welltower, ABD, Kanada ve Birleşik Krallık’ta 1.400 mülkü yönetmektedir.

Ayrıca, piyasadaki en büyük sağlık REIT’i olup, piyasa değeri genellikle bir sonraki en büyük şirketin üç katıdır.

(WELL )

Welltower’ın bu büyüklüğe ulaşması büyük ölçüde satın almalar ve proje geliştirme sayesinde gerçekleşti. Örneğin, 2024 yılında şirket, değerlemelere dayanarak yerine koyma maliyetinin %30 üzerindeyken 6 milyar dolar değerinde varlık satın aldı. 2025’te, Amica Senior Lifestyles’ın ultra-lüks yaşlı konut topluluğu portföyünün C$4.6 milyar karşılığında satın alınması gerçekleşti.

Kaynak: Welltower

Şirketin başarısı, yaşlı konut ve yaşlı odaklı sağlık tesislerine odaklanan ultra uzun vadeli bir yaklaşım üzerine kuruludur.

Yaptığımız her sermaye tahsis kararı, bir “fırsat maliyeti” prizmasıyla değerlendirilir. Bu yaklaşım, bu kararların tüm sonuçlarını, gelecekte uzun vadeli olarak düşünmemizi sağlar – doğru yapılmazsa ya da hiç yapılmazsa bize ne kadar maliyet getireceğini.

Süreçte, fırsat maliyetini değerlendirmek için sık sık Warren Buffet’in üç sorusuna yöneliriz: “Sonra ne, neye kıyasla, neyin pahasına.”

Şirketin devasa portföyü, inşaat maliyetlerinin önemli ölçüde artması ve potansiyel tarifelerin uygulanmasıyla birlikte, yeni birim inşaatında keskin bir düşüşe yol açtı; bu durum, mevcut birimlerin piyasa değerini birkaç yıl boyunca etkileyecek.

Kaynak: Welltower

Finansal açıdan bakıldığında, Welltower potansiyel finansal bozulma ve yükselen faiz oranlarına karşı da iyi korunmuştur; şirketin borcunun %90’ından fazlası sabit faizli.

Kaynak: Welltower

Sektöre girmek ve maksimum güvenlik ve ölçek arayan yatırımcılar, tek bir şirketin sunduğu en yüksek çeşitlendirme ve portföy büyüklüğü nedeniyle Welltower’ı tercih etme eğiliminde olacaktır.

2. Ventas

(VTR )

Ventas, 1.400 mülküyle, bunların >800’ü yaşlı konut mülkü olan, yaşlı gayrimenkul sektöründe bir diğer büyük aktördür.

Kaynak: Ventas

Yaşlı mülklerin bu yoğunluğu, şirketin portföyünde 2021’den bu yana önemli bir artış göstermektedir (SHOP, Seniors Housing Operating Portfolio anlamına gelir).

Kaynak: Ventas

2025’te şirket, doluluk oranının COVID öncesi seviyelere geri dönüp ardından aşmasını bekliyor. Gelirler de maliyet artışının %5 üzerindeki %8’lik bir hızla büyüyor.

Ventas’ın rekabet avantajlarından biri, en umut vaat eden pazarları belirlemek için son derece veri odaklı bir yaklaşım kullanmasıdır. Ayrıca, tesislerin düzenli modernizasyonunu gerçekleştirerek eski mülklere premium fiyatlandırma imkanı sunar.

Ventas’ın makul maliyetle yaşlı konut yaratmak için benimsediği bir diğer yöntem, büyük ölçekli toplulukları yaşlı konuta dönüştürmek; 2025’te 45 böyle dönüşüm devam etmektedir.

Daha geniş bir perspektifte, Ventas, yaşlı konut pazarının konsolidasyonuna bakıyor; şu anda pazarın sadece %16’sı Ventas, benzer REIT’ler ve halka açık sağlık gayrimenkul sahibi işletmeler tarafından kontrol ediliyor.

Kaynak: Ventas

Bu, en azından bazı mülklerin kötü yönetim nedeniyle sıkıntı içinde olabileceği, özellikle yükselen faiz oranlarının sermayesi az olan şirketleri tehdit ettiği ve 2027’ye kadar vadesi gelen $24 milyar tutarında yaşlı konut kredisinin olduğu bir fırsat olabilir.

Kaynak: Ventas

3. Healthpeak Properties

(DOC )

En büyük sağlık REIT’leri genellikle pazarın en büyük kısmını oluşturan yaşlı konutlarda güçlü bir varlığa sahiptir, ancak daha küçük REIT’ler portföylerinin daha büyük bir kısmını bakım merkezlerinde bulundurabilir.

Healthpeak, tıbbi portföyünde 524 mülkten az olmayan, büyük hastaneler dahil olmak üzere, bu duruma örnek teşkil ediyor.

Kaynak: Healthpeak

Bu sektör çekicidir çünkü inşaat maliyetleri 2020’den bu yana yaklaşık %40 artmıştır ve yeni arzı sınırlamaktadır. Yeni birimlerin inşaat maliyetlerini karşılamak için gereken kira, yaklaşık $35‑$40 PSF iken, Healthpeak’in mevcut net kirası yaklaşık $23 PSF’tir.

Bu durum, Healthpeak’in kira süresi sonunda yüksek kira talep etmesine ve mevcut kiracıların kalış süresini uzatmasına olanak tanır. Ortalama kalan kira süresi 5,5 yıldır.

Kaynak: Healthpeak

Şirket ayrıca laboratuvar segmentinde de faaliyet göstermekte, San Francisco, Boston ve San Diego’da güçlü bir varlığa sahiptir ve biyoteknoloji sektörüne hizmet vermektedir.

Bu, birkaç yıl süren düşük aktivitenin ardından sektöre akan para miktarının artmasıyla fayda sağlayacaktır; bu trend 2024’te 1 milyon metrekare yeni kira ile zaten görülmektedir.

Kaynak: Healthpeak

Bu toparlanma, 2024 ile 2025 arasında %75’lik bir artışla boş laboratuvar alanı envanterini de hızlı bir şekilde etkiliyor.

Kaynak: Healthpeak

Bu arada, daha az merkezi ama karlı olan 15 mülkten oluşan (7.000 birim) yaşlı konut portföyü de iyi performans gösteriyor; 2024’te doluluk oranı %86’ya yükseliyor. Bu, Healthpeak’i yaşlı konut portföyünden uzaklaşarak daha fazla çeşitlendirme arayan yatırımcılar için iyi bir REIT yapıyor.

4. Healthcare Realty

(HR )

Eğer bir yatırımcının sağlık REIT’inde aradığı şey güçlü bir tıbbi tesis odaklılığı ise, muhtemelen en iyi seçim Healthcare Realty’dir; portföyünün %92’si dış hastane tıbbi bakıma odaklanmıştır ve rakiplerinden çok öndedir.

Şirket, ABD genelinde 651 mülk sahibi olup toplam 38,4 milyon metrekare yüzey alanına sahiptir. Bu varlık, ülkenin en büyük 15 pazarının çoğunu kapsar ve birçok üst düzey sağlık sistemiyle ortaklıklar kurar.

Bu mülkler ayrıca yüksek yoğunluklu nüfus alanlarında konumlanmıştır ve yıllık %3 büyüme oranı yaşamaktadır. Şirket, düşük nüfus yoğunluğu ve daha yavaş büyüme gösteren bölgelerdeki düşük performanslı varlıkları satarak bu pazarlara odaklanmayı artırıyor.

Bu REIT de yaşlanan demografiden fayda sağlayacaktır; 65+ yaş grubu, 45‑64 yaş grubuna göre doktor ofislerinde ve sağlık harcamalarında yılda iki kat daha fazla harcama yapmaktadır.

Genel olarak, bu REIT, dış hastane bakımı (hem uzman hem de birincil bakım) tüm sağlık sektöründe en yüksek kira teminat oranına sahip olduğu için, düşük temerrüt riskiyle nispeten yüksek getiriler arayan temkinli yatırımcılar için iyi bir seçenektir.

5. LTC Properties

(LTC )

Konut ve dış hastane bakımı spektrumunun tam ters ucunda, bazı sağlık REIT’leri yetenekli hemşirelik mülkleri ve yaşlı konutlarına odaklanır. Bu, LTC Properties için geçerlidir; mülkleri iki kategori arasında yaklaşık %50/%50 oranında bölünmüştür.

Şirket, 25 eyalette toplam 190 mülk sahibidir. Bu mülkleri çeşitli sağlık hizmeti sağlayıcılarına kiralar; hiçbir kiracı toplam gelirin %15,9’undan fazlasını temsil etmez, bu da tek bir kiracının finansal zorluk yaşama riskini azaltır.

Büyüme açısından, 2019’dan bu yana $731 M yatırım yapılmıştır; 2024’te ise sadece $66 M yatırım yapılmıştır.

LTC, yatırımcılar için iyi bir REIT seçeneğidir istikrarlı bir gelir arayan, çünkü şirket 20 yıl üst üste aylık temettü dağıtma kaydını sürdürmüş ve bu dönemde çeşitli finansal krizler ve pandemi tarafından kesintiye uğramamıştır.

Bu, borca karşı temkinli bir yaklaşım ve şirketin nakit akışıyla eşleşen borç vade planlaması sayesinde elde edilmiştir.

Bununla birlikte, yatırımcılar temettülerin uzun süredir (2017’den beri) artırılmadığını, şirketin büyümeye odaklandığını bilmelidir. Bu, emeklilik yatırımcısı gibi aylık temettülere odaklanan temkinli bir portföy için daha uygundur.

mm

Jonathan eski bir biyokimya araştırmacısıdır ve genetik analiz ve klinik çalışmalar üzerinde çalışmıştır. Şimdi bir hisse analisti ve finans yazarıdır ve yayınında 'The Eurasian Century' da inovasyon, piyasa döngüleri ve jeopolitika üzerine odaklanmaktadır.