Tokeny, gayrimenkul yatırımlarının tokenleştirilmesini bir örnekle açıklıyor

Gayrimenkul varlıklarının tokenleştirilmesi, yatırımlara erişimi ve payların devrini kolaylaştırabilir. Blokzincir tabanlı tokenleştirme platformu Tokeny, gayrimenkulle bağlantılı menkul kıymetlerin dijital tokenler biçiminde ihraç edilmesini ve yönetilmesini ele alan bir örnek çalışma sundu.

Tokeny, gayrimenkul tokenleştirmenin faydalarını açıklıyor

Tokenleştirme, merkeziyetsiz finans (DeFi) ve benzersiz tokenler (NFT) kadar sık gündeme gelmese de blokzincirin önemli kullanım alanlarından biridir. Menkul kıymet tokenleri, kurumsal ve bireysel yatırımcıların finansal haklarını temsil edebilir. Bu hakların kapsamı hukuki belgelere ve ihraç edilen araca bağlıdır; her token doğrudan bir binanın mülkiyetini vermez.

Şirket hisselerinin tokenleştirilmesinin yanı sıra gayrimenkulle bağlantılı tokenler de daha küçük yatırım birimleri oluşturma ve idari işlemleri kolaylaştırma potansiyeliyle dikkat çekiyor.

Lüksemburg merkezli Tokeny, gayrimenkul varlıklarının tokenleştirilmesine ilişkin çalışmasında bu yatırım sınıfının dijitalleştirilmesinin olası faydalarını ve ihraç sürecini örneklendiriyor.

Dünya genelinde profesyonel olarak yönetilen gayrimenkul yatırımları 10 trilyon doların üzerinde bir pazar oluşturuyor. Bu tutar dünyadaki bütün gayrimenkullerin toplam değeri değildir. Büyük başlangıç yatırımları ve karmaşık işlemler bu pazara girişte engel yaratabilir. Tokeny’nin çalışması, tokenleştirmenin bazı süreçleri nasıl iyileştirebileceğini gösteriyor.

Tokeny, gayrimenkul piyasasında üç temel sorun belirledi:

• Yerel piyasalar ve taşınmaz varlıklar – Binaların yeri değiştirilemez ve piyasaları büyük ölçüde yereldir. Uluslararası yatırımcılara sınırlı erişim, potansiyel alıcı sayısını ve fiyat oluşumunu etkileyebilir.
• Düşük likidite – Bir mülkü veya yatırım payını alıp satmak zaman ve para gerektirir. Payını nakde çevirmek isteyen yatırımcı alıcı bulmakta zorlanabilir. Çalışmadaki bazı örneklerde aracı komisyonunun %10’a kadar çıkabildiği belirtiliyor; bu, her işlem için geçerli sabit bir ücret değildir. Yüksek maliyetler sık işlem yapmayı ve çeşitlendirilmiş bir portföy oluşturmayı güçleştirebilir.
• Birbirinden kopuk veri ve bilgi sistemleri – Hizmet sağlayıcıların kullandığı parçalı sistemler her zaman birlikte çalışmaz. Yatırımcı kabul süreçleri yavaş ilerleyebilir ve bazı aşamalarda kâğıt belgeler gerekebilir.

Finansal hakların blokzincir üzerinde dijital olarak temsil edilmesi bu işlemleri kolaylaştırabilir. İhraççılar uygun uluslararası yatırımcılara ulaşabilir ve daha küçük yatırım birimleri sunabilir. Pay devrinin kolaylaşması mümkün olsa da tokenleştirme hemen alıcı bulunmasını veya kesintisiz likiditeyi garanti etmez. Tokenin sağladığı haklar hukuki yapıya bağlıdır. Ortak dijital kayıtlar, düzenleyicilere, yatırımcılara ve aracılara yetkileri ölçüsünde bilgi sağlayabilir; bütün özel veriler kendiliğinden herkese açılmaz ve tüm blokzincirler otomatik olarak birlikte çalışır hâle gelmez.

Tokeny’nin varsayımsal örneğinde bir geliştirici, Avrupa Birliği’ndeki kurumsal yatırımcılara tokenleştirilmiş gayrimenkul borçlanma araçları sunarak fon toplamayı planlıyor. Bu örnekte yatırımcı bina tapusu değil, borçlanma aracının tanımladığı alacak haklarını edinir.

• Teklif öncesi – Hukuki ve mali danışmanlar yapıyı ve belgeleri hazırlar. Çalışma, Lüksemburg’un blokzincir üzerinden menkul kıymet devrine ilişkin düzenlemelerine değiniyor. İhraç ve yatırımcı uygunluğu için geçerli menkul kıymet kurallarına yine uyulmalıdır; teknoloji bütün AB ülkelerinde otomatik izin sağlamaz.
• İhraç – Tokeny’nin ONBOARD ve ONCHAINID gibi ürünleri yatırımcı kaydı, kimlik doğrulama, müşterini tanı (KYC), kara para aklamayla mücadele (AML) ve yatırımcı uygunluğu kontrollerini destekler.
• Teklif sonrası – Tokenlerin idaresi, yatırımcı işlemleri ve ikincil devirler belirlenen uygunluk kuralları doğrultusunda yönetilebilir. Bir devrin teknik olarak kaydedilmesi, tüm hukuki yükümlülüklerin yerine getirildiğini tek başına kanıtlamaz.

Varsayımsal örnekte platformun teknik kurulumunun iki haftadan kısa sürede yapılabileceği belirtiliyor. Bu süre, her projenin hukuki belgelerinin, izinlerinin ve fon toplamasının iki haftada tamamlanacağı anlamına gelmez.

Gayrimenkul yatırım platformları Tokeny’yi kullanıyor

Gayrimenkul yatırım platformları menkul kıymet tokenleri ihraç etmek, yatırımcı kabulünü ve yönetimini dijitalleştirmek için Tokeny çözümlerinden yararlanıyor.

Lüksemburg merkezli BlocHome, daha küçük tutarlarla gayrimenkul yatırımına erişim sağlamayı amaçlıyor. Tokeny’nin yayımladığı müşteri örneğinde T-REX çözümüyle kayıt ve uygunluk işlemlerinin süresi ile idari maliyetlerinde %90’a varan azalma bildiriliyor. Bu, söz konusu örneğin iddiasıdır; her gayrimenkul işleminin toplam maliyetinde kesin tasarruf değildir. Platformda başlangıç yatırımının 1.000 avro olduğu belirtiliyordu. BlocHome kurucu ortağı Jean-Paul Scheuren, bu müşteri örneğinde şunları vurguladı:

T-REX platformu, gayrimenkul yatırımlarını küçük birimlere ayırmayı ve bu birimleri verimli biçimde yönetmeyi kolaylaştırıyor. Scheuren’e göre amaç, kullanımı basitleştirmek ve yatırım paylarının devredilebilirliğini iyileştirmek.

BlocHome, Lüksemburg’un merkezindeki sekiz birimli lüks CLAPTON Residence projesiyle işe başladı.

WeInvest Capital Partners, 2020’de Lüksemburg’da bir gayrimenkul fonunu tokenleştirmek için Tokeny’yi seçti. Tokeny, ülkede ilk olduğunu belirttiği bu örnekte yatırımcıların mevzuata uygun kabulü ve yönetimi için dijital hizmetler sundu.

Dünyada gayrimenkul tokenleştirme girişimleri

Çeşitli ülkelerde menkul kıymet tokenlerinin hukuki çerçevesi geliştirilirken gayrimenkul alanında yeni denemeler de ortaya çıkıyordu. Aşağıdaki örnekler, bu yazının yayımlandığı Kasım 2022 döneminin plan ve açıklamalarıdır.

Ekim 2022 sonunda yayımlanan habere göre İspanyol bankası Santander, Brezilya’nın planlanan dijital real para birimiyle mülk işlemlerini kolaylaştırmak üzere bir proje önerdi. LIFT Challenge kapsamındaki deneme, tokenleştirme ve dijital ödemelerle ev ve otomobil satışlarını kolaylaştırmayı amaçlıyordu. Buradaki “real” Brezilya para biriminin adıdır. Bu, o tarihte ülke genelinde uygulamaya girmiş bir tapu sistemi değil, önerilen bir denemeydi.

Hong Kong da finans merkezi konumunu güçlendirmek için dijital varlık politikasını geliştiriyordu. 31 Ekim 2022 tarihli hükümet açıklaması, bireysel yatırımcı erişimi konusunda istişareye ve tokenleştirilmiş varlıkların mülkiyet hakları ile akıllı sözleşmelerin hukuki durumunu incelemeye açık olunduğunu belirtiyordu. Bu, bütün tokenlerin veya gayrimenkul menkul kıymet ihraçlarının anında onaylandığı anlamına gelmiyordu.

Hong Kong Maliye Sekreteri Paul Chan’ın açıklamasına göre:

Hükümet, küresel piyasaya politika yönünü açıkça anlatmak ve finansal teknoloji ile sanal varlık topluluğuyla yeni olanakları araştırma kararlılığını göstermek istiyordu.

Deloitte, HKbitEX, Colliers ve Baker McKenzie’nin ortak raporu, gayrimenkule ilişkin menkul kıymet tokeni arzlarını (STO) Hong Kong ve diğer piyasalarda fon toplamanın olası bir yolu olarak ele aldı. Colliers Hong Kong Genel Müdürü Lau Chun-kong’un değerlendirmesine göre:

Yatırımcılar ve geliştiriciler STO’ları yeni projelerin başlangıcından inşaata ve düzenli gelir üreten tamamlanmış gayrimenkullere kadar farklı aşamalarda kullanabilir. Her arzın hukuki yapısı ve yatırımcıya sağladığı haklar farklı olabilir.

ABD’de gayrimenkul geliştirme ve varlık yönetimi şirketi Primior’un CEO’su Johnney Zhang, gayrimenkulle bağlantılı bir menkul kıymet tokeni olan United States Property Coin (USPC) üzerinde çalışıyordu. Yazının Kasım 2022’de yayımlandığı sırada tokenin aynı ayın ilerleyen günlerinde piyasaya sunulması planlanıyordu. Açıklanan portföy, çok aileli konutlar ve California’daki Venice Beach’te yaklaşık 10 milyon dolar değerinde bir mülk içerecekti. Bu bilgi dönemin planını aktarır; bugünkü kullanılabilirliği veya yatırım değerini doğrulamaz.

Zhang, kripto piyasasındaki fiyat oynaklığına ve gayrimenkul yatırımlarını nakde çevirmenin güçlüğüne dikkat çekerek USPC’nin iki konuya da çözüm aradığını belirtti. Bu hedef, ilk açıklamada yer alıyordu; sabit fiyat veya istenildiğinde nakde dönüş garantisi anlamına gelmez.

Gayrimenkul menkul kıymetlerinin tokenleştirilmesi kayıt, idare ve pay devri süreçlerini geliştirme potansiyeli taşıyor. Singapur, Hong Kong ve Lüksemburg gibi yerleşik sermaye piyasaları bu girişimlerin merkezlerinden olabilir. Başarı; hukuki hakların açıklığına, yatırımcı uygunluğuna, gayrimenkulün performansına ve gerçek alıcıların bulunmasına bağlıdır.