Gayrimenkul
Zararı büyürken NexPoint Residential Trust 2026 Core FFO beklentisini düşürdü
Securities.io sitesini Google'daki tercih ettiğiniz kaynaklara ekleyin
NexPoint Residential Trust (NXRT ) üçüncü çeyrek sonuçlarını açıkladı ve daha yüksek gelir elde etmesine rağmen çeyreklik net zararının büyümesinin ardından yıl geneli Core FFO ve Same Store NOI beklentilerini düşürdü. 30 Eylül 2026’da sona eren çeyrekte toplam gelir, bir yıl önceki 62,8 milyon dolardan 64,5 milyon dolara yükseldi; ancak adi hissedarlara atfedilebilir net zarar, hisse başına seyreltilmiş olarak 0,31 dolardan 0,45 dolara, toplamda ise 7,8 milyon dolardan 11,5 milyon dolara çıktı.
Şirketin faaliyetlerden sağlanan fonların düzeltilmiş ölçütü olan Core FFO, 17,7 milyon dolardan 13,4 milyon dolara, hisse başına seyreltilmiş olarak ise 0,70 dolardan 0,52 dolara geriledi. Core FFO’yu özkaynağa dayalı ücretlendirme giderlerini de dikkate alarak düzelten AFFO, 20,2 milyon dolardan 16,2 milyon dolara düştü. Yönetim, net zarardaki artışın başlıca nedenlerini mülk işletme giderlerindeki 2,0 milyon dolarlık ve faiz giderindeki 2,6 milyon dolarlık artış olarak açıkladı; gelirdeki 1,6 milyon dolarlık yükseliş bu artışları kısmen dengeledi.
Aynı Portföyde Giderler Gelir Artışını Aştı
Konsolide gelir artışı, oturmuş portföyden kaynaklanmadı. üçüncü çeyrek kazanç ekinde belirtildiğine göre, karşılaştırılan iki dönemin tamamında mülkiyeti şirkete ait olan 35 mülk ve 12.980 konuttan oluşan Same Store portföyü (Lone Mountain’daki Sedona hariç), portföyün yaklaşık %98’ini temsil ediyor ve 62,0 milyon dolar gelir sağladı; bu tutar %0,7 düşüşe işaret ediyor. Kira geliri %1,4 gerilerken diğer gelirlerdeki %29,4’lük artış düşüşü hafifletti. Same Store dışındaki mülkler 1,4 milyon dolar gelir getirerek, Same Store portföyündeki daralmaya rağmen konsolide gelirin yükselmesine katkıda bulundu.
Same Store portföyünde doluluk oranı 70 baz puan düşerek %92,9’a, aylık ortalama efektif kira ise %0,7 gerileyerek 1.487 dolara indi. İşletme giderleri çok daha hızlı artarak %11,2 yükseldi ve 26,4 milyon dolara ulaştı. Onarım ve bakım giderleri %20,0, emlak vergileri %15,4, kamu hizmetleri giderleri ise %11,8 arttı. Sonuç olarak Same Store net işletme geliri %8,2 düşerek 35,6 milyon dolara geriledi. Bu durum, çeyrekte mülk düzeyinde yaşanan bozulmanın yalnızca doluluk ve kiralardaki zayıflamadan değil, maliyet baskısından da kaynaklandığını gösteriyor.
Kiralama göstergeleri, baskının dördüncü çeyrekte de sürdüğünü ortaya koydu. Üçüncü çeyrekte yeni kiralamalardaki kira değişimi %-4,5 olurken kira yenilemelerinde %3,2 artış kaydedildi. Ekim ayında yeni kiralamalardaki kira değişimi %-3,6 ile negatif kalırken yenilemeler %2,1 arttı; dönem sonu doluluk oranı %92,3 oldu.
2026 Beklentisi Aşağı Çekildi
NXRT’nin güncellenen tahmini, yıl geneli Core FFO’nun seyreltilmiş hisse başına 2,17 ila 2,27 dolar, orta noktanın ise 2,22 dolar olmasını öngörüyor; önceki tahminin orta noktası 2,45 dolardı. Hisse başına öngörülen zarar artık 1,72 ila 1,63 dolar aralığında; orta nokta 1,68 dolarlık zarar. Önceki tahminde orta nokta 1,54 dolarlık zarardı.
Kazanç beklentisindeki revizyonun nedenini Same Store varsayımları açıklıyor. Yıl geneli toplam gelir artışının orta noktası pozitif %0,2’den negatif %0,9’a inerken toplam gider artışının orta noktası %2,1’den %4,4’e yükseldi. Same Store NOI’nin negatif %5,1 ila negatif %3,6 aralığında gerçekleşmesi, orta noktanın negatif %4,3 olması bekleniyor; önceki tahminin orta noktası negatif %1,0’dı. Bu tahminler, yılın tamamına ilişkin 35 mülkten oluşan Same Store portföyü için geçerli.
Şirket, satın almalar için belirlediği orta noktayı 100 milyon dolardan 116 milyon dolara yükseltti; elden çıkarmalar için 100 milyon dolarlık orta nokta tahminini ise yineledi. Öngörülen işlem hacimleri, hisse başına zarar ve Core FFO beklentilerine dahil edildi; ancak gerçekleşen satın alma ve elden çıkarma hacimleri bu varsayımlardan önemli ölçüde farklı olabilir.
Borç ve Sermaye İşlemleri
30 Eylül 2026 itibarıyla toplam ödenmemiş borç, bir yıl önceki 1,50 milyar dolardan 1,62 milyar dolara yükseldi. NXRT, 1 Ekim’de rotatif kredi imkânı kapsamında 33,0 milyon dolar daha kullandı. Bu kredi imkânı kapsamında 112,1 milyon dolarlık anapara ve 2,0 milyon dolarlık akreditif ödenmemiş durumda kaldı.
Ertesi gün REIT, Raleigh, North Carolina’da bulunan ve 228 konut biriminden oluşan Midtown Crossing’i %100 etkin mülkiyetle 32,0 milyon dolara satın aldı. Yönetim kurulu 26 Ekim’de, iki yıl içinde 150,0 milyon dolara kadar adi hisse geri alımına izin verdi; bu karar tamamlanmış bir geri alım değil, yetkilendirmeydi. Kurul ayrıca 31 Aralık 2026’da ödenecek 0,53 dolarlık üç aylık temettüyü onayladı. Temettü, 15 Aralık 2026 itibarıyla hissedar kayıtlarında yer alan hissedarlara ödenecek.
Çeyrek sonuçları NXRT’nin karşı karşıya olduğu temel işletme gerilimini ortaya koyuyor: satın almalar konsolide geliri artırabilirken, giderler ve faiz maliyetleri yükseldikçe mülk düzeyindeki gelir düşüyor. Ekim ayında yeni kiralamalardaki kira değişimi hâlâ negatif ve Same Store NOI beklentisi aşağı çekilmişken, yılın son çeyreğinde yanıt bekleyen temel soru şu: NXRT daha yüksek borç ve faiz maliyetlerini satın almalar ve olası bir hisse geri alımıyla birlikte yönetirken mevcut portföyünü istikrara kavuşturabilecek mi?
