Paano Nakakagambala ang Digital Securities sa mga Pribadong Pamilihan ng Real Estate – Mga Pinuno sa Pag-iisip

Isang Tanawin mula sa Itaas: Ang Real Estate bilang isang Uri ng Yaman

Sa isang pandaigdigang sukat, ang real estate ay historic na nagpakita ng katulad na pagtatrabaho sa mga pampublikong mga ekwidad (7.05% vs 6.89%). Hindi lamang ang asset na ito ay nag-aalok ng patuloy na mga pagbabalik na may mas mababang pagkabulong, ngunit sa mga nagdaang taon, ito ay naging relativity na karaniwan na makita ang mga pag-invest sa real estate na nagbabalik ng higit sa 10%. Ang real estate bilang isang buo ay may pagkakagilid — ito ay tumataas kapag ang mga panahon ay mabuti, at bumababa kapag ang mga panahon ay masama. Sa isang mas detalyadong antas, gayunpaman, ang multifamily real estate ay madalas na tinitingnan bilang isang depensibong pag-invest kumpara sa mas boluntaryong komersyal na real estate segment. Ang kasalukuyang mababang interes na kapaligiran ay lumilikha ng perpektong tanawin para sa mga patuloy na fixed income-like cashflow na mga tampok ng pag-invest na ito. Historic na, ang asset na ito ay naka-reserba para sa mga developer ng pag-aari, mayayaman na indibidwal, at institusyonal na mga investor. Ngunit habang ang mga fund manager at mga developer ng pag-aari ay tumitingin sa pagpupulong ng kapital mula sa isang mas malaking grupo ng mga investor, at ang mga indibidwal na mga platform ng investor at mga pagpipilian ay nagbubukas, ang mga pamilihan ng real estate ay naging mas karaniwan sa mga pribadong pag-invest.

Ang mga pinakamalaking hadlang sa pagpasok sa mundo ng pag-invest sa real estate ay ang mga malalaking sukat ng ticket at ang mataas na mga gastos sa legal at transaksiyon. Ang pag-invest sa pisikal na real estate ay maaaring maginhawa, lalo na sa ekonomiya ngayon. Ang mga indibidwal na nais mag-finansya sa kanilang mga pag-invest ay madalas na kinakailangan na sumail sa mga pagtingin sa kredito at ipakita ang mga materyal na kita o yaman. Bukod dito, ang merkado ng real estate ay relatibong opaque, at ang asymmetry ng impormasyon ay madalas na humahantong sa mga makabuluhang mispricing.

Ang mga trust ng real estate ay ang unang bersyon ng isang “solusyon” sa mga nabanggit na mga isyu. Ang mga fondong ito ay pangunahing nagpupulong ng kapital mula sa mga pampublikong merkado, at nagdidistribute ng mga revenue ng mga pag-aari sa mga investor sa anyo ng mga dibidendo. Ang mga investor ay maaari ring kumita mula sa pagtaas ng mga asset. Ngunit ang mga investor ay hindi makapagpili ng mga pag-aari at mga proyekto na nais nilang investigan — ang kanilang mga pagbabalik at pagtanggap ng panganib ay naiwan sa disgresyon ng mga fund manager. Sa katunayan, ang mga REIT ay limitado ang mga pagpipilian ng mga investor.

Ang mga pribadong pamilihan ng real estate, gayunpaman, ay nagpapahintulot sa mga indibidwal na magkaroon ng isang mas selektibong paglapit sa pagbuo ng kanilang sariling portfolio, na may mas maraming kapangyarihan sa paraan ng pag-allocate ng mga pondo at pag-verify ng mga pag-aari. Sa nakalipas na dekada, ang mga pinakaprominenteng pribadong pamilihan ng real estate ay nagprodyus ng isang average na taunang pagbabalik na 12.16%, habang ang S&P 500 ay may average na 10.88%. Sa terms ng antas ng panganib, ang real estate ay kilala sa paggawa ng mga reliable, patuloy na cash flow, dahil ang karamihan sa mga dibidendo ay nagmula sa mga revenue ng mga pag-aari. Ang mga deal ng pagbuo ay maaaring mas mapanganib, ngunit karaniwang nagreresulta ng mas mataas na mga pagbabalik. Ang mga pag-isyu ng utang ay karaniwan din sa espasyo ng crowdfunding ng real estate, bagaman higit sa dalawang-katlo ng mga alok ay may klasipikasyon na equity o revenue sharing.

Ang ilan sa mga nangungunang pamilihan ng real estate sa US ay nagtaas ng higit sa $1 bilyon at nagdistribute ng malalaking mga cash na pagbabalik sa mga investor. Tingnan ang ibaba:

Ang kabuuang online na pamilihan ng real estate ay tinatayang may halaga na malapit sa $90 bilyon, mula sa $80 bilyon noong kalagitnaan ng 2018.

Mga Benepisyo para sa mga Investor

Sa mga mas mababang mga kinakailangan at mas maliliit na mga sukat, ang mga pamilihan ng real estate ay nagbabago ng paraan ng pag-allocate ng mga pondo ng mga investor patungo sa mga pag-aari. Ito ay humahantong sa isang democratization ng merkado ng real estate. Sa pamamagitan ng pagpili ng mga indibidwal na mga pag-aari, ang mga investor ay nakakapag-accommodate ng kanilang mga pagtanggap ng panganib. Dahil ang mga indibidwal ay direktang nakokontrol kung aling mga pag-aari ay kasama sa kanilang mga portfolio, ang mga risk-averse na mga investor ay maaaring pumili ng mga low-risk na deal habang ang mga risk-seeking na mga investor ay may pagpipilian na maghanap ng mga mas mapanganib na profile sa kapalit ng mas mataas na mga pagbabalik. Tingnan ang ibaba:

Para sa bawat incremental na yunit ng pagbabalik, ang utility ng isang risk-averse na investor ay tataas ng mas mababa at mas mababa (diminishing utility). Para sa isang risk-seeking na investor, ito ay tataas ng incremental. Dahil ang isang pampublikong REIT ay nasa pagitan ng dalawa, ang dalawang mga investor ay hindi masaya sa antas ng panganib ng fondong ito. Ang isang risk-averse na investor ay hindi sapat na pinagkakalooban ng sapat na pagbabalik para sa halaga ng panganib na kanilang tinatanggap, habang ang isang risk-seeking na investor ay nais ng mas mataas na mga pagbabalik kaysa sa fondong ito ay maaaring magbigay.

Sa mga pribadong pamilihan ng real estate, ang mga investor ay binibigyan ng isang menu ng mga proyekto, at sila ay maaaring pumili ng mga proyekto na sila ay nakita na kaakit-akit sa kanilang sariling disgresyon. Ito ay nagpapahintulot ng isang mas efficient na distribusyon ng pagtanggap ng panganib, dahil ang mga investor ay maaaring pumili ng mga deal na sila ay pinakakomportable, depende sa kanilang mga partikular na mga circumstancia.

Bagaman ang mga pamilihan ng real estate ay nagpapahintulot sa mga partisipante na mag-invest sa mga indibidwal na mga deal, ang mga investor ay maaaring harapin ang single-asset risk (i.e. ang kanilang pag-invest ay lubhang umaasa sa isang solong proyekto). Upang matugunan ang concern na ito, ang mga pamilihan ay kinakailangan na hikayatin ang mga investor na magbuo ng mga highly diversified na mga portfolio. Ang Crowdstreet, halimbawa, ay nag-aalok sa mga investor ng pagpipilian na bumili ng isang custom-built na portfolio na naayon sa kanilang pagtanggap ng panganib. Mahalaga din na curate ang mga deal sa paraang mas maayos upang mabawasan ang counterparty risk para sa mga investor.

May mga hamon, gayunpaman, kapag dumating sa paghahanap ng pinakamahusay na paraan upang mapabilis ang partikular na proseso ng pag-invest. Ang mga pamilihan ng real estate ay kinakailangan na mag-verify ng mga partisipante mula sa iba’t ibang mga hurisdiksyon, pati na rin upang matiyak na ang mga deal ay nag-aalok ng full disclosure sa mga investor. Bukod dito, ang mga distribusyon ng dibidendo at mga transaksiyon ng settlement ay karaniwang ginagawa nang manual, dahil ito ay ginagawa sa pamamagitan ng mga lumang ruta ng pinansyal. Kaya, may mga tremendous na mga pagkakataon para sa mga pamilihan ng real estate na magamit ang digital securities.

Isang Bagong Merkado: Mga Pamilihan ng Real Estate na Gumagamit ng Digital Securities

Walang alinlangan na ang isang platform ng pag-invest sa real estate ng hinaharap ay kinakailangan na magamit ang distributed ledger technology. Ang mga platform na ito ay may kakayahan na mag-alok sa mga investor ng mga benepisyo na pareho sa mga tradisyonal na mga pamilihan ng real estate, na may karagdagan ng halaga ng digital securities. Hanggang ngayon, may mga 16 na mga platform ng pag-invest sa real estate na gumagamit ng digital securities sa buong mundo. Ang mga ito ay nakapokus sa Estados Unidos at Europa, ngunit ang ilan sa mga ito ay may mga asset na nakalista sa mga secondary exchange.

Ang ilan sa mga pamilihan na ito (partikular sa Middle East at Europa) ay mga multipurpose digital security issuance platform na nagtatampok din ng mga alok ng real estate. Ang ilan sa mga ito ay tanging nakatuon sa pag-isyu ng mga digital security na suportado ng real estate. Habang ang mga issuer ay nagsisimulang mag-tokenize ng mga multifamily properties, ang pagtanggap ng digital securities sa merkado ng real estate ay malamang na tataas nang malaki sa loob ng susunod na taon.

Ang mga digital securities ay nag-aalok ng isang inobasyon sa isang lumang mekanismo. Sa pamamagitan ng pag-digitize ng real estate, ang mga issuer ay nakakapag-streamline ng proseso para sa pagtingin ng mga pag-aari at pag-analyze ng pagtatrabaho ng asset. Ang konsepto ng isang online na platform kung saan ang mga transferable digital asset ay maaaring mahimay na naka-store ay nakatakda na magbagong-anyo sa paraan ng pagmamay-ari ng mga fractionalized equity.

Ang mga network ng broker-dealer ay nasa gitna ng kung bakit importante ang digitization. Ang blockchain at distributed ledger technology ay nagbibigay ng underlying infrastructure para sa transferability ng mga digital securities. Sa pamamagitan ng paglikha ng isang sistema na nagpapahintulot ng seamless flow ng mga securities sa iba’t ibang mga platform, ang mga broker-dealer ay nakakapag-connect sa bawat isa at mag-alok sa mga investor ng isang mas malawak na hanay ng mga asset. Ito ay nagpapahusay sa distribusyon ng deal sa pamamagitan ng pag-alis ng opacity sa merkado at pagbura ng mga barrier sa pagitan ng mga entity. Dahil ang mga pag-invest ay nagmumula online, ang kabuuang halaga ng mga pagkakataon na available sa mga investor ay mas mataas kaysa sa mga tradisyonal na pribadong mga securities.

Bukod dito, ang mas mataas na antas ng transparency ay maaaring humantong sa mas mababang mga barrier sa pagpasok para sa mga investor, dahil sa mas tumpak na pricing ng seguridad at pagtataya ng panganib pati na rin sa mas mababang mga gastos ng mga middlemen. Sa hinaharap, ang mga investor ay maaaring magkaroon ng liquidity sa pamamagitan ng pag-access sa mga lisensiyadong mga venue ng trading, na nagpapataas ng bilis kung saan ang mga pribadong mga securities ay lumiliko at nagiging available sa mga investor.

Ang mga pamilihan ng real estate ay nasa gitna ng isang trend sa pagtaas ng access sa pag-invest sa real estate at ang mga digital securities ay ang perpektong sasakyan upang mapalawak at mapabilis ang trend na ito.

* * *

Disclaimer

Ang impormasyon na ibinigay sa Atlas One’s research, social media channels, website, webinars, blog, emails at kasamang materyal (kollektibong, ang “Impormasyon“) ay para sa mga layuning impormatibo lamang. Ito ay hindi bumubuo o bahagi ng anumang alok o imbitasyon o iba pang mga solisitasyon o rekomendasyon upang bumili ng mga securities. Ang Impormasyon ay hindi dapat ituring bilang mga pinansyal o propesyonal na payo. Dapat kang kumonsulta sa isang propesyonal upang matukoy kung ano ang pinakamabuti para sa iyong mga indibidwal na mga pangangailangan. Ang Impormasyon ay kinuha mula sa mga pinagkuhanan na pinaniniwalaan na tumpak, ngunit ang katumpakan at kumpletuhin ng impormasyon ay hindi garantiya, at sa pagbibigay nito ay hindi nag-aangkin ng anumang pananagutan ang Atlas One. Ang Atlas One ay hindi nag-aangkin ng anumang obligasyon na mag-update ng impormasyon o magpayo sa mga karagdagang pag-unlad kaugnay ng mga lugar na ito.

1. Source: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, page 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
2. Source: Investopedia, Real Estate Crowdfunding Sites, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
3. Source: Macrotrends, S&P 500 Historical Annual Returns, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
4. Source: EY, Real Estate Crowdfunding, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf