Paano Binabago ng Digital Securities ang mga Pribadong Pamilihan ng Real Estate – Mga Nangungunang Isip

Isang Pangkalahatang Tanaw: Real Estate Bilang Isang Uri ng Asset

Sa pandaigdigang saklaw, ang real estate ay historikal na nagpakita ng pagganap na katulad ng pampublikong equities (7.05% kumpara sa 6.89%). Hindi lamang nagbibigay ang klase ng asset na ito ng pare-parehong kita na may mas mababang volatility, kundi sa mga nagdaang taon, naging karaniwan na rin ang makita ang mga pamumuhunang real estate na nagbabalik ng higit sa 10%. Ang real estate sa kabuuan ay may likas na siklikal — tumataas ito kapag maganda ang panahon, at bumababa kapag masama. Sa mas detalyadong antas, ang multifamily real estate ay madalas itinuturing na isang depensibong pamumuhunan kumpara sa mas pabagu-bagong commercial real estate segment. Ang kasalukuyang mababang antas ng interes ay lumilikha rin ng perpektong kapaligiran para sa matatag na cashflow na kahawig ng fixed income ng pamumuhunang ito. Historikal, ang klase ng asset na ito ay inilalaan lamang para sa mga developer ng ari-arian, mayayamang indibidwal, at mga institusyunal na mamumuhunan. Ngunit habang ang mga fund manager at developer ng ari-arian ay naghahangad na pagsamahin ang kapital mula sa mas malaking grupo ng mga mamumuhunan, at nagbubukas ang mga platform at opsyon para sa indibidwal na mamumuhunan, ang mga pamilihan ng real estate ay nagiging mas laganap sa pribadong larangan ng pamumuhunan.

Ang pinakamalaking hadlang sa pagpasok sa mundo ng pamumuhunang real estate ay ang malalaking halaga ng tiket at mataas na legal at transaksyong gastos. Ang pamumuhunan sa pisikal na real estate ay maaaring napaka-eksklusibo, lalo na sa kasalukuyang ekonomiya. Ang mga indibidwal na nais pondohan ang kanilang mga pamumuhunan ay kadalasang kailangang sumailalim sa masusing credit check at magpakita ng makabuluhang kita o kayamanan. Bukod pa rito, ang merkado ng real estate ay medyo hindi malinaw, at ang asymmetry ng impormasyon ay madalas magdulot ng malalaking maling pagpepresyo.

Ang mga real estate investment trust (REIT) ay ang unang anyo ng “solusyon” sa nabanggit na mga isyu. Ang mga pondo na ito ay pinagsasama-sama ang kapital mula sa pampublikong merkado, at ipinapamahagi ang kita ng mga ari-arian sa mga mamumuhunan sa anyo ng dibidendo. Maaari ring makinabang ang mga mamumuhunan mula sa pagtaas ng halaga ng mga asset. Ngunit hindi maaaring pumili ang mga mamumuhunan kung aling mga ari-arian at proyekto ang kanilang iinvest—ang kanilang kita at risk appetite ay nakasalalay sa pagpapasya ng mga fund manager. Sa esensya, nililimitahan ng REITs ang mga pagpipilian ng mamumuhunan.

Ang mga pribadong pamilihan ng real estate, sa kabilang banda, ay nagbibigay-daan sa mga indibidwal na pumili nang mas mapili sa pagbuo ng kanilang sariling portfolio, na may higit na kapangyarihan sa paraan ng paglalaan ng pondo at pagsusuri ng ari-arian. Sa nakaraang dekada, ang mga pinaka-prominenteng pribadong pamilihan ng real estate ay naghatid ng average na taunang kita na 12.16%, habang ang S&P 500 ay may average na 10.88%. Sa antas ng panganib, kilala ang real estate sa pagbibigay ng maaasahan at pare-parehong cash flow, dahil karamihan ng mga dibidendo ay nagmumula sa renta ng mga ari-arian. Ang mga development deal ay maaaring bahagyang mas mapanganib, ngunit kadalasan ay nagbubunga ng mas mataas na kita. Ang pag-iisyu ng utang ay karaniwan din sa espasyo ng real estate crowdfunding, bagaman higit sa dalawang-katlo ng mga alok ay kinikilala bilang equity o revenue sharing.

Ang ilan sa mga nangungunang US real estate marketplaces ay nakalikom ng higit sa $1 bilyon at nagdistribute ng malalaking cash return sa mga mamumuhunan. Tingnan sa ibaba:

Ang kabuuang online marketplace ng real estate ay tinatayang nagkakahalaga ng halos $90 bilyon, tumaas mula $80 bilyon noong kalagitnaan ng 2018.

Mga Benepisyo para sa mga Mamumuhunan

Sa mas mababang minimum na pangangailangan at mas detalyadong granularity, binabago ng mga pamilihan ng real estate ang paraan kung paano makakapaglaan ng pondo ang karaniwang mamumuhunan patungo sa ari-arian. Ito ay nagdudulot ng demokrasya sa merkado ng real estate. Sa pamamagitan ng pagpili ng indibidwal na mga ari-arian, nagkakaroon ang mga mamumuhunan ng mas mahusay na pag-akma sa kanilang risk appetite. Dahil direktang kontrolado ng mga indibidwal kung aling mga ari-arian ang isasama sa kanilang mga portfolio, maaaring pumili ang mga risk-averse na mamumuhunan ng mababang panganib na mga deal habang ang mga risk-seeking na mamumuhunan ay may opsyon na maghanap ng mas mataas na risk profile kapalit ng mas mataas na kita. Tingnan sa ibaba:

Para sa bawat karagdagang yunit ng kita, ang utility ng isang risk-averse na mamumuhunan ay tataas nang dahan-dahan (diminishing utility). Para sa isang risk-seeking na mamumuhunan, ito ay tataas nang paunti-unti. Dahil ang isang pampublikong REIT ay nasa gitna ng dalawa, parehong mamumuhunan ay maaaring hindi nasisiyahan sa antas ng panganib ng pondo. Ang isang risk-averse na mamumuhunan ay hindi sapat ang kompensasyon para sa dami ng panganib na kanilang kinukuha, habang ang isang risk-seeking ay nais ng mas mataas na kita kaysa kayang ibigay ng pondo.

Sa mga pribadong pamilihan ng real estate, binibigyan ang mga mamumuhunan ng menu ng mga proyekto, at maaari nilang piliin ang mga nakakaakit sa kanila ayon sa kanilang sariling pagpapasya. Pinapayagan nito ang mas epektibong pamamahagi ng risk tolerance, dahil maaaring piliin ng mga mamumuhunan kung aling mga deal ang kanilang pinaka-komportable, depende sa kanilang partikular na kalagayan.

Bagaman pinapayagan ng mga pamilihan ng real estate ang mga kalahok na mamuhunan sa indibidwal na mga deal, maaaring harapin ng mga mamumuhunan ang single-asset risk (hal. ang kanilang pamumuhunan ay labis na nakasalalay sa isang proyekto). Upang matagumpay na matugunan ang alalahaning ito, kailangang hikayatin ng mga pamilihan ang mga mamumuhunan na bumuo ng lubos na diversified na mga portfolio. Halimbawa, ang Crowdstreet ay nag-aalok sa mga mamumuhunan ng opsyon na bumili sa isang custom-built na portfolio na iniayon sa kanilang risk appetite. Mahalaga rin na maingat na i-curate ang mga deal upang mabawasan ang counterparty risk para sa mga mamumuhunan.

May mga hamon naman pagdating sa paghahanap ng pinakaepektibong paraan upang pasimplehin ang prosesong ito ng pamumuhunan. Kailangan ng mga pamilihan ng real estate na suriin ang mga kalahok mula sa iba’t ibang hurisdiksyon, pati na rin tiyakin na ang kanilang mga deal ay nagbibigay ng buong pagsisiwalat sa mga mamumuhunan. Higit pa rito, ang pamamahagi ng dibidendo at pag-settle ng transaksyon ay halos palaging manu-mano, dahil karaniwang ginagawa ito sa pamamagitan ng mga lipas na financial routes. Dahil dito, may napakalaking oportunidad para sa mga pamilihan ng real estate na gamitin ang digital securities.

Isang Bagong Pamilihan: Mga Pamilihan ng Real Estate na Gumagamit ng Digital Securities

Walang duda na ang platform ng pamumuhunang real estate sa hinaharap ay dapat gumamit ng distributed ledger technology. Ang mga platform na ito ay may kakayahang mag-alok sa mga mamumuhunan ng parehong benepisyo tulad ng tradisyunal na pamilihan ng real estate, na may karagdagang halaga ng digital securities. Sa kasalukuyan, may humigit-kumulang 16 na platform ng pamumuhunang real estate na gumagamit ng digital securities sa buong mundo. Karamihan ay nakatuon sa United States at Europe, ngunit kakaunti lamang ang may listahan ng kanilang mga asset sa mga secondary exchange.

Ang ilan sa mga pamilihan na ito (lalo na sa Gitnang Silangan at Europe) ay multipurpose na platform ng pag-iisyu ng digital security na nagtatampok din ng mga alok na real estate. Ang ilan ay nakatuon lamang sa pag-iisyu ng digital securities na suportado ng real estate. Habang dumarami ang mga issuer na nagsisimulang i-tokenize ang mga multifamily property, inaasahang tataas nang malaki ang pag-aampon ng digital securities sa merkado ng real estate sa darating na taon.

Nagbibigay ang digital securities ng isang makabagong solusyon sa isang lipas na mekanismo. Sa pamamagitan ng digital na pag-representa ng real estate, nagagawa ng mga issuer na pasimplehin ang proseso ng pagtingin sa mga hawak at pagsusuri ng performance ng asset. Ang konsepto ng isang online platform kung saan ang mga transferable digital asset ay maaaring ligtas na i-imbak ay magbabago sa paraan ng pagmamay-ari ng fractionalized equity.

Ang mga broker-dealer network ay nasa sentro ng kahalagahan ng digitalization. Ang blockchain at distributed ledger technology ay nagbibigay ng pundasyong imprastruktura para sa transferability ng digital securities. Sa paglikha ng isang sistema na nagpapahintulot sa seamless na daloy ng securities sa pagitan ng mga platform, nagkakaroon ng koneksyon ang mga broker-dealer sa isa’t isa at nag-aalok sa mga mamumuhunan ng mas malawak na hanay ng mga asset. Pinapabuti nito ang distribusyon ng deal sa pamamagitan ng pag-alis ng opacity sa merkado at pagwawaksi ng mga hadlang sa pagitan ng mga entidad. Dahil ang mga pamumuhunan ay kinukuha online, ang kabuuang dami ng mga oportunidad na magagamit sa mga mamumuhunan ay mas mataas kumpara sa tradisyunal na pribadong securities.

Higit pa rito, ang mas mataas na antas ng transparency ay maaaring magresulta sa mas mababang hadlang sa pagpasok para sa mga mamumuhunan, dahil sa mas tumpak na pagpepresyo ng security at pagsusuri ng panganib pati na rin sa mas mababang gastos sa mga middlemen. Sa hinaharap, maaaring makakuha ng liquidity ang mga mamumuhunan sa pamamagitan ng pag-access sa mga lisensyadong trading venue, na makabuluhang nagpapabilis sa bilis kung saan ang mga pribadong securities ay umiikot at nagiging accessible sa mga mamumuhunan.

Ang mga pamilihan ng real estate ay nasa sentro ng isang trend ng pagtaas ng akses sa pamumuhunang real estate at ang digital securities ay perpektong sasakyan upang palawakin at pabilisin ang trend na ito.

* * *

Pabatid

Ang impormasyong ibinigay sa pananaliksik ng Atlas One, mga channel ng social media, website, webinars, blog, email at kalakip na materyal (sama-samang tinutukoy bilang “Impormasyon”) ay para lamang sa layuning pang-impormasyon. Hindi ito bumubuo o bahagi ng anumang alok, paanyaya, o iba pang solicitation o rekomendasyon upang bumili ng anumang securities. Ang Impormasyon ay hindi dapat ituring na pinansyal o propesyonal na payo. Dapat kang kumonsulta sa isang propesyonal upang matukoy kung ano ang pinakamainam para sa iyong indibidwal na pangangailangan. Ang Impormasyon ay kinuha mula sa mga pinaniniwalaang mapagkakatiwalaang pinagmulan, ngunit hindi garantisado ang katumpakan at kabuuan nito, at hindi mananagot ang Atlas One sa pagbibigay nito. Walang obligasyon ang Atlas One na i-update ang Impormasyon o magbigay ng payo hinggil sa mga karagdagang pag-unlad na may kaugnayan sa mga larangang ito.

1. Pinagmulan: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, pahina 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
2. Pinagmulan: Investopedia, Real Estate Crowdfunding Sites, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
3. Pinagmulan: Macrotrends, S&P 500 Historical Annual Returns, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
4. Pinagmulan: EY, Real Estate Crowdfunding, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf