Ipinagbili ng Braemar ang Four Seasons Scottsdale sa halagang $372 Milyon

Braemar Hotels & Resorts (BHR ) inanunsyo noong Nobyembre 3, 2026 na naisara na nito ang pagbebenta sa Four Seasons Resort Scottsdale na may 210 kuwarto sa halagang $372 milyon. Inaasahang gagamitin ang pinagbilhan at perang hawak nito para bayaran ang natitirang mga singil sa panlabas nitong tagapayo alinsunod sa kasunduan sa paghihiwalay.

Katumbas ito ng $1.8 milyon bawat kuwarto at sasailalim sa karaniwang mga pagsasaayos sa proporsyonal na paghahati at iba pang pagbabago. Kapag isinama ang inaasahang $23 milyon na gastusin sa kapital, katumbas ito ng 5.8% na rate ng kapitalisasyon batay sa netong kita sa pagpapatakbo at 15.0 ulit ng Hotel EBITDA para sa nagdaang 12 buwang nagtapos noong Setyembre 2026. Sukatan ng kita ng Braemar sa antas ng ari-arian ang Hotel EBITDA: bago ibawas ang interes, amortisasyon ng mga gastos sa pautang, depresasyon at amortisasyon, buwis sa kita at mga gastusin sa pagmamay-ari na hindi kaugnay ng hotel, ngunit ibinabawas dito ang EBITDA na nauugnay sa mga hindi kumokontrol na interes sa pagmamay-ari.

Nakuha ng Braemar ang resort noong 2022 at iniulat nito ang humigit-kumulang 15% na balik na walang leverage, na mas mataas sa minimum na target nitong 10%. “Nananatili kami sa tamang landas upang matapos ang paglipat namin sa isang REIT na pinamamahalaan mismo sa kalagitnaan ng Nobyembre,” sabi ni Richard J. Stockton, presidente at punong ehekutibong opisyal.

Pagpopondo sa Paghihiwalay mula sa Ashford

Kasunod ang pagsasara ng bentahan ng pinal na kasunduang inanunsyo noong Setyembre 29, 2026, kung saan tumanggap ang Braemar ng $10 milyong di-na-maibabalik na deposito bilang patunay ng seryosong intensiyon. Sa ulat nito tungkol sa portfolio noong Oktubre 8, 2026, inaasahan nitong magsasara ang bentahan sa Oktubre 22, 2026. Kabilang sa mga natitirang obligasyon ang Bayad sa Pagbebenta ng Kumpanya at Bayad sa Pagwawakas ng Pangunahing Kasunduan na dapat bayaran sa Ashford bilang bahagi ng paghihiwalay.

Ang Scottsdale ang pinakahuling ari-ariang naibenta sa prosesong ito. Isinara ng Braemar ang pagbebenta sa Ritz-Carlton Sarasota, Hotel Yountville at Bardessono Hotel and Spa noong Hulyo 14, 2026, sa pinagsamang halagang $437.5 milyon; pagkatapos, ipinagbili nito ang Pier House Resort & Spa noong Agosto 21, 2026 sa halagang $190 milyon. Inaasahan ng Braemar na maglalaan ng sapat na pondo para sa mga bayaring ito ang mga bentahang iyon at iba pang nakaplanong muling pagsasaayos ng utang.

Mas Maliit na Portfolio, Mas Mababa ang Inaasahang Gastusin

Binubuo ng pitong ari-arian ang portfolio na nilalayong panatilihin at inilahad noong Oktubre. Para sa portfolio na ito, iniulat ng Braemar ang $381.4 milyong kita sa nagdaang 12 buwan, $87.9 milyong Hotel EBITDA at 23.0% na margin ng Hotel EBITDA hanggang Hunyo 30, 2026. Kinilala rin nitong magdudulot ang paglipat ng panandaliang pagbaba ng EBITDA, na pangunahing bunga ng mga kamakailang natapos na pagbebenta ng mga ari-arian.

Matapos tapusin ang ugnayan nito sa Ashford bilang tagapayo, inaasahan ng Braemar na bababa mula humigit-kumulang $42 milyon tungo sa humigit-kumulang $15 milyon ang taunang pangkalahatan at administratibong gastusin ng kumpanya, kasama ang mga bayad sa pagpapayo at kaugnay na singil. Magbubunga ito ng mahigit $25 milyon na matitipid bawat taon.

Tinataya rin sa ulat na bababa ang pro forma na netong utang noong Setyembre 2026 mula humigit-kumulang 50% tungo sa humigit-kumulang 36% ng kabuuang halaga ng mga ari-arian. Kinukuha ang netong utang sa pamamagitan ng pagbabawas sa kabuuang pagkakautang ng perang walang restriksiyon, perang may restriksiyon at pautang na dapat bayaran sa kumpanya. Ang kabuuang halaga ng mga ari-arian naman ay ang kabuuang ari-arian dagdag ang naipong depresasyon.

Dahil dito, pinopondohan ng pagsasara ng bentahan sa Scottsdale ang isang estruktural na pagbabago, sa halip na pagpapalawak ng portfolio ng hotel. Isinusuko ng Braemar ang kita mula sa mga naibentang ari-arian habang nagsisikap itong bawasan ang mga gastusin ng kumpanya at ang leverage nito bilang REIT na pinamamahalaan mismo. Ang pangunahing tanong sa pananalapi, habang tinatapos ng kumpanya ang paghihiwalay nito mula sa Ashford, ay kung sapat ang inaasahang matitipid at mga pagbabagong gagawin sa balanse upang matumbasan ang panandaliang pagbaba ng EBITDA.