Nick Bhargava, Συνιδρυτής της σειράς GROUNDFLOOR – Interview

ΙΣΟΓΕΙΟ είναι μια αμερικανική αγορά δανεισμού ακινήτων. Ήταν η πρώτη εταιρεία crowdfunding ακίνητης περιουσίας που πέτυχε πιστοποίηση SEC χρησιμοποιώντας τον Κανονισμό Α+ από τότε που ο κανονισμός έγινε λειτουργικός μέσω του νόμου JOBS. Το ΙΣΟΓΕΙΟ κατασκευάστηκε σκόπιμα για να εξυπηρετεί αυτοκατευθυνόμενους επενδυτές αντί για θεσμικούς

Είστε και σκηνοθέτης και ένας από τους συνιδρυτές του GROUNDFLOOR. Ποια ήταν η έμπνευση πίσω από την έναρξη αυτής της πλατφόρμας crowdfunding;

Ο συνιδρυτής μου, ο Brian Dally, είχε πολυετή εμπειρία για να κάνει τις τηλεπικοινωνιακές υπηρεσίες πιο προσιτές σε καθημερινά άτομα. Εν τω μεταξύ, είχα μεγάλη εμπειρία στους κλάδους κινητών αξιών και ρυθμιστικών αρχών. Θέλαμε να συνδυάσουμε τις αντίστοιχες δυνάμεις μας με τρόπο που να ανοίγει επενδυτικές ευκαιρίες υψηλής απόδοσης για όλους, όχι μόνο για το 1 τοις εκατό. Τελικά ξεκινήσαμε με κατοικίες για μία οικογένεια, επειδή οι περισσότεροι άνθρωποι είναι εξοικειωμένοι με αυτό το είδος περιουσιακών στοιχείων επειδή είναι οι ίδιοι ιδιοκτήτες σπιτιού.

Όταν συλλήφθηκε η ιδέα, δεν είχαμε ιδέα αν θα υπήρχε αγορά γι' αυτήν. Χρειαζόταν πρώτα να βρούμε ένα προσβάσιμο ρυθμιστικό πλαίσιο που θα τους επέτρεπε να δοκιμάσουν την επιχειρηματική ιδέα. Ανακαλύψαμε το Invest Georgia Exemption (IGE), που δημιουργήθηκε το 2011 για να βοηθήσει τις μικρές επιχειρήσεις να αποκτήσουν πρόσβαση σε κεφάλαια. Ως κανόνας ενδοκρατικών προσφορών, ήταν διαθέσιμος μόνο για εταιρείες της Γεωργίας, έτσι και οι δύο μας παραλάβαμε και μετακομίσαμε στην Ατλάντα για να ξεκινήσουμε το ΙΣΟΓΕΙΟ. Λόγω της IGE, μπορέσαμε να χρηματοδοτήσουμε δάνεια 2 εκατομμυρίων δολαρίων στη Γεωργία, καταδεικνύοντας ξεκάθαρα τη ζήτηση για την πλατφόρμα του ΙΣΟΓΕΙΟΥ.

Με την πάροδο του χρόνου, το ΙΣΟΓΕΙΟ αναπτύχθηκε σημαντικά και είναι πλέον ανοιχτό σε επενδυτές και στις 50 πολιτείες.

Μπορείτε να εξηγήσετε πώς το ΙΣΟΓΕΙΟ συνδέει τους επενδυτές με τους προγραμματιστές ακινήτων;

Επικεντρωνόμαστε στο να παρέχουμε στους ιδιώτες επενδυτές επενδυτικές ευκαιρίες υψηλής απόδοσης. Ένας δανειολήπτης ακινήτων, κάποιος που αναπτύσσει ακίνητη περιουσία για να ζήσει, εξασφαλίζει ένα δάνειο μέσω του ΙΣΟΓΕΙΟΥ και όχι μιας παραδοσιακής τράπεζας ή ενός δανειστή σκληρού χρήματος για τη χρηματοδότηση ενός έργου οικιστικών ακινήτων. Αυτός ο δανειολήπτης υποβάλλει μια αίτηση δανείου και εξετάζουμε το άτομο και το έργο για να καθορίσουμε εάν πρέπει να συνάψουμε ένα δάνειο. Η ασφάλειά μας βασίζεται σε προηγούμενες εμπειρίες, την ποσότητα του δέρματος στο παιχνίδι και πολλούς άλλους παράγοντες. Εάν εγκριθεί, το δάνειο εκχωρείται με βαθμό δανείου από Α έως G και ένα αντίστοιχο επιτόκιο όπου τα δάνεια Βαθμού Α είναι το λιγότερο επικίνδυνο, με το χαμηλότερο ποσοστό απόδοσης και τα δάνεια Βαθμού G είναι πιο επικίνδυνα, με το υψηλότερο ποσοστό απόδοσης.

Έχουμε καταθέσει ένα προσφορά με την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς (SEC) μέσω της οποίας πωλούμε τίτλους. Τα έσοδα αυτών των τίτλων χρησιμοποιούνται για τη χρηματοδότηση των δανείων που προέρχονται. Η απόδοση αυτών των τίτλων και το αντίστοιχο ποσοστό απόδοσης συνδέονται με το υποκείμενο δάνειο. Οι επενδυτές μπορούν να επιλέξουν σε ποιους τίτλους και, επομένως, σε ποια υποκείμενα δάνεια επιθυμούν να επενδύσουν.

Οι επενδυτές μπορούν να επιλέξουν να επενδύσουν προσαυξήσεις έως και 10 $ για να χρηματοδοτήσουν το δάνειο. Μόλις ένα δάνειο χρηματοδοτηθεί πλήρως, ο δανειολήπτης αντλεί χρήματα σύμφωνα με ένα πρόγραμμα κλήρωσης και ολοκληρώνει το νέο έργο κατασκευής, ανακαίνισης ή αποκατάστασης. Στη συνέχεια, το ακίνητο είναι συνήθως καταχωρημένο προς πώληση. Όταν το έργο πωλείται ή αναχρηματοδοτείται, που είναι συνήθως 6-12 μήνες από τη στιγμή που ο επενδυτής επένδυσε, το δάνειο αποπληρώνεται. Η κύρια επένδυση του επενδυτή, συν όλους τους δεδουλευμένους τόκους, κατατίθεται στον λογαριασμό επενδυτή του ΙΣΟΓΕΙΟΥ του επενδυτή. Το υπόλοιπο μετρητών στον λογαριασμό επενδυτών ΙΣΟΓΕΙΟΥ ενός ατόμου μπορεί να αποσυρθεί ή να επανεπενδυθεί σε άλλα έργα.

Υπάρχουν κάποιοι τύποι περιορισμών ή ποιοτικών ελέγχων για να διασφαλιστεί ότι οι κατασκευαστές ακινήτων μπορούν να αποπληρώσουν τα δάνεια;

Όταν ο δανειολήπτης υποβάλλει την αίτηση δανείου, η ομάδα αναδοχής συνεργάζεται στενά για να ελέγξει τα έργα και τον δανειολήπτη. Λαμβάνουμε επίσης υπόψη την τοπική αγορά ακινήτων. Δεν δανείζουμε σε αγορές που δεν μας αρέσουν. Όταν λαμβάνεται ένα δάνειο, μένουμε σε τακτική επαφή με τον δανειολήπτη για να διασφαλίσουμε ότι το έργο τηρεί τις προθεσμίες και μοιραζόμαστε τακτικές ενημερώσεις με τους επενδυτές. Οι κληρώσεις δεν δίνονται εάν ο δανειολήπτης δεν σημειώνει επαρκή πρόοδο ή έχει παρεκκλίνει από το σχέδιο. Εάν πιστεύουμε ότι μπορεί να υπάρξουν καθυστερήσεις ή ο δανειολήπτης παραβιάσει τους όρους της συμφωνίας, μπορούμε να αποφασίσουμε να παρέμβουμε και να θέσουμε προληπτικά το δάνειο σε αθέτηση, κάτι που μπορεί να οδηγήσει σε ισχυρότερο αποτέλεσμα για τον επενδυτή, επειδή περνάμε από τόκους ποινής. Τα περισσότερα δάνεια ΙΣΟΓΕΙΟΥ είναι πρώτης δέσμευσης, επομένως το δάνειο υποστηρίζεται από ένα φυσικό περιουσιακό στοιχείο, που είναι η γη και η δομή.

Ποιοι είναι μερικοί από τους τύπους αποδόσεων που μπορούν να αναμένουν οι επενδυτές;

Τα τελευταία έξι χρόνια, οι συμμετέχοντες σε δάνεια ακινήτων ΙΣΟΓΕΙΟΥ έχουν κερδίσει ετήσιες αποδόσεις κατά μέσο όρο 10 έως 12 τοις εκατό σε χρονικό διάστημα 6 έως 12 μηνών.

Όλες οι επενδύσεις βρίσκονται αυτήν τη στιγμή στις Ηνωμένες Πολιτείες; Υπάρχει προτίμηση σε συγκεκριμένες πόλεις ή πολιτείες; Εάν ναι, μπορείτε να τα περιγράψετε.

Ενώ οποιοσδήποτε στη χώρα μπορεί να επενδύσει στο ΙΣΟΓΕΙΟ με μόνο $10, η εταιρεία εστιάζει τον δανεισμό της σε 30 πολιτείες.

Ήσασταν από τους πρώτους υποστηρικτές του νόμου JOBS, ήσασταν ευχαριστημένος με το πώς γράφτηκε ο νόμος JOBS; Υπήρχε κάτι που έπρεπε να είχε μείνει έξω;

Γενικά είμαι ευχαριστημένος με το πώς εξελίχθηκε η πράξη. Οι διαφορετικές διατάξεις έχουν σχεδιαστεί για να βοηθήσουν εταιρείες διαφορετικών μεγεθών και καθεμία παρέχει αξία για εταιρείες σε διαφορετικές καταστάσεις. Δεν νομίζω ότι έπρεπε να παραλειφθεί κάποια συγκεκριμένη διάταξη.

Τι θα θέλατε να δείτε να αλλάξει σε μια μελλοντική έκδοση του νόμου JOBS;

Είδαμε τον Reg. Α να χρησιμοποιηθεί σε μεγάλο βαθμό από εκδόσεις ακινήτων. Νομίζω ότι υπάρχει αξία πέρα ​​από αυτήν την περίπτωση χρήσης, ιδιαίτερα για μεσαίου μεγέθους ιδιωτικές εταιρείες που θέλουν να αποκτήσουν πρόσβαση σε δημόσια κεφάλαια αγοράς. Το ανώτατο όριο για τον Κανονισμό Α θα αλλάξει σύντομα σε 75 εκατομμύρια δολάρια, κάτι που θα είναι πιο ελκυστικό για εταιρείες αυτού του μεγέθους. Νομίζω ότι θα μπορούσαμε να δούμε μερικές νέες προσφορές σε αυτόν τον χώρο.

Υπάρχει κάτι άλλο που θα θέλατε να μοιραστείτε για το ΙΣΟΓΕΙΟ;

Δεν υπάρχει άλλη εταιρεία που να προσφέρει ό,τι κάνει η GROUNDFLOOR για μεμονωμένους επενδυτές και δανειολήπτες. Δημιουργήσαμε μια νέα κατηγορία και προσφέρουμε εντελώς νέα προϊόντα.

Γιατί δεν μας έχει αντιγράψει κανείς; Ένας λόγος είναι η κανονιστική καινοτομία. Η παροχή επενδύσεων που συνδέονται άμεσα με αυτό το είδος πιστώσεων ακινήτων υψηλής ποιότητας και υψηλής απόδοσης δεν είναι κάτι που έχει γίνει για τον ιδιώτη επενδυτή. Η GROUNDFLOOR ήταν η πρώτη εταιρεία που πιστοποιήθηκε από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς που προσέφερε αυτού του είδους τις επενδύσεις μέσω του Κανονισμού Α για μη διαπιστευμένους και διαπιστευμένους επενδυτές, και λόγω της τεράστιας υποδομής που έχουμε δημιουργήσει, μπορούμε να συνεχίσουμε να επαναλαμβάνουμε το προϊόν μας εκεί που άλλοι δεν μπορούν.

Μου άρεσε πολύ να μαθαίνω για την εταιρεία σας, οι αναγνώστες ή/και οι επενδυτές που επιθυμούν να μάθουν περισσότερα μπορούν να το επισκεφτούν ΙΣΟΓΕΙΟ.