Η NexPoint Residential Trust μειώνει τις προβλέψεις για το Core FFO του 2026, καθώς διευρύνεται η ζημία

NexPoint Residential Trust (NXRT ) ανακοίνωσε τα αποτελέσματα του τρίτου τριμήνου στις 3 Νοεμβρίου 2026, μειώνοντας τις προβλέψεις για το Core FFO και τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) του χαρτοφυλακίου σταθερής βάσης για ολόκληρο το έτος, αφού κατέγραψε μεγαλύτερη τριμηνιαία καθαρή ζημία παρά την αύξηση των εσόδων. Τα συνολικά έσοδα ανήλθαν σε 64,5 εκατ. δολάρια για το τρίμηνο που έληξε στις 30 Σεπτεμβρίου 2026, από 62,8 εκατ. δολάρια ένα χρόνο νωρίτερα, αλλά η καθαρή ζημία που αναλογεί στους κοινούς μετόχους διευρύνθηκε σε 11,5 εκατ. δολάρια, ή 0,45 δολάρια ανά απομειωμένη μετοχή, από 7,8 εκατ. δολάρια, ή 0,31 δολάρια.

Το Core FFO, το μέτρο της εταιρείας για τα προσαρμοσμένα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες, μειώθηκε από 17,7 εκατ. δολάρια, ή 0,70 δολάρια ανά απομειωμένη μετοχή, σε 13,4 εκατ. δολάρια, ή 0,52 δολάρια. Το AFFO, το οποίο προσαρμόζει περαιτέρω το Core FFO για τις αμοιβές που βασίζονται σε μετοχές, υποχώρησε από 20,2 εκατ. δολάρια σε 16,2 εκατ. δολάρια. Η διοίκηση απέδωσε κυρίως τη μεγαλύτερη καθαρή ζημία στην αύξηση κατά 2,0 εκατ. δολάρια των λειτουργικών εξόδων ακινήτων και κατά 2,6 εκατ. δολάρια των εξόδων τόκων, τα οποία αντισταθμίστηκαν εν μέρει από την αύξηση των εσόδων κατά 1,6 εκατ. δολάρια.

Τα κόστη των ακινήτων σταθερής βάσης αυξάνονται ταχύτερα από τα έσοδα

Η αύξηση των ενοποιημένων εσόδων δεν προήλθε από το καθιερωμένο χαρτοφυλάκιο. Το συμπλήρωμα αποτελεσμάτων τρίτου τριμήνου δείχνει ότι το χαρτοφυλάκιο σταθερής βάσης, με 35 ακίνητα και 12.980 μονάδες —ακίνητα που ανήκαν στην εταιρεία καθ’ όλη τη διάρκεια και των δύο συγκρινόμενων περιόδων, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 98% του χαρτοφυλακίου και εξαιρώντας το Sedona at Lone Mountain— απέφερε έσοδα 62,0 εκατ. δολαρίων, μειωμένα κατά 0,7%. Τα έσοδα από μισθώματα υποχώρησαν κατά 1,4%, ενώ η αύξηση των λοιπών εσόδων κατά 29,4% περιόρισε αυτή την πτώση. Τα ακίνητα εκτός του χαρτοφυλακίου σταθερής βάσης συνεισέφεραν έσοδα 1,4 εκατ. δολαρίων, συμβάλλοντας στην αύξηση των συνολικών εσόδων παρά τη συρρίκνωση του χαρτοφυλακίου σταθερής βάσης.

Η πληρότητα στο χαρτοφυλάκιο σταθερής βάσης μειώθηκε κατά 70 μονάδες βάσης, στο 92,9%, ενώ το μέσο πραγματικό μηνιαίο μίσθωμα υποχώρησε κατά 0,7%, στα 1.487 δολάρια. Τα λειτουργικά έξοδα αυξήθηκαν πολύ ταχύτερα, κατά 11,2%, στα 26,4 εκατ. δολάρια. Οι δαπάνες για επισκευές και συντήρηση αυξήθηκαν κατά 20,0%, οι φόροι ακίνητης περιουσίας κατά 15,4% και οι δαπάνες κοινής ωφέλειας κατά 11,8%. Ως αποτέλεσμα, τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) του χαρτοφυλακίου σταθερής βάσης μειώθηκαν κατά 8,2%, στα 35,6 εκατ. δολάρια, καταδεικνύοντας ότι η επιδείνωση σε επίπεδο ακινήτων κατά το τρίμηνο οφειλόταν τόσο στην πίεση από το κόστος όσο και στην υποχώρηση της πληρότητας και των μισθωμάτων.

Οι δείκτες μισθώσεων έδειξαν ότι οι πιέσεις συνεχίστηκαν και στο τέταρτο τρίμηνο. Οι μεταβολές των μισθωμάτων στις νέες μισθώσεις ήταν αρνητικές κατά 4,5% το τρίτο τρίμηνο, έναντι θετικής μεταβολής 3,2% στις ανανεώσεις. Τον Οκτώβριο, οι μεταβολές στις νέες μισθώσεις παρέμειναν αρνητικές, στο 3,6%, οι ανανεώσεις κατέγραψαν θετική μεταβολή 2,1% και η πληρότητα στο τέλος της περιόδου διαμορφώθηκε στο 92,3%.

Μειώνονται οι προβλέψεις για το 2026

Η αναθεωρημένη πρόβλεψη της NXRT κάνει λόγο για Core FFO 2,17 έως 2,27 δολάρια ανά απομειωμένη μετοχή για ολόκληρο το έτος, με μεσοσταθμική τιμή 2,22 δολάρια, έναντι προηγούμενης μεσοσταθμικής τιμής 2,45 δολαρίων. Η προβλεπόμενη ζημία ανά απομειωμένη μετοχή ανέρχεται πλέον σε 1,72 έως 1,63 δολάρια, με μεσοσταθμική ζημία 1,68 δολαρίων, έναντι 1,54 δολαρίων προηγουμένως.

Οι παραδοχές για το χαρτοφυλάκιο σταθερής βάσης εξηγούν την αναθεώρηση των προβλέψεων για τα κέρδη. Η μεσοσταθμική πρόβλεψη για την αύξηση των συνολικών εσόδων ολόκληρου του έτους μεταβλήθηκε από θετική κατά 0,2% σε αρνητική κατά 0,9%, ενώ η αύξηση των συνολικών εξόδων προβλέπεται πλέον στο 4,4%, έναντι 2,1%. Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) του χαρτοφυλακίου σταθερής βάσης προβλέπεται να μειωθούν κατά 5,1% έως 3,6%, με μεσοσταθμική μείωση 4,3%, έναντι προηγούμενης μεσοσταθμικής μείωσης 1,0%. Οι προβλέψεις αυτές αφορούν το χαρτοφυλάκιο σταθερής βάσης των 35 ακινήτων για ολόκληρο το έτος.

Η εταιρεία αύξησε τη μεσοσταθμική πρόβλεψη για εξαγορές από 100 εκατ. δολάρια σε 116 εκατ. δολάρια και επιβεβαίωσε τη μεσοσταθμική πρόβλεψη για εκποιήσεις στα 100 εκατ. δολάρια. Οι προβλεπόμενοι όγκοι συναλλαγών έχουν ενσωματωθεί στις προβλέψεις για τη ζημία ανά μετοχή και το Core FFO, αν και οι πραγματικές εξαγορές και εκποιήσεις ενδέχεται να αποκλίνουν σημαντικά από αυτές τις παραδοχές.

Χρέος και κεφαλαιακές κινήσεις

Το συνολικό ανεξόφλητο χρέος ανερχόταν σε 1,62 δισ. δολάρια στις 30 Σεπτεμβρίου 2026, από 1,50 δισ. δολάρια ένα χρόνο νωρίτερα. Την 1η Οκτωβρίου, η NXRT άντλησε επιπλέον 33,0 εκατ. δολάρια από την ανακυκλούμενη πιστωτική της διευκόλυνση, αφήνοντας ανεξόφλητο κεφάλαιο 112,1 εκατ. δολαρίων και εγγυητική επιστολή 2,0 εκατ. δολαρίων στο πλαίσιο της διευκόλυνσης.

Την επόμενη ημέρα, η REIT εξαγόρασε το Midtown Crossing, ακίνητο 228 μονάδων στο Raleigh της Βόρειας Καρολίνας, έναντι 32,0 εκατ. δολαρίων, αποκτώντας αποτελεσματικό ποσοστό ιδιοκτησίας 100%. Στις 26 Οκτωβρίου, το διοικητικό συμβούλιο ενέκρινε πρόγραμμα επαναγοράς κοινών μετοχών ύψους έως 150,0 εκατ. δολαρίων σε διάστημα δύο ετών —πρόκειται για έγκριση και όχι για επαναγορά που έχει ήδη πραγματοποιηθεί— και ενέκρινε τριμηνιαίο μέρισμα 0,53 δολαρίων, πληρωτέο στις 31 Δεκεμβρίου 2026 στους μετόχους που θα είναι εγγεγραμμένοι στις 15 Δεκεμβρίου 2026.

Το τρίμηνο αφήνει την NXRT αντιμέτωπη με μια σαφή λειτουργική πρόκληση: οι εξαγορές μπορούν να αυξήσουν τα ενοποιημένα έσοδα, αλλά τα έσοδα σε επίπεδο ακινήτων μειώνονται καθώς αυξάνονται τα έξοδα και το κόστος τόκων. Καθώς οι μεταβολές των μισθωμάτων στις νέες μισθώσεις παρέμεναν αρνητικές τον Οκτώβριο και οι προβλέψεις για τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) του χαρτοφυλακίου σταθερής βάσης έχουν μειωθεί, το βασικό ερώτημα για το τελευταίο τρίμηνο είναι αν το υφιστάμενο χαρτοφυλάκιο μπορεί να σταθεροποιηθεί, ενώ η NXRT διαχειρίζεται το αυξημένο χρέος και το υψηλότερο κόστος τόκων, παράλληλα με τις εξαγορές και μια πιθανή επαναγορά μετοχών.