Τα καθαρά κέρδη της Community Healthcare Trust αυξήθηκαν στα 3,1 εκατομμύρια δολάρια το τρίτο τρίμηνο

Community Healthcare Trust (CHCT ) ανακοίνωσε τα αποτελέσματα του τρίτου τριμήνου στις 3 Νοεμβρίου 2026, αναφέροντας καθαρά κέρδη περίπου 3,1 εκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ, ή 0,09 δολαρίων ανά απομειωμένη μετοχή, για το τρίμηνο που έληξε στις 30 Σεπτεμβρίου, έναντι 1,64 εκατομμυρίων δολαρίων, ή 0,03 δολαρίων, την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους. Το καταπίστευμα επενδύσεων σε ακίνητα υγειονομικής περίθαλψης παρουσίασε επίσης πωλήσεις ακινήτων, δεσμεύσεις για εξαγορές και σχέδια χρηματοδότησης της ανάπτυξης μέσω διατήρησης κεφαλαίων και ανακύκλωσης περιουσιακών στοιχείων.

Τα συνολικά έσοδα αυξήθηκαν στα 32,44 εκατομμύρια δολάρια από 31,09 εκατομμύρια δολάρια. Τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (FFO), ένας δείκτης που προσθέτει ξανά τις αποσβέσεις και τις απομειώσεις ακινήτων και εξαιρεί τις ζημίες από πωλήσεις και απομειώσεις ακινήτων, αυξήθηκαν στα 0,54 δολάρια ανά απομειωμένη μετοχή από 0,50 δολάρια. Τα προσαρμοσμένα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (FFO), στα οποία γίνονται επίσης προσαρμογές για στοιχεία όπως τα μισθώματα σταθερής κλίμακας και οι αμοιβές βάσει μετοχών, αυξήθηκαν στα 0,58 δολάρια ανά μετοχή από 0,56 δολάρια.

Οι γενικές και διοικητικές δαπάνες μειώθηκαν στα 4,19 εκατομμύρια δολάρια από 4,89 εκατομμύρια δολάρια το δεύτερο τρίμηνο. Η εταιρεία απέδωσε τη διαδοχική βελτίωση εν μέρει στη μείωση κατά περίπου 0,9 εκατομμύρια δολάρια των δαπανών για αναβαλλόμενες αποδοχές, μετά την πλήρη απόσβεση των περιορισμένων μετοχικών παροχών και την απώλεια δικαιωμάτων επί μονάδων που συνδέονταν με την επίδοση· η μείωση αυτή αντισταθμίστηκε εν μέρει από τις αποσβέσεις νέων παροχών που χορηγήθηκαν το τρίτο τρίμηνο. Η αύξηση των κερδών σε ετήσια βάση σημειώθηκε παρά την άνοδο των εξόδων από τόκους στα 7,52 εκατομμύρια δολάρια από 7,08 εκατομμύρια δολάρια.

Μειώνονται τα διαθέσιμα μετρητά για διανομή

Η αύξηση των FFO και των προσαρμοσμένων FFO δεν οδήγησε σε αύξηση των κεφαλαίων που είναι διαθέσιμα για διανομή. Η συμπληρωματική έκθεση του τρίτου τριμήνου υπολογίζει το μέγεθος αυτό, όπως το ορίζει η εταιρεία, σε 11,79 εκατομμύρια δολάρια. Για τον υπολογισμό του αφαιρούνται από τα προσαρμοσμένα FFO οι προμήθειες μίσθωσης, οι βελτιώσεις για τους μισθωτές και οι επαναλαμβανόμενες κεφαλαιουχικές δαπάνες, αφού προηγηθούν και άλλες προσαρμογές για μη ταμειακά στοιχεία. Το ποσό ήταν χαμηλότερο από τα 12,99 εκατομμύρια δολάρια του δεύτερου τριμήνου και τα 11,86 εκατομμύρια δολάρια της αντίστοιχης περιόδου του προηγούμενου έτους.

Οι αφαιρέσεις του τρίτου τριμήνου περιλάμβαναν 1,05 εκατομμύρια δολάρια για προμήθειες μίσθωσης, 1,84 εκατομμύρια δολάρια για βελτιώσεις μισθωτών και 1,58 εκατομμύρια δολάρια για επαναλαμβανόμενες κεφαλαιουχικές δαπάνες. Αυτά τα κόστη σε επίπεδο ακινήτων βοηθούν να εξηγηθεί γιατί τα διαθέσιμα για διανομή μετρητά κινήθηκαν αντίθετα από τους βασικούς λειτουργικούς δείκτες.

Η ανακύκλωση κεφαλαίων στηρίζει τα σχέδια εξαγορών

Η πώληση ενός ακινήτου στη διάρκεια του τριμήνου απέφερε καθαρά έσοδα περίπου 0,1 εκατομμυρίου δολαρίων και ζημία από την πώληση ύψους 0,7 εκατομμυρίου δολαρίων. Δύο πωλήσεις που ολοκληρώθηκαν μετά το τέλος του τριμήνου απέφεραν συνολικά καθαρά έσοδα περίπου 31,5 εκατομμυρίων δολαρίων. Η εταιρεία αναμένει να χρησιμοποιήσει αυτά τα έσοδα για εξαγορές μέσω ανταλλαγών ομοειδών περιουσιακών στοιχείων βάσει του άρθρου 1031 και για γενικούς εταιρικούς σκοπούς.

Για τέσσερα ακίνητα έχουν υπογραφεί οριστικές συμφωνίες αγοράς, με συνολικό αναμενόμενο τίμημα περίπου 99 εκατομμύρια δολάρια, υπό την προϋπόθεση της ολοκλήρωσης των συναλλαγών και της κατάληψης των ακινήτων. Η εταιρεία εκτιμά ότι οι αποδόσεις θα κυμανθούν από περίπου 9,1% έως 9,75% και αναμένει να ολοκληρώσει την πρώτη εξαγορά το τέταρτο τρίμηνο του 2026, τη δεύτερη το πρώτο τρίμηνο του 2027 και τις δύο υπόλοιπες από τα μέσα του 2027 έως τις αρχές του 2028. Δεν παρέχει καμία διαβεβαίωση ούτε για το χρονοδιάγραμμα ούτε για την ολοκλήρωση των συναλλαγών.

Το διοικητικό συμβούλιο ανακοίνωσε στις 3 Νοεμβρίου μέρισμα 0,33 δολαρίων ανά μετοχή για το τρίμηνο, αμετάβλητο σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο. Σε παρουσίαση προς επενδυτές τον Νοέμβριο περιγράφεται η μείωση του μερίσματος τον Αύγουστο του 2026 από 0,48 δολάρια στο σημερινό επίπεδο, ενώ αναφέρεται ότι το χαρτοφυλάκιο εξαγορών περιλαμβάνει τέσσερις νεόδμητες μονάδες νοσηλείας και αποκατάστασης.

Η διοίκηση αναμένει ότι η μείωση του μερίσματος θα επιτρέψει τη διατήρηση 25 έως 30 εκατομμυρίων δολαρίων σε διάστημα 24 μηνών, ώστε να επενδυθούν εκ νέου με αναμενόμενες αποδόσεις 9% έως 12%. Σχεδιάζει να χρηματοδοτήσει την ανάπτυξη με κεφάλαια που θα διατηρήσει και μέσω της ανακύκλωσης περιουσιακών στοιχείων. Η εταιρεία δεν εξέδωσε μετοχές μέσω του προγράμματος διάθεσης μετοχών στην αγορά κατά το τρίτο τρίμηνο.

Η πληρότητα αυξάνεται ελαφρά, ενώ εκκρεμεί συναλλαγή μισθωτή

Η πληρότητα βάσει μισθωμένων χώρων βελτιώθηκε στο 90,1% από 89,8% το δεύτερο τρίμηνο, αλλά παρέμεινε αμετάβλητη σε σχέση με έναν χρόνο νωρίτερα· ο στρατηγικός στόχος της διοίκησης είναι το 92%. Το ποσοστό διατήρησης μισθωτών κατά τους προηγούμενους 12 μήνες ήταν 69,1%, μειωμένο από 78,3% έναν χρόνο νωρίτερα, ενώ η δραστηριότητα μισθώσεων του τρίτου τριμήνου περιλάμβανε νέες μισθώσεις 21.000 τετραγωνικών ποδιών και ανανεώσεις μισθώσεων 88.000 τετραγωνικών ποδιών. Στις 30 Σεπτεμβρίου, το χαρτοφυλάκιο περιλάμβανε 196 ακίνητα σε 36 πολιτείες, συνολικής επιφάνειας περίπου 4,5 εκατομμυρίων τετραγωνικών ποδιών και αντιπροσωπευτικής επένδυσης περίπου 1,2 δισεκατομμυρίων δολαρίων.

Ένας φορέας εκμετάλλευσης γηριατρικού νοσοκομείου συμπεριφορικής υγείας, που μισθώνει έξι ακίνητα, κατέβαλε περίπου 0,5 εκατομμύρια δολάρια σε μισθώματα στη διάρκεια του τριμήνου, περίπου 0,2 εκατομμύρια δολάρια περισσότερα από όσα είχε καταβάλει το δεύτερο τρίμηνο. Ο μισθωτής υπέγραψε τον Ιούλιο του 2025 επιστολή προθέσεων για την πώληση της επιχείρησής του σε πάροχο υπηρεσιών συμπεριφορικής υγείας. Ο υποψήφιος αγοραστής ολοκληρώνει τον νομικό και επιχειρηματικό έλεγχο δέουσας επιμέλειας και συντάσσει οριστικές συμφωνίες αγοράς, οι οποίες περιλαμβάνουν νέες μισθώσεις για τα συγκεκριμένα ακίνητα. Ωστόσο, η εταιρεία δεν μπορεί να εγγυηθεί ούτε το χρονοδιάγραμμα της συναλλαγής ούτε την τελική ολοκλήρωσή της.

Το τρίμηνο αφήνει την Community Healthcare Trust με υψηλότερα FFO και προσαρμοσμένα FFO, αλλά με λιγότερα διαθέσιμα μετρητά για διανομή. Η επόμενη δοκιμασία για τη στρατηγική της είναι αν τα κεφάλαια που διατηρεί και οι πωλήσεις ακινήτων μπορούν να χρηματοδοτήσουν τις σχεδιαζόμενες εξαγορές, ενώ βελτιώνεται η μισθωτική δραστηριότητα και εκκρεμεί η έκβαση της συναλλαγής με τον μισθωτή.