S&P Cotality Case-Shiller Endeksi, Reel Değerler Düşerken %1,9 Yıllık Kazanç Bildiriyor

S&P Dow Jones Indices, 29 Eylül 2026 tarihinde Temmuz 2026 sonuçları S&P Cotality Case-Shiller Endeksleri için yayınladı ve ABD Ulusal Konut Fiyatı NSA Endeksi’nde %1,9 yıllık kazanç bildirdi; bu endeks, dokuz ABD nüfus sayımı bölgesini kapsamakta ve bir önceki ay %1,6 artıştan yükselmiştir. ABD konut değerleri, reel olarak 14. ayda düşüşte, çünkü Temmuz ayındaki %3,4 enflasyon, %1,9 konut fiyatı kazancının yaklaşık 1,5 yüzde puanı üzerinde gerçekleşti.

10 Şehir Bileşik Endeksi, Temmuz ayında %3,4 yıllık artış gördü; bir önceki ay %3,0 artıştan yükseldi. 20 Şehir Bileşik Endeksi ise yıllık %2,5 artış kaydetti; bu da %2,2 artıştan daha yüksek. Temmuz 2026 endeks seviyeleri, ABD Ulusal Endeksi için 337,31, Composite-10 için 373,86 ve Composite-20 için 350,36 olarak, yayın veritabanlarına göre belirlendi.

Rebecca Kaufman, S&P Dow Jones Indices’te Emtiaların Yardımcı Direktörü, Temmuz ayında biraz daha düşük enflasyon ve daha güçlü nominal konut fiyatı artışının tüketici fiyatı artışı ile konut fiyatı artışı arasındaki farkı daraltmaya yardımcı olduğunu söyledi. Tüketici fiyatları Temmuz ayında %3,4 yıllık artış kaydetti; bu, Haziran’daki %3,5’ten hafifçe düşüktür, dedi. Enflasyon artışının büyük bir kısmı enerjiye yoğunlaşmış; enerji ve benzin fiyatları sırasıyla %14,7 ve %24,6 artarken, gıda ve enerjiyi dışlayan çekirdek enflasyon yıllık %2,5 yükselmiştir. Bu ayrım önemlidir çünkü barınma ve diğer çekirdek kategorilerdeki kalıcı enflasyon, enerji kaynaklı fiyat dalgalanmalarına göre konut ulaşılabilirliği üzerinde daha doğrudan bir etkiye sahiptir, diye ekledi Kaufman.

Mevsimsel ayarlamadan önce, ABD Ulusal ve 10 Şehir Bileşik Endeksleri sırasıyla aylık %0,12 ve %0,03 kazanç kaydederken, 20 Şehir Bileşik Endeksi %0,01 düşüş gösterdi. Mevsimsel ayarlamadan sonra, Ulusal, 10 Şehir ve 20 Şehir Bileşik Endeksleri sırasıyla %0,3, %0,4 ve %0,3 kazanç bildirdi.

Kaufman, iki veri seti arasındaki ilişkiyi “tipik mevsimsel kalıplardan belirgin bir sapma” olarak tanımladı; mevsimsel ayarlama yapılmamış Ulusal ve Bileşik endeksler, mevsimsel ayarlamalı karşılıklarından daha düşük aylık kazançlar kaydetti; bu durum, Temmuz ayında mevsimsel faktörlerin konut fiyatları üzerinde ağır bir etki yaptığını gösterdiğini belirtti. Bireysel metrolar arasında, mevsimsel ayarlamadan önce Temmuz‑Haziran değişimleri Cleveland’de %0,97 artış, New York’ta %0,52 artıştan San Francisco’da %0,61 düşüş ve Seattle’da %0,46 düşüşe kadar değişiklik gösterdi.

20 Metropol Pazarında Bölgesel Farklılıklar

Chicago, Temmuz ayında 20 şehir arasında %6,9 artışla en yüksek yıllık kazancı bildirdi ve beşinci ayı üst üste tüm metrolarda lider konumda olduğunu söyledi; ardından New York %5,8 ve Cleveland %4,2 ile geldi, dedi Kaufman. Seattle, ikinci ay üst üste en büyük yıllık düşüşü %1,6 olarak kaydetti; ardından Las Vegas %1,3, Denver %1,1 düştü. Temmuz’un en güçlü ve en zayıf pazarları arasında neredeyse 9 yüzde puanlık bir fark vardı.

20 şehir tablosunun diğer bölümlerinde, bir yıllık değişiklikler arasında Miami %3,53, San Francisco %3,48, Boston %2,68, Washington %2,16, Minneapolis %1,72, San Diego %1,63 ve Los Angeles %1,24 artış gösterdi; Atlanta, Charlotte ve Phoenix sırasıyla %0,28, %0,29 ve %0,05 kazanç kaydetti. Dallas %0,44, Portland %0,65 ve Tampa %0,73 düşüş yaşadı.

Kaufman, Temmuz ayında uzun yıllara dayanan Doğu‑Batı bölünmesinin sürdüğünü, sekiz Doğu metropol pazarının altısının Temmuz‑Haziran karşılaştırmasında yıllık olarak daha büyük değişiklikler kaydettiğini, sekiz Batı metropol pazarının ise sadece ikisinin benzer bir artış gösterdiğini belirtti.

Detroit Veri Gecikmesi, Revizyonlar ve Endeks Oluşturulması

Cotality, Detroit metropol bölgesinin en kalabalık ilçesi olan Wayne County’deki kayıt ofisinden gelen işlem gecikmelerini yaşamaya devam ediyor ve bu gecikmeler Temmuz ayı işlem verilerini etkiledi. Sonuç olarak, 29 Eylül 2026 yayın tarihi için Detroit S&P Cotality Case-Shiller Endeksi’nin Temmuz 2026 güncellemesi sağlanmadı; ancak geçerli bir Haziran 2026 güncellemesi için yeterli veri mevcuttu ve bu tablo içinde yer alıyor. S&P DJI, eksik satış işlem verileri olan aylar için Detroit endeks değerlerini güncellemeye devam edeceğini belirtti.

Yayın, ek kaynak verilerinin alınması durumunda endekslerin önceki 24 ay için revize edilebileceğini belirtiyor. Bir zirve‑dip tablosu, Ulusal endeksin Haziran 2022’de 308,07 zirveye ulaştığını, ardından Ocak 2023’te 292,68 dip noktasına düştüğünü gösteriyor; bu, zirveden %5,0 düşüş anlamına geliyor; endeks şu anda bu dip noktasının %15,0 üzerinde ve 2022 zirvesinin %9,3 üzerinde bulunuyor. 10‑Şehir Bileşiği, Haziran 2022 zirvesinin %13,0 üzerinde, 20‑Şehir Bileşiği ise kendi zirvesinin %9,9 üzerinde yer alıyor.

S&P Cotality Case-Shiller Endeksleri, her ayın son Salı günü saat 9:00 Doğu Saati’nde yayınlanmakta ve veri serisi için 27 yıldan fazla tarih mevcuttur. Her bir endeks, mevcut bağımsız satış verileri evreninden binlerce tek tek ev için eşleştirilmiş fiyat çiftlerini birleştirir ve endeksler Ocak 2000’de 100 temel değere sahiptir; örneğin, 150 endeks değeri, ilgili piyasadaki tipik bir ev için Ocak 2000’den bu yana %50 değer artışı anlamına gelir. U.S. National Home Price Index, dokuz nüfus sayımı bölgesi için tek ailelik konut fiyat endekslerinin bir bileşenidir ve üç aylık olarak hesaplanır; 10-City ve 20-City Composites ise ilgili metropol alanı endekslerinin değer ağırlıklı ortalamalarıdır. Başlık endeksleri, 2006 yılının başlarından itibaren piyasaların takip edip rapor ettiğini belirten yayında belirtildiği gibi, mevsimsiz ayarlanmamış verileri kullanır; aynı zamanda, başlık endekslerini, katmanlı fiyat endekslerine sahip 20 piyasadan 17’sini ve beş izlenen apartman piyasasını kapsayan analitik amaçlı mevsimsel ayarlı bir veri seti de yayınlanmaktadır. Endeksler, Cotality, Inc. tarafından üretilmekte ve S&P Dow Jones Indices ile Cotality arasındaki anlaşmalar çerçevesinde oluşturulup yayınlanmaktadır.