Braemar, Four Seasons Scottsdale’i 372 Milyon Dolara Sattı

Braemar Hotels & Resorts (BHR ) 3 Kasım 2026’da duyurdu; 210 odalı Four Seasons Resort Scottsdale’in 372 milyon dolara satışını tamamladığını ve elde edilen gelirin yanı sıra mevcut nakdin, ayrılık anlaşması kapsamında dış danışmanına ödenmesi gereken kalan ücretleri karşılamasının beklendiğini bildirdi.

Satış fiyatı oda başına 1,8 milyon dolara karşılık geliyor ve olağan oranlama ile düzeltmelere tabi. Beklenen 23 milyon dolarlık sermaye harcaması da hesaba katıldığında, bu fiyat net faaliyet gelirine göre %5,8 kapitalizasyon oranına ve Eylül 2026’da sona eren son 12 aylık dönemin Otel FAVÖK’ünün 15,0 katına karşılık geliyor. Otel FAVÖK’ü, kontrol gücü olmayan paylara atfedilen FAVÖK düşüldükten sonra, faiz, kredi maliyetlerinin itfası, amortisman ve itfa giderleri, gelir vergileri ve otel dışı mülkiyet giderleri öncesindeki mülk düzeyindeki kâr ölçüsüdür.

Braemar, tesisi 2022’de satın aldı ve yaklaşık %15 kaldıraçsız getiri elde ettiğini bildirdi; bu oran, %10’luk asgari hedefinin üzerindeydi. Başkan ve Üst Yönetici Richard J. Stockton, “Kasım ortasında kendi kendini yöneten bir GYO’ya dönüşümümüzü tamamlamak için planlandığı şekilde ilerliyoruz,” dedi.

Ashford’dan Ayrılığın Finansmanı

Satışın tamamlanması, 29 Eylül 2026’da duyurulan ve Braemar’ın 10 milyon dolarlık iade edilmeyen kapora aldığı kesin anlaşmanın ardından geldi. 8 Ekim 2026 tarihli portföy güncellemesinde satışın 22 Ekim 2026’da tamamlanması öngörülmüştü. Ayrılık kapsamında Ashford’a ödenmesi gereken kalan yükümlülükler, Şirket Satış Ücreti ile Ana Sözleşme Fesih Ücreti’nden oluşuyor.

Scottsdale, bu süreçte satılan en son varlık oldu. Braemar, Ritz-Carlton Sarasota, Hotel Yountville ve Bardessono Hotel and Spa’nın satışlarını 14 Temmuz 2026’da toplam 437,5 milyon dolara tamamladı; ardından Pier House Resort & Spa’yı 21 Ağustos 2026’da 190 milyon dolara sattı. Braemar, bu satışların ve planlanan diğer yeniden finansmanların ücretleri karşılamaya yetecek fon sağlayacağını öngörmüştü.

Daha Küçük Portföy, Daha Düşük Maliyet Beklentisi

Ekim ayında sunulan devam eden portföy yedi mülkten oluşuyordu. Braemar, bu portföy için 30 Haziran 2026’ya kadar olan dönemde son 12 aylık gelirin 381,4 milyon dolar, Otel FAVÖK’ünün 87,9 milyon dolar ve Otel FAVÖK marjının %23,0 olduğunu bildirdi. Şirket ayrıca, dönüşümün yakın vadede FAVÖK’ü düşüreceğini ve bu düşüşün başlıca nedeninin kısa süre önce tamamlanan varlık satışları olduğunu kabul etti.

Ashford ile danışmanlık ilişkisini sona erdirdikten sonra Braemar, danışmanlık ve ilgili ücretler dâhil yıllık genel yönetim giderlerinin yaklaşık 42 milyon dolardan yaklaşık 15 milyon dolara düşmesini ve böylece yılda 25 milyon doların üzerinde tasarruf sağlamayı bekliyor.

Güncellemede ayrıca, Eylül 2026 için pro forma net borcun toplam varlıkların yaklaşık %50’sinden yaklaşık %36’sına gerileyeceği öngörüldü. Net borç, toplam borçlardan kısıtlamasız nakit, kısıtlı nakit ve kredi alacağının çıkarılmasıyla hesaplanıyor; toplam varlıklar ise toplam varlıklara birikmiş amortismanın eklenmesiyle bulunuyor.

Dolayısıyla Scottsdale satışının tamamlanması, otel portföyünü büyütmekten ziyade yapısal bir değişimi finanse ediyor. Braemar, kendi kendini yöneten bir GYO olarak şirket giderlerini düşürmeye ve finansal kaldıraç oranını azaltmaya çalışırken satılan mülklerden elde ettiği kazançlardan vazgeçiyor. Şirket, Ashford’dan ayrılık sürecini tamamlarken, öngörülen tasarrufların ve bilançodaki değişikliklerin yakın vadeli FAVÖK düşüşünü telafi edip edemeyeceği temel finansal soru olmayı sürdürüyor.