Blackstone’ın BXREX Programı İlk 1031 DST Teklifini Tamamladı

Blackstone Real Estate, 21 Eylül 2026 tarihinde, ilk Delaware Statutory Trust (DST) teklifinin tamamen abone edildiğini duyurdu; bu yapı, satış gelirlerini bir başka “benzer” mülke 1031 takası yoluyla yeniden yatırmak ve bu süreçte sermaye kazancı vergilerini ertelemek isteyen ticari gayrimenkul sahipleri için tasarlanmıştır.

Bu ilk teklifin portföyü, Sunbelt bölgesinde 600’den fazla birimi bulunan iki Class A, yüksek olanaklı çok aileli mülkten oluşmaktadır, Blackstone’ın duyurusuna göre. Varlıklar, Blackstone Real Estate Income Trust, Inc. (BREIT) tarafından tanımlanmıştır; duyuruda, $120 milyarın üzerinde veri merkezleri, endüstri ve kiralık konutlarda yoğunlaşmış kurumsal kalitede bir portföy sahibi olduğu belirtilmiştir. Duyuru, tamamlanan teklifin dolar tutarını açıklamamış ve belirli trust’ı adlandırmamıştır.

“İlk DST teklifimizi tamamen abone ettiğimiz ve yatırımcılarımızın 1031 hedeflerine ulaşmalarına yardımcı olduğumuz için çok heyecanlıyız. Blackstone Real Estate Exchange programı (“BXREX”), Blackstone’ın gayrimenkul platformunun tam kaynaklarıyla desteklenmektedir ve bu alanda benzersiz bir konumda olduğumuza inanıyoruz,” dedi Katie Keenan, Blackstone’ın Core+ Real Estate iş biriminin Küresel Başkanı ve BREIT’in CEO’su.

SEC Dosyalarındaki Teklif Şartları

31 Ekim 2025 tarihinde Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu’na (SEC) sunulan bir Form D, BXREX Portfolio I DST‘yi kapsar; bu, 2025 yılında önceki adı BR‑X Portfolio I DST olan bir Delaware statü trust’ıdır. Dosyada, Blackstone Real Estate Exchange LLC sponsor olarak, BXREX Portfolio I Manager LLC trust yöneticisi olarak ve BXREX Portfolio I Depositor LLC ana depozitör olarak, her biri New York’ta 345 Park Avenue adresinde listelenmiştir. Konut sektörü grubunda Rule 506(b) muafiyeti kapsamında bir öz sermaye teklifi tanımlanmakta, toplam teklif tutarı $175,555,053 ve minimum yatırım $1,000,000 olarak belirtilmiştir. Dosyada, akredite olmayan yatırımcı bulunmadığı ve henüz bir satış gerçekleşmediği, ilk satış tarihinin henüz gerçekleşmediği rapor edilmiştir.

Dosyada, satış tazminatının alıcısı olarak Blackstone Securities Partners L.P. (CRD 17917) belirtilmiş, tüm eyaletlerde talep toplama yetkisi verilmiş ve tahmini satış komisyonları $6,144,427, ayrıca ücret ve giderler için kullanılacak tahmini brüt gelir $1,755,551 olarak öngörülmüştür; bu tutar, bir veya daha fazla ilgili kişiye aktarılabilecek bir Kolaylaştırma Ücreti’ni de içermektedir. İmza, Leon Volchyok, Kıdemli Yönetici Direktör tarafından atılmıştır.

11 Mayıs 2026 tarihinde sunulan ikinci bir Form D, BXREX Portfolio II DST‘yi kapsar; bu trust, aynı sponsor, yönetici ve depozitör yapısı altında ve aynı Rule 506(b) muafiyetiyle, ticari sektör grubunda 2026 yılında kurulmuştur. Dosyada, toplam teklif tutarı $187,308,863 ve minimum yatırım $500,000 olduğu, tahmini satış komisyonlarının $6,555,810 ve Kolaylaştırma Ücreti dahil olmak üzere ücret ve giderler için tahmini $1,873,089 olduğu belirtilmiştir. Ayrıca, henüz bir satış gerçekleşmediği ve ilk satışın henüz gerçekleşmediği rapor edilmiş, imza Volchyok tarafından atılmıştır.

1031 ve 721 Takas Mekanikleri

Blackstone, yapıyı BXREX program sayfası‘nda açıkladığı gibi, bir mülk sahibi mülkünü satar ve gelirler doğrudan bir Nitelikli Aracıya, yani uzman bir escrow ajanına yönlendirilir. Yatırımcı, satış tarihinden itibaren 45 gün içinde bir “benzer” yedek mülk belirler ve 180 gün içinde alımı tamamlar. Bir DST’deki faydalı menfaatler, “benzer” yedek mülk olarak hizmet eder; DST, kurumsal kalitede, gelir getiren gayrimenkul sahibi pasif bir trust’tır ve yatırımcılar genellikle yatırım süresince gelir elde eder, firma buna göre açıklamaktadır.

En az iki yıl süren bir tutma süresinden sonra, REIT Operating Partnership, İç Gelir Kanunu’nun 721. Bölümü kapsamında bir 721 takası yoluyla DST mülklerini satın alma seçeneğine sahiptir, ancak zorunluluğu yoktur; bu işlem, işletme ortaklığı birimlerini teslim ederken yatırımcıların vergi ertelenmiş temellerini korur. Seçenek kullanılmazsa, DST gayrimenkulünü satabilir ve yatırımcılara gelecekteki 1031 takası fırsatları sunabilir, program materyalleri belirtmektedir.

Blackstone, bir 1031 takası gerçekleştirmeyen mülk sahiplerinin birleşik federal ve eyalet vergileri %35’in üzerine çıkabileceğini belirtmektedir. Firma, $1 milyon karşılığında satın alınan ve $3 milyon’a satılan, üzeri borçsuz varsayımsal bir mülk örneğiyle durumu açıklamaktadır; takas gerçekleştirilmesi, sahibin ek net gelirin %50’den fazla artırmasını sağlayabilir; belirtilen varsayımlar arasında $700,000 amortisman, %20 sermaye kazancı vergisi, %3,8 net yatırım geliri vergisi, %25 amortisman geri alım vergisi ve %13,3 Kaliforniya eyalet vergisi oranı yer almaktadır.

BREIT, programın lansmanını 2026 ikinci çeyrek hissedar mektubu‘nda, 23 Temmuz 2026 tarihli olarak açıkladı; mektupta Blackstone ve BREIT’in BXREX’i, sermaye toplama stratejilerini genişletmek ve çeşitlendirmek için yeni bir fırsat olarak yakın zamanda başlattıkları belirtilmiştir. Mektup, BXREX’in gayrimenkul sahiplerinin uygun mülkleri, Blackstone Real Estate tarafından tanımlanan ve yönetilen kurumsal kalitede gayrimenkulle, bir DST yapısı aracılığıyla takas etmelerine olanak tanıdığını açıklamaktadır.

Aynı mektupta, BREIT, 30 Haziran 2026 itibarıyla 57 milyar dolar net varlık değeri, 104 milyar dolar toplam varlık değeri, 4.531 mülk, %94 doluluk, %44 kaldıraç oranı ve %83 sabit faizli finansman olduğunu bildirdi; portföy yaklaşık %90 oranında kiralık konut, sanayi ve veri merkezlerine, yaklaşık %65 oranında ise Sunbelt pazarlarına odaklanmaktadır. BREIT, Ocak 2017 başlangıcından bu yana 12 aylık geriye dönük %10,3 Class I net getiri ve %9,4 yıllıklaştırılmış Class I net getiri kaydettiğini ve 2026 ikinci çeyreğinin neredeyse dört yıl içinde ilk kez pozitif net akış sağladığını belirtti.

Program sayfası, 31 Aralık 2025 itibarıyla 618 milyar dolar değerinde küresel gayrimenkul portföyü ve 12.500 varlık bulunduğunu ve 30 yılı aşkın bir performans geçmişi olduğunu belirtiyor. Blackstone, 31 Mart 2026 itibarıyla Real Capital Analytics verilerine göre tahmini piyasa değerine göre dünyanın en büyük ticari gayrimenkul sahibi ve 31 Aralık 2025 itibarıyla Green Street Advisors verilerine göre dünyanın en büyük ticari gayrimenkul borçlusu olarak tanımlanıyor.