Ano ang Passive Real Estate Investing at Paano Ito Gumagana?

Passive real estate investing ay isang simpleng ngunit kaakit-akit na paraan upang palakasin ang portfolio ng isang tao. Ang praktis, na patuloy na lumalago sa kasikatan dahil sa mga bagong teknolohiya, ay kinabibilangan ng estratehikong pag-invest ng kapital sa residential o commercial na real estate habang sabay na iniaatang ang mga responsibilidad ng isang landlord sa isang third-party na property manager. Sa ibaba, titingnan natin nang mas malapitan ang atraksyon sa likod ng ganitong pamamaraan, at kung paano ito gumagana.

Bakit Passive Real Estate?

Ang pag-invest sa real estate ay hindi bago at nananatiling popular dahil sa ilang mga dahilan – passive man o hindi. Ilan sa mga ito ay,

• Cash Flow: Ang mga investment sa real estate ay maaaring lumikha ng patuloy na cash flow sa pamamagitan ng kita sa renta. Ito ay lalong kaakit-akit para sa mga investor na naghahanap ng regular na daloy ng kita kasabay ng potensyal ng kanilang investment na tumaas ang halaga.
• Appreciation: Karaniwang tumataas ang halaga ng real estate sa paglipas ng panahon, na nagbibigay sa mga investor ng pagkakataon para sa capital gains kapag nagbenta sila ng mga ari-arian. Ang pangmatagalang pagtaas ng presyo ay maaaring magpataas nang malaki ng mga return ng investment.
• Leverage: Pinapayagan din ng real estate ang mga investor na gumamit ng leverage nang mas malawakan kaysa sa marami pang ibang uri ng investment. Halimbawa, sa paggamit ng hiniram na pondo upang pondohan ang bahagi ng presyo ng pagbili ng ari-arian, maaaring makamit ng mga investor ang mas mataas na return on investment, kung tataas ang halaga ng ari-arian.
• Diversification: Ang pagdagdag ng real estate sa isang investment portfolio ay nagpapalawak din ng diversification, na nagbabawas ng kabuuang panganib. Ito ay posible dahil madalas na mababa ang correlation ng real estate sa ibang asset classes, ibig sabihin maaari itong mag-perform nang maayos habang ang ibang investment ay nahihirapan.
• Tax Advantages: Ang pag-invest sa real estate ay maaari ring magbigay sa mga investor ng iba’t ibang benepisyo sa buwis. Kabilang dito ang mga deduction para sa interes ng mortgage, operating expenses, property taxes, at depreciation. Ang ilang mas advanced na estratehiya (1031 exchange) ay nagpapahintulot sa mga investor na ipagpaliban ang capital gains tax kapag muling nag-iinvest ng kita mula sa pagbebenta papunta sa ibang investment property.
• Inflation Hedge: Sa kasaysayan, ang mga presyo ng real estate at renta ay karaniwang tumataas kasabay ng inflation. Bilang resulta, ang real estate ay isang magandang hedge laban sa inflation, dahil ang pagtaas ng presyo ay maaaring magdulot ng mas mataas na kita sa renta at halaga ng ari-arian, na nagpoprotekta sa purchasing power ng mga investor.

Sa pagtingin sa mga nabanggit na benepisyo, malinaw kung bakit ang real estate ay kaakit-akit na karagdagan sa portfolio ng isang tao, dahil kakaunti lamang ang mga asset na may ganitong iba’t ibang mga benepisyo ng pagmamay-ari ng ari-arian.

Kaya, ano ang maaaring dalhin ng passive real estate investing na hindi pa natatamasa ng mga investor? Ang mga sagot ay simple: oras, kapanatagan ng isip, oportunidad, at kaginhawahan.

Sa pamamagitan ng pag-delegate ng mga tungkulin sa pamamahala ng ari-arian sa isang third party, hindi na kailangang maglaan ng oras at resources ang mga may-ari para sa maintenance at pangangasiwa ng mga nangungupahan. Bagaman karaniwang hindi libre ang ganitong uri ng serbisyo, ito ay lubos na maginhawa dahil pinapayagan nito ang mga may-ari na mag-isip ng mga investment lokal man o sa malayo. Binubuksan din nito ang pinto para sa mga investor na interesado sa real estate na kahit may oras, ay maaaring wala silang sapat na kasanayan upang pangasiwaan ang mga responsibilidad na ito.

Pag-access sa Passive Investing

Sa pag-alala sa mga benepisyo nito, may iba’t ibang paraan upang ma-access ang passive investing. Tingnan natin nang mas malapitan ang mga ito at kung paano sila gumagana.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Ang Real Estate Investment Trust (REIT) ay isang kumpanya na nagmamay-ari, nagpapatakbo, o nagpapautang ng mga real estate na kumikita ng kita. Ang REITs, na kahawig ng mutual funds, ay nagbibigay sa mga indibidwal na investor ng pagkakataon na kumita ng bahagi ng kita na nalilikha sa pamamagitan ng pagmamay-ari ng commercial real estate nang hindi kinakailangang bumili, pamahalaan, o pondohan ang anumang ari-arian mismo.

Ang REITs ay kinakailangang alinsunod sa batas na mag-distribute ng mataas na porsyento ng kanilang kita (karaniwang 90% o higit pa) sa mga shareholders bilang dividends, na ginagawa itong kaakit-akit na opsyon para sa mga investor na naghahanap ng kita. Ang layunin ay mag-alok ng mga benepisyo ng real estate investment kasabay ng kadalian at liquidity ng pag-invest sa stocks.

Dapat tandaan na sa loob ng REITs, may ilang iba’t ibang pamamaraan na maaaring gawin. Kabilang dito:

• Equity REITs:  Ito ang pinaka-karaniwang uri at nagmamay-ari at nagpapatakbo ng mga real estate na kumikita. Ang kita ay pangunahing nanggagaling sa pag-upa ng espasyo at koleksyon ng renta.
• Mortgage REITs (mREITs):  Nagbibigay ito ng financing para sa mga real estate na kumikita sa pamamagitan ng pagbili o pag-originate ng mga mortgage at mortgage-backed securities. Kumikita sila mula sa interes ng mga financial assets na ito.
• Hybrid REITs: Pinagsasama ng Hybrid REITs ang mga estratehiya ng equity REITs at mortgage REITs upang magmay-ari ng mga ari-arian at magbigay ng financing sa real estate.

Ang REITs ay maaaring publicly traded sa mga pangunahing securities exchange, publicly registered ngunit hindi listed, o private. Ang publicly traded REITs ay nag-aalok ng advantage ng liquidity, katulad ng stocks, na nagpapahintulot sa mga investor na madaling bumili at magbenta ng shares sa stock market. Ang non-listed at private REITs ay maaaring magkaroon ng mas kaunting liquidity ngunit maaari pa ring magbigay ng access sa diversified na real estate investments.

Sa pangkalahatan, pinapayagan ng REITs ang mga investor na magkaroon ng exposure sa mga sektor ng real estate tulad ng residential, commercial (mga opisina, shopping malls, warehouses), healthcare facilities, at iba pa, nang hindi kinakailangang harapin ang komplikasyon at malaking kapital na kailangan para sa direktang pagmamay-ari ng ari-arian. Maaari rin silang mag-alok ng potensyal na tax advantages, dahil karaniwang hindi sila pinapatawan ng buwis sa corporate level kung sumusunod sila sa ilang regulasyon, kabilang ang pag-distribute ng karamihan ng kanilang taxable income sa shareholders. Ang estrukturang ito ay makakatulong sa mga investor na magkaroon ng steady income stream kasama ang pangmatagalang capital appreciation.

Crowdfunding Platforms

Isa pang karaniwang paraan upang makakuha ng access sa mga oportunidad ng passive real estate investing ay sa pamamagitan ng crowdfunding platforms. Ang passive real estate crowdfunding platforms ay mga online marketplace na nagpapahintulot sa mga indibidwal na mag-invest sa mga proyektong real estate nang hindi kinakailangang bumili, pamahalaan, o pondohan ang mga ari-arian nang direkta. Ilang halimbawa ng mga platform na ito ay:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Bagaman ang ideya ay katulad ng REIT, ang mga platform na ito ay gumagamit ng kapangyarihan ng crowdfunding upang pagsamahin ang pondo mula sa maraming investor, na nagbibigay-daan sa kanila na makilahok sa mga investment sa real estate na may potensyal na mas mababang kinakailangang kapital.

Sa pamamagitan ng pagpapababa ng kinakailangang kapital, nakikinabang ang mga investor sa maraming paraan. Hindi lamang ang mas maliliit na investor ay maaaring makibahagi sa merkado ng real estate, kundi pati na rin ang mga may kakayahan ay maaaring mag-distribute ng kapital sa mas malawak na hanay ng mga oportunidad (commercial, residential, warehouse, atbp.).

Dagdag pa rito, ang mga platform na nagpapahintulot ng ganitong uri ng investment ay karaniwang nag-aalok ng mas mataas na transparency sa mga proyekto kasabay ng mga professional management services na nagpapasigla sa passive real estate investing.

Real Estate Syndications and Investment Groups (REIGs)

Sa huli, mayroong Real estate syndications at Real Estate Investment Groups (REIGs). Ang mga ito ay anyo ng kolektibong investment sa real estate, na nagpapahintulot sa mga investor na pagsamahin ang kanilang mga mapagkukunan upang mag-invest sa mga ari-arian na maaaring lampas sa kanilang indibidwal na kakayahang pinansyal o karanasan. Ang pamamaraang ito ay katulad sa crowdfunding sa ibabaw, ngunit may mas kaunting awtonomiya/kontrol sa pagpili ng alokasyon ng kapital. Sa halip na hayaan ang investor na pumili ng partikular na ari-arian mula sa isang pool ng mga listahan, ang mga pagpili ay iniwan sa mga propesyonal na nag-aasikaso ng pagsusuri ng potensyal na return on investment at mga kaugnay na panganib.

Real estate syndications ay pansamantalang, project-specific na partnership na binuo upang mag-invest sa isang solong oportunidad sa real estate. Sa real estate syndication, isang sponsor (o syndicator) ang nag-iidentify ng investment opportunity at responsable sa acquisition, pamamahala, at eventual sale ng ari-arian. Upang maisakatuparan ito, ang mga potensyal na investor (limited partners) ay iniimbitahan na magbigay ng kinakailangang kapital. Habang ang sponsor ay nag-aambag ng mas maliit na bahagi ng kapital at humahawak ng karamihan ng responsibilidad sa pamamahala ng proyekto, ang mga investor ay karaniwang nagbibigay ng malaking bahagi ng pondo na may minimal na partisipasyon sa pang-araw-araw na operasyon, kaya ang kanilang kontribusyon ay mas passive. Ang distribusyon ng kita ay nakatakda nang maaga, kung saan ang mga sponsor ay madalas kumikita ng management fee at performance-based incentives, tulad ng bahagi ng kita na lumampas sa isang pre-defined threshold, na nagtitiyak ng alignment ng interes at potensyal para sa malalaking return.

Samantala, ang Real Estate Investment Groups (REIGs) ay mas permanenteng entidad na nag-iinvest sa isang portfolio ng mga ari-arian sa real estate. Karaniwan silang organisado bilang mga kumpanya na nagmamay-ari at nagpapatakbo ng residential o commercial na mga ari-arian. Sa pamamagitan ng pagbili ng shares o units sa mga grupong ito, maaaring makibahagi ang mga investor nang hindi direktang nagmamay-ari, na nakikinabang sa exposure sa merkado ng ari-arian nang walang responsibilidad ng direktang pagmamay-ari.

Kapag ikinumpara ang dalawa, may ilang pangunahing pagkakaiba na dapat tandaan.

• Scope and Duration: Ang Syndications ay karaniwang nakatuon sa isang solong proyekto at nagwawakas kapag nabenta na ang proyekto o naabot ang layunin ng investment. Ang REIGs, sa kabilang banda, ay mas permanente at maaaring mag-invest sa maraming ari-arian sa mas mahabang panahon.
• Investor Involvement: Bagaman parehong passive ang dalawang opsyon, ang mga investor sa isang syndication ay maaaring magkaroon ng pagkakataon na mamuhunan sa mga partikular na proyekto na malapit sa kanilang investment criteria. Ang mga REIG investors ay namumuhunan sa isang kumpanya na may mas malawak na hanay ng mga ari-arian, na nagbibigay sa kanila ng mas kaunting kontrol sa indibidwal na investment.
• Investment Returns: Ang mga return ng syndication ay kadalasang nakatali direkta sa performance ng isang proyekto, na maaaring magbigay ng mas mataas na gantimpala ngunit mas mataas din na panganib. Ang REIGs ay nag-aalok ng mas diversified na investment, na posibleng magbigay ng mas matatag ngunit maaaring mas mababang return.

Ang parehong real estate syndications at REIGs ay nag-aalok ng natatanging oportunidad at konsiderasyon para sa mga investor na nais i-diversify ang kanilang portfolio sa real estate gamit ang passive investment approach. Ang pagpili sa pagitan ng dalawa ay nakadepende sa kagustuhan ng investor sa partisipasyon, risk tolerance, at mga layunin ng investment.

Mga Manlalaro sa Industriya

Kaya, ano-ano ang ilang kilalang manlalaro sa industriya na nag-aalok sa mga investor ng access sa mga oportunidad ng passive investing? Narito ang ilan para sa konsiderasyon, na kumakatawan sa bawat isa sa mga naunang inilarawan na pamamaraan.

*Ang mga numerong ibinigay sa ibaba ay tama noong panahon ng pagsulat at maaaring magbago. Ang anumang potensyal na investor ay dapat mag-verify ng mga metric*

1. Prologis

(PLD )

Kinakatawan ang isang pagtingin sa REITs, ang Prologis ay isang nangungunang halimbawa na nakatuon sa industrial real estate – partikular sa mga pasilidad ng distribusyon para sa logistics at supply chain management sa buong mundo. Nag-aalok ito sa mga investor ng passive real estate investment opportunities sa pamamagitan ng pagmamay-ari at pamamahala ng isang malawak na portfolio ng mataas na kalidad na mga warehouse at distribution center.

Sa pamamagitan ng pag-invest sa Prologis, maaaring magkaroon ng exposure ang mga indibidwal sa lumalawak na sektor ng e-commerce at logistics nang hindi kailangan ng direktang pamamahala ng ari-arian, na ginagawa itong kaakit-akit na opsyon para sa mga naghahanap na i-diversify ang kanilang investment portfolio gamit ang industrial real estate.

Noong panahon ng pagsulat, ang PLD ay inilista ng karamihan sa mga analyst bilang ‘Strong Buy’.

2. Upright

Samantala, ang Upright ay namumukod-tangi bilang perpektong halimbawa ng kung ano ang maaaring makamit at ialok kapag isinasaalang-alang ang passive real estate investing sa pamamagitan ng crowdfunding platforms. Dati itong kilala bilang Fund That Flip, at nag-aalok ang Upright sa mga accredited investor ng kakayahang mag-passive invest sa mga residential real estate projects na may potensyal na return na hanggang 13%. Maaaring pumili ang mga investor mula sa indibidwal na mga property, pooled funds, o ang Horizon Residential Income Fund, na nagpapatakbo gamit ang mga tax advantage ng isang REIT.

Sa pagtuon sa mahigpit na underwriting criteria, ang Upright ay nag-aalok ng seleksyon ng short at long-term debt investments sa higit sa 35 estado, na binuo ng libu-libong operator, na nagbibigay ng diversification at kontrol sa mga pagpipilian ng investment na may minimum na investment na nagsisimula sa $1,000 para sa pooled funds at $5,000 para sa indibidwal na mga property.

3. Brixmor Property Group Inc.

(BRX )

Sa huli, narito ang Brixmor Property Group, isang real estate investment group (REIG) na nag-specialize sa retail real estate, na pangunahing nakatuon sa pagmamay-ari at pamamahala ng isang malawak na portfolio ng mga open-air shopping center. Nag-aalok din ito sa mga investor ng passive real estate investment opportunities sa pamamagitan ng publicly traded REIT structure nito, na nagbibigay-daan sa mga shareholders na makinabang mula sa kita na nalilikha ng mga ari-arian nito nang hindi kinakaharap ang komplikasyon ng direktang pamamahala ng ari-arian.

Ang pagtutok ng Brixmor sa mga community-centered na retail locations ay nagpoposisyon dito nang natatangi sa merkado ng real estate. Ang mga lokasyong ito ay tumutugon sa pang-araw-araw na pangangailangan ng mga consumer at nagdadala ng patuloy na foot traffic sa kanilang mga site.

Noong panahon ng pagsulat, ang BRX ay inilista ng karamihan sa mga analyst bilang ‘Strong Buy’.

Pumili ng Tamang Ari-arian

Isa pang kritikal na hakbang sa passive real estate investing ay ang pagpili ng tamang ari-arian para sa iyo. Tandaan, sa huli, ito ay isang investment, hindi isang pagbili na layuning umayon sa iyong personal na panlasa. Ibig sabihin, kapag pumipili ng ari-arian na i-invest nang passive, dapat munang linawin ng investor ang kanilang mga layunin sa investment, kabilang ang inaasahang return, risk tolerance, at investment horizon.

Susunod, kinakailangan ang komprehensibong due diligence, na kinabibilangan ng masusing pagsusuri sa market analysis ng ari-arian, potensyal ng lokasyon, at kredibilidad ng management team o platform na nagpapadali ng investment.

Ang pagsusuri sa financials ng deal, tulad ng projected cash flows, expenses, at istruktura ng investment, ay mahalaga upang maunawaan ang viability nito at kung paano ito naaayon sa mga layunin ng investor. Dagdag pa rito, ang pag-unawa sa legal na istruktura ng investment at anumang implikasyon sa buwis ay mahalaga.

Sa huli, ang pag-isipan ang diversification sa loob ng real estate portfolio upang mabawasan ang panganib ay dapat magsilbing gabay sa desisyon kung itutuloy ang investment.

Ang Hands-Off na Pamamaraan ba ay Tama para sa Iyo?

Sa unang tingin, maaaring mukhang kumplikado ang passive real estate investing. Gayunpaman, kapag napili mo na ang tamang pamamaraan para sa iyo, hindi na ito ganun. Ang buong layunin ay palitan ang operational burdens ng kaginhawahan.

Para sa matalinong investor, ang mga passive real estate initiatives ay may potensyal na magbukas ng mga bagong daan para sa pagbuo ng kita at equity sa isang asset class na tila hindi kailanman nauubos ang kasikatan.