Ano ang Passive Real Estate Investing at Paano ito Nagtatrabaho?

Ang passive real estate investing ay isang simpleng ngunit nakaka-curious na approach sa pagpapalakas ng portfolio ng isang tao. Ang gawain, na patuloy na lumalaki sa popularidad dahil sa mga bagong teknolohiya, ay kasangkot sa pag-invest ng kapital sa residential o commercial real estate habang sabay na ibinibigay ang mga kasamang pagtitiwala ng isang landlord sa isang third-party property manager. Sa ibaba, titingnan natin nang mas malapit ang appeal sa likod ng ganitong approach, at kung paano ito nagtatrabaho.

Bakit Passive Real Estate?

Ang pag-invest sa real estate ay wala nang bago at nananatiling tanyag dahil sa ilang mga dahilan – passive o hindi. Ilan sa mga ito ay,

• Cash Flow: Ang mga pag-invest sa real estate ay maaaring mag-produce ng steady cash flow sa pamamagitan ng rental income. Ito ay partikular na nakaka-appeal sa mga investor na naghahanap ng regular na income stream kasama ang potensyal na pagtaas ng kanilang pag-invest.
• Appreciation: Ang mga halaga ng real estate ay karaniwang tumataas sa paglipas ng panahon, na nag-aalok sa mga investor ng pagkakataon para sa capital gains kapag sila ay nagbebenta ng mga property. Ang long-term price appreciation na ito ay maaaring makabuti sa mga pag-invest.
• Leverage: Ang real estate ay nagpapahintulot din sa mga investor na gumamit ng leverage nang mas mahusay kaysa sa maraming iba pang mga uri ng pag-invest. Halimbawa, sa pamamagitan ng paggamit ng borrowed funds upang finansiyalin ang isang bahagi ng presyo ng pagbili ng property, ang mga investor ay maaaring makamit ang isang mas mataas na pagbabalik sa pag-invest, sa pagtataya na ang property ay tataas sa halaga.
• Diversification: Ang pagdaragdag ng real estate sa isang portfolio ng pag-invest ay nagpapabuti rin ng diversification, na nagpapababa sa pangkalahatang panganib. Ito ay posible dahil ang real estate ay karaniwang may mababang korrelasyon sa iba pang mga klase ng asset, na nangangahulugang ito ay maaaring mag-trabaho nang maayos habang ang iba pang mga pag-invest ay hindi nagtatrabaho.
• Tax Advantages: Ang pag-invest sa real estate ay maaari ring magbigay sa mga investor ng iba’t ibang mga benepisyo sa buwis. Ito ay kasama ang mga deduksyon para sa mortgage interest, operating expenses, property taxes, at depreciation. Ang ilang mga advance na estratehiya (1031 exchange) ay nagpapahintulot sa mga investor na ipagpaliban ang mga buwis sa capital gains kapag sila ay nag-reinvest ng mga kita mula sa isang pagbenta sa isang iba pang property ng pag-invest.
• Inflation Hedge: Sa kasaysayan, ang mga presyo ng real estate at mga renta ay karaniwang tumaas kasama ang inflation. Bilang resulta, ito ay gumagawa ng real estate bilang isang mabuting hedge laban sa inflation, dahil ang pagtaas ng presyo ay maaaring humantong sa mas mataas na rental income at mga halaga ng property, na nagpoprotekta sa mga investor laban sa pagbaba ng kanilang purchasing power.

Sa pagtingin sa mga benepisyong ito, malinaw kung bakit ang real estate ay isang kaakit-akit na karagdagan sa portfolio ng isang tao, dahil wala nang maraming mga asset ang may ganitong iba’t ibang mga benepisyo ng pag-aari ng property.

Kaya, ano ang maibibigay ng passive real estate investing sa mga investor na hindi pa nila nakikinabang? Ang mga sagot ay simple: oras, kapayapaan ng kalooban, pagkakataon, at kaginhawaan.

Sa pamamagitan ng pag-delegate ng mga gawain sa property management sa isang third party, ang mga may-ari ng property ay hindi na kailangang maglaan ng oras at mga mapagkukunan para sa pagpapanatili at pagbabantay sa mga tenant. Bagaman ang uri ng serbisyo na ito ay hindi karaniwang libre, ito ay napakakaginhawaan dahil nagpapahintulot ito sa mga may-ari ng property na isipin ang mga pag-invest sa lokal at malayo. Ito ay nagbubukas din ng pinto para sa mga investor na interesado sa real estate na, kahit na sila ay may oras, hindi pa rin sila may kaalamang kumuha ng mga ganitong mga responsibilidad.

Accessibility ng Passive Investing

Sa pagtingin sa mga benepisyo nito, iba’t ibang mga approach ang umiiral upang makamit ang passive investing. Titingnan natin ang mga ito at kung paano ito nagtatrabaho.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Ang isang Real Estate Investment Trust (REIT) ay isang kumpanya na may-ari, nag-oopera, o nagpo-finance ng income-generating real estate. Ang mga REIT, na hinuhubog sa paraang katulad ng mga mutual fund, ay nagbibigay sa mga indibidwal na mga investor ng pagkakataon na makakuha ng isang bahagi ng kita na ginawa sa pamamagitan ng pag-aari ng commercial real estate nang hindi kinakailangang bumili, mag-manage, o mag-finance ng anumang mga property sa kanilang sarili.

Ang mga REIT ay kinakailangan ng batas na mag-distribute ng isang mataas na porsyento ng kanilang kita (karaniwang 90% o higit pa) sa mga stockholder bilang mga dividend, na ginagawa itong isang kaakit-akit na pagpipilian para sa mga investor na naghahanap ng kita. Ang layunin ay mag-alok ng mga benepisyo ng pag-invest sa real estate na pinagsama sa kaginhawaan at likidong pag-invest sa mga stock.

Dapat tandaan na sa mga REIT, may ilang mga approach na maaaring gawin. Ito ay kasama ang:

• Equity REITs: Ito ay ang pinaka-karaniwang uri at may-ari at nag-oopera ng income-generating real estate. Ang mga kita ay ginagawa primariya sa pamamagitan ng pag-upa ng espasyo at pagkolekta ng renta.
• Mortgage REITs (mREITs): Ito ay nagpo-provide ng pinansyal para sa income-producing real estate sa pamamagitan ng pagbili o pag-originate ng mga mortgage at mga securities na may kaugnayan sa mortgage. Ito ay kumikita ng kita mula sa interes sa mga pinansyal na asset na ito.
• Hybrid REITs: Ang mga Hybrid REITs ay pinagsasama ang mga estratehiya ng equity REITs at mortgage REITs upang may-ari ng mga property at magbigay ng pinansyal sa real estate.

Ang mga REIT ay maaaring ipagpalista sa mga pangunahing exchange ng securities, publiko na nakarehistro ngunit hindi nakalista, o pribado. Ang mga publikong ipinagpalistang REITs ay nag-aalok ng benepisyo ng likidong pag-invest, na katulad ng mga stock, na nagpapahintulot sa mga investor na bumili at magbenta ng mga share nang madali sa pamamagitan ng stock market. Ang mga non-listed at pribadong REITs ay maaaring mag-alok ng mas mababang likido ngunit maaari pa ring magbigay ng access sa mga iba’t ibang mga pag-invest sa real estate.

Sa kabuuan, ang mga REITs ay nagpapahintulot sa mga investor na makakuha ng exposure sa mga sektor ng real estate tulad ng residential, commercial (mga gusali ng opisina, mga mall, mga warehouse), mga pasilidad sa pangangalaga sa kalusugan, at marami pa, nang hindi kinakailangang magkaroon ng mga kompleksidad at mga pangunahing pangangailangan sa kapital ng direktang pag-aari ng property.

Ito ay maaari ring mag-alok ng mga potensyal na benepisyo sa buwis, dahil ito ay karaniwang hindi binubuwisan sa antas ng korporasyon kung sumusunod sa ilang mga pangangailangan sa regulasyon, na kasama ang pag-distribute ng karamihan ng kanilang taxable income sa mga stockholder. Ang estruktura na ito ay maaaring tulungan ang mga investor na makamit ang isang steady na income stream kasama ang long-term na pagtaas ng kapital.

Crowdfunding Platforms

Ang isa pang karaniwang paraan upang makamit ang mga pagkakataon sa passive real estate investing ay sa pamamagitan ng mga platform ng crowdfunding. Ang mga passive real estate crowdfunding platforms ay mga online na marketplace na nagpapahintulot sa mga indibidwal na mag-invest sa mga proyekto sa real estate nang hindi kinakailangang bumili, mag-manage, o mag-finance ng anumang mga property sa kanilang sarili.

Ang ideya ay katulad ng sa isang REIT, ngunit ang mga platform na ito ay gumagamit ng lakas ng crowdfunding upang magpool ng mga pondo mula sa maraming mga investor, na nagpapahintulot sa kanila na makibahagi sa mga pag-invest sa real estate na may potensyal na mas mababang mga pangangailangan sa kapital.

Sa pamamagitan ng pagbaba ng mga pangangailangan sa kapital, ang mga investor ay nakikinabang sa maraming mga paraan. Hindi lamang ang mga mas maliit na investor ay maaaring makibahagi na sa merkado ng real estate, ngunit ang mga may kakayahan ay maaaring mag-distribute ng kapital sa isang mas malawak na hanay ng mga pagkakataon (commercial, residential, warehouse, atbp.)

Sa karagdagan, ang mga platform na nagpapahintulot sa ganitong mga pag-invest ay karaniwang nag-aalok ng higit na transparency sa mga proyekto kasama ang mga propesyonal na serbisyo sa pag-manage na ginagawa ang passive real estate investing na kaakit-akit.

Real Estate Syndications and Investment Groups (REIGs)

Sa huli, mayroong mga Real estate syndications at Real Estate Investment Groups (REIGs). Ito ay mga anyo ng kolektibong pag-invest sa real estate, na nagpapahintulot sa mga investor na magpool ng kanilang mga mapagkukunan upang mag-invest sa mga property na maaaring hindi nila kaya o hindi nila eksperto.

Ang approach na ito ay katulad sa ibabaw sa crowdfunding, ngunit may mas kaunting autonomy/kontrol sa pagpili ng kapital. Sa halip na pagpayag sa investor na pumili ng isang property upang mag-invest mula sa isang pool ng mga listahan, ang mga pagpili na ito ay iniwan sa mga propesyonal na may tungkulin sa pagtataya ng potensyal na pagbabalik sa pag-invest at mga kaugnayan ng panganib.

Ang mga real estate syndication ay mga temporaryong, project-specific na pakikipagsapalaran na nabuo upang mag-invest sa isang solong pagkakataon sa real estate. Sa real estate syndication, isang sponsor (o syndicator) ay nakakita ng isang pagkakataon sa pag-invest at may tungkulin sa pagbili, pag-manage, at pagbebenta ng property. Upang mapadali ang prosesong ito, ang mga potensyal na investor (limited partners) ay inaanyayahan na magbigay ng kinakailangang kapital. Bagaman ang sponsor ay nagkokontributo ng isang mas maliit na bahagi ng kapital at nagtataglay ng bulk ng mga responsibilidad sa pag-manage ng proyekto, ang mga investor ay karaniwang nagbibigay ng karamihan ng pagpopondo na may minimal na pagkakasangkot sa mga araw-araw na operasyon, na ginagawa ang kanilang kontribusyon na mas passive sa kalikasan.

Samantala, ang mga Real Estate Investment Groups (REIGs) ay mas permanenteng mga entidad na nag-iinvest sa isang portfolio ng mga property sa real estate. Ito ay karaniwang inayos bilang mga kumpanya na may-ari at nag-oopera ng residential o commercial properties. Sa pamamagitan ng pagbili ng mga share o unit sa mga grupong ito, ang mga investor ay maaaring makibahagi nang hindi direktang pag-aari sa mga pagkakataon sa real estate, na nakikinabang sa exposure sa merkado ng property nang hindi kinakailangang magkaroon ng mga responsibilidad sa direktang pag-aari.

Sa paghambing sa dalawa, may ilang mga pangunahing pagkakaiba na dapat tandaan.

• Lawak at Tagal: Ang mga syndication ay karaniwang nakatutok sa isang solong proyekto at natatapos kapag ang proyekto ay naibenta o ang layunin sa pag-invest ay naabot. Ang mga REIGs, sa kabilang dako, ay mas permanenteng at maaaring mag-invest sa maraming mga property sa isang mas mahabang panahon.
• Pagkakasangkot ng Investor: Bagaman ang dalawang pagpipilian ay passive, ang mga investor sa isang syndication ay maaaring magkaroon ng pagkakataon na mag-invest sa mga partikular na proyekto na tumutugma sa kanilang mga kriteryo sa pag-invest. Ang mga investor sa REIGs ay nag-iinvest sa isang kumpanya na may mas malawak na hanay ng mga property, na nagbibigay sa kanila ng mas kaunting kontrol sa mga indibidwal na pag-invest.
• Mga Pagbabalik sa Pag-invest: Ang mga pagbabalik sa pag-invest ng syndication ay karaniwang direktang nauugnay sa pagtatrabaho ng isang solong proyekto, na maaaring mag-alok ng mas mataas na mga gantimpala ngunit may kaakibat na mas mataas na panganib. Ang mga REIGs ay nag-aalok ng isang mas iba’t ibang pag-invest, na maaaring magbigay ng mas matatag ngunit posibleng mas mababang mga pagbabalik.

Ang mga real estate syndications at REIGs ay nag-aalok ng mga kakaibang mga pagkakataon at mga pagtingin para sa mga investor na naghahanap ng pagkakaiba sa kanilang portfolio sa real estate na may passive na approach sa pag-invest. Ang pagpili sa pagitan ng dalawa ay depende sa preferensya ng investor para sa pagkakasangkot, toleransya sa panganib, at mga layunin sa pag-invest.

Mga Manlalaro sa Industria

Kaya, ano ang ilang mga kilalang manlalaro sa industriya na nag-aalok sa mga investor ng access sa mga pagkakataon sa passive investing? Sa ibaba, ilang mga halimbawa para sa pagtingin.

*Ang mga numero na ibinigay sa ibaba ay tama noong panahon ng pagsulat at maaaring magbago. Ang anumang potensyal na investor ay dapat na beripikahin ang mga metriko*

1. Prologis

(PLD )

Ang Prologis ay isang pangunahing halimbawa na nakatuon sa industrial real estate – partikular sa mga pasilidad ng distribusyon para sa logistics at supply chain management sa buong mundo. Ito ay nag-aalok sa mga investor ng mga pagkakataon sa passive real estate investing sa pamamagitan ng pag-aari at pag-manage ng isang malawak na portfolio ng mga mataas na kalidad na warehouse at mga sentro ng distribusyon.

Sa pamamagitan ng pag-invest sa Prologis, ang mga indibidwal ay maaaring makakuha ng exposure sa mga umuusad na sektor ng e-commerce at logistics nang hindi kinakailangang magkaroon ng direktang pag-manage ng property, na ginagawa itong isang kaakit-akit na pagpipilian para sa mga naghahanap ng pagkakaiba sa kanilang mga portfolio ng pag-invest.

Noong panahon ng pagsulat, ang PLD ay na-lista ng karamihan ng mga analyst bilang isang ‘‘Strong Buy’‘.

2. Upright

Samantala, ang Upright ay tumatayo bilang isang perpektong halimbawa ng kung ano ang maaaring makamit at inaalok kapag iniisip ang passive real estate investing sa pamamagitan ng mga platform ng crowdfunding. Dating kilala bilang Fund That Flip, ang Upright ay nag-aalok sa mga akreditadong investor ng pagkakataon na mag-invest nang pasibo sa mga proyekto sa residential real estate na may potensyal na pagbabalik ng hanggang 13%. Ang mga investor ay maaaring pumili mula sa indibidwal na mga property, pooled funds, o ang Horizon Residential Income Fund, na umo-opera sa mga benepisyo sa buwis ng isang REIT.

Sa pagtuon sa mga mahigpit na pamantayan sa underwriting, ang Upright ay nag-aalok ng isang hanay ng mga short-term at long-term na pag-invest sa utang sa higit sa 35 estado, na binuo ng libu-libong mga operator, na nag-aalok ng pagkakaiba at kontrol sa mga pagpili ng pag-invest na may minimum na mga pag-invest na nagsisimula sa $1,000 para sa mga pooled fund at $5,000 para sa indibidwal na mga property

3. Brixmor Property Group Inc.

(BRX )

Sa huli, mayroong Brixmor Property Group, isang real estate investment group (REIG) na nakatuon sa retail real estate, na nagtuon partikular sa pag-aari at pag-manage ng isang malawak na portfolio ng mga bukas na sentro ng pagtitingi. Ito ay nag-aalok din sa mga investor ng mga pagkakataon sa passive real estate investing sa pamamagitan ng kanilang publikong ipinagpalistang estruktura ng REIT, na nagpapahintulot sa mga stockholder na makakuha ng benepisyo mula sa kita na ginawa ng kanilang mga property nang hindi kinakailangang magkaroon ng mga kompleksidad ng direktang pag-manage ng property.

Ang pagtuon ng Brixmor sa mga lokasyon ng retail na nakatuon sa komunidad ay nagpo-posisyon sa kanila nang kakaiba sa merkado ng real estate. Ang mga lokasyong ito ay sumasagot sa mga pang-araw-araw na pangangailangan ng konsumer at nagpapataas ng patuloy na foot traffic sa kanilang mga site.

Noong panahon ng pagsulat, ang BRX ay na-lista ng karamihan ng mga analyst bilang isang ‘‘Strong Buy’‘.

Pagpili ng Tamang Property

Ang isa pang kritikal na hakbang sa passive real estate investing ay ang pagpili ng tamang property para sa iyo. Tandaan, higit sa lahat, ito ay isang pag-invest, hindi isang pagbili na ginawa upang mag-appeal sa personal na lasa. Ito ay nangangahulugang na, kapag nagpapasya sa isang property upang mag-invest nang pasibo, ang isang investor ay dapat na linawin ang kanilang mga layunin sa pag-invest, na kasama ang inaasahang mga pagbabalik, toleransya sa panganib, at tagal ng pag-invest.

Sunod, ang isang komprehensibong due diligence ay kinakailangan, na kasama ang isang malalim na pagtingin sa market analysis ng property, potensyal ng lokasyon, at kredibilidad ng team sa pag-manage o platform na nagpapahintulot sa pag-invest.

Ang pagtataya ng mga pinansyal ng deal, tulad ng mga proyektong cash flow, mga gastos, at estruktura ng pag-invest, ay kritikal upang maunawaan ang viabilidad at pagtugma nito sa mga layunin sa pag-invest. Sa karagdagan, ang pag-unawa sa legal na estruktura ng pag-invest at mga implikasyon sa buwis ay mahalaga.

Sa huli, ang pagtingin sa pagkakaiba sa loob ng portfolio ng real estate upang mapababa ang panganib ay dapat na patnubayan ang desisyon kung gagawa ba ang pag-invest.

Ang isang Hands-Off Approach ay Tama para sa Iyo?

Sa unang tingin, ang passive real estate investing ay maaaring magmumukhang komplikado. Gayunpaman, kapag nakapagpasya na sa isang approach na tama para sa iyo, ito ay hindi na ganito. Ang buong punto ay pumalit sa mga operational na pasanin ng kaginhawaan.

Para sa mga matalinong investor, ang mga inisiatibong passive real estate ay may potensyal na magbukas ng mga bagong daanan para sa paggawa ng kita at pagbuo ng ekwitya sa isang asset class na tila hindi kailanman nawawala ng uso.