Nakakuha ang Braemar ng Pautang na $60 Milyon para sa Ritz-Carlton Lake Tahoe

Inanunsyo ng Braemar Hotels & Resorts noong Nobyembre 3, 2026 (BHR ) na nirepina nito ang sangla sa Ritz-Carlton Lake Tahoe na may 170 kuwarto sa Truckee, California, sa pamamagitan ng pautang na $60 milyon. Pinalitan ng natapos na pagpopondo ang sanglang may pabagu-bagong interes at itinakda sa Disyembre 2028 ang susunod na tiyak na takdang petsa ng pagbabayad ng utang ng may-ari ng marangyang hotel.

May paunang termino na tatlong taon ang bagong pagpopondo, na may dalawang opsiyon para sa tig-iisang taong pagpapalawig. Nakabatay ang interes nito sa SOFR dagdag ang 2.65%, samantalang ang pinalitang pautang ay may natitirang balanse na $43.4 milyon, nakabatay ang interes sa SOFR dagdag ang 3.25%, at may huling takdang petsa ng pagbabayad noong Enero 2027. Katumbas ito ng 60 batayang puntong pagbaba sa spread, batay sa pagkakaiba ng dalawang iniulat na margin sa ibabaw ng SOFR. Maaari pang humiram ng karagdagang $15 milyon sa hinaharap, kung matutugunan ang ilang partikular na kundisyon; hindi ito bahagi ng paunang halaga ng pautang.

“Ikinalulugod namin ang pagkakakumpleto ng muling pagpopondong ito, na nagpapalawig sa takdang petsa ng pagbabayad ng utang para sa isa sa aming pangunahing marangyang ari-arian at sinasamantala ang mas mabababang spread ng mga interest rate sa merkado,” sabi ni Richard J. Stockton, pangulo at punong ehekutibong opisyal ng Braemar.

Mula sa Panandaliang Pagpapalawig Tungo sa Muling Pagpopondo

Gumamit na ang Braemar ng panandaliang pagpapalawig upang matugunan ang pautang. Noong Hunyo 29, 2026, pinalawig ng kumpanya ang parehong sangla, mula sa orihinal na takdang petsa ng pagbabayad na Hulyo 15, 2026, hanggang Oktubre 15, 2026. May magagamit pa itong karagdagang tatlong buwang pagpapalawig sa pagpapasya ng kumpanya, sa kaparehong mga tuntunin sa pagpepresyo. Sa panahong iyon, ito lamang ang natitirang utang ng Braemar na may takdang petsa ng pagbabayad sa 2026. Sinabi ni Stockton noon na kung muling popondohan ang pautang sa bandang huli ng 2026, wala nang ibang huling takdang petsa ng pagbabayad hanggang 2028.

Sa presentasyon ng pamunuan para sa mga mamumuhunan noong Oktubre 8, 2026, inilarawan ang planong transaksiyon sa Lake Tahoe bilang muling pagpopondo ng iisang ari-arian na magpapababa sa spread at maglalabas ng cash. Tinataya ng pamunuan na bababa nang 50 hanggang 70 batayang punto ang spread sa SOFR, matitipid ang $200,000 hanggang $300,000 sa interes sa 2027, at lilipat ang huling takdang petsa ng pagbabayad mula 2027 tungo sa 2031. Batay sa mga tuntunin ng nagpapautang sa panahong iyon ang mga bilang para sa spread at takdang petsa, samantalang ginamit sa pagtaya sa matitipid ang mga balanse ng pautang noon at ang mga forward curve ng Term SOFR para sa isang buwan. Ipinagpalagay sa takdang petsa sa 2031 na gagamitin nang buo ang mga opsiyon sa pagpapalawig; wala sa mga bilang na ito ang kumakatawan sa aktuwal nang natipid. Pasok sa tinatayang saklaw ang nakumpletong pagbaba sa spread.

Kita ng Ari-arian at Mas Malawak na Plano sa Utang

Katamtaman ang kinita ng ari-arian sa nagdaang panahon kumpara sa laki ng sangla. Para sa 12 buwang nagtapos noong Hunyo 30, 2026, iniulat ng Braemar na umabot sa $54.6 milyon ang kabuuang kita ng hotel sa Lake Tahoe, nagtala ito ng netong lugi na $7.8 milyon sa hotel, at kumita ito ng $7.6 milyon na Hotel EBITDA. Ang Hotel EBITDA ay panukat na itinakda ng Braemar para sa netong kita o lugi sa antas ng ari-arian bago ibawas ang gastos sa interes at amortisasyon ng gastos sa pautang, depresasyon at amortisasyon, buwis sa kita, at mga gastos sa pagmamay-ari na hindi kabilang sa Hotel EBITDA; ibinabawas din dito ang EBITDA na maiuugnay sa mga di-nakokontrol na interes sa mga pinagsama-samang entidad. 13.8% ang margin ng Hotel EBITDA, at $168 milyon ang kabuuang puhunan sa ari-arian sa petsang iyon.

Bahagi lamang ang Lake Tahoe ng programang pagpopondo na binalangkas noong Oktubre. Pagsasamahin naman sa hiwalay na pautang na CMBS ang Ritz-Carlton St. Thomas, Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach, The Notary Hotel at Sofitel Chicago Magnificent Mile—apat na magkakahiwalay na ari-arian. Para sa planong grupong iyon at sa transaksiyon sa Lake Tahoe, tinaya ng pamunuan na aabot sa $4.8 milyon hanggang $5.5 milyon ang kabuuang dagdag na matitipid sa interes, at bababa nang 154 na batayang punto ang timbang na average na interest rate.

Nakukumpleto ng transaksiyon sa Lake Tahoe ang isang bahagi ng planong iyon; hindi nito pinatutunayan na makakamit ang matitipid na tinaya para sa buong programa. Pinapalitan nito ang nalalapit na takdang petsa ng pagbabayad ng utang ng mas malaking pautang na nakasandig sa ari-arian at may mas mababang spread. Ang natitirang tanong ay kung paano isasagawa ang hiwalay na muling pagpopondo para sa apat na hotel at kung matatamo sa huling mga tuntunin nito ang mga pakinabang na binalangkas ng pamunuan noong Oktubre.