Nakumpleto ng Braemar ang $358 Milyong Refinancing ng CMBS para sa Apat na Hotel

Braemar Hotels & Resorts (BHR ) inihayag noong Nobyembre 10, 2026 ng kumpanya na nakumpleto nito ang isang pautang na $358.0 milyon sa pamamagitan ng CMBS, na sinangla ang apat na hotel. Pinalitan nito ang dalawang umiiral na pautang sa CMBS at pinababa nang humigit-kumulang 104 na batayang puntos ang timbang na average na agwat ng mga rate ng interes ng mga ito.

Sinangla bilang garantiya sa bagong pautang ang The Ritz-Carlton St. Thomas, The Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach, The Notary Hotel at Sofitel Chicago Magnificent Mile. Interes lamang ang babayaran sa pautang, at pabagu-bago ang rate nito: SOFR dagdag ang 2.37%. Ibig sabihin, ang 2.37% ay agwat na idinadagdag sa batayang rate, hindi isang nakapirming kabuuang rate. Dalawang taon ang paunang termino, na susundan ng tatlong opsiyong magpalawig nang tig-iisang taon, alinsunod sa ilang kundisyon.

Pinalitan ng refinancing ang mga pautang na may pinagsamang natitirang balanse na humigit-kumulang $290.4 milyon noong Setyembre 30, 2026. May balanse ang pautang sa St. Thomas na humigit-kumulang $80.5 milyon, at SOFR dagdag ang 4.91% ang agwat ng rate nito. May balanse namang humigit-kumulang $209.9 milyon ang pautang na sinangla bilang garantiya ang Dorado Beach, The Notary Hotel at Sofitel Chicago, at SOFR dagdag ang 2.83% ang agwat ng rate nito.

Ayon sa Braemar, ibinaba ng pagbabago ang timbang na average na agwat ng rate sa utang para sa apat na hotel mula humigit-kumulang 3.41% tungo sa humigit-kumulang 2.37%. Iisa na ang bagong presyo para sa pautang na sinangla bilang garantiya ang lahat ng apat na ari-arian, sa halip na dalawang magkahiwalay na grupo ng mga ari-arian na may magkaibang margin.

Mahalaga rin ang mga pagbabago sa mga petsa ng pagkalagda ng mga pautang. Sa talahanayan ng utang para sa ikatlong quarter ng Braemar, na inilathala noong Nobyembre 4, 2026, nakasaad na mag-e-expire sa Agosto 2027 ang pautang sa St. Thomas at sa Marso 2027 naman ang pautang para sa tatlong hotel. Ang mga huling petsa ng pagkalagda ng mga ito ay Agosto 2029 at Marso 2030, ayon sa pagkakasunod. Ipinapalagay sa pamantayan ng talahanayan para sa huling petsa ng pagkalagda na ginagamit ang lahat ng magagamit na opsiyong magpalawig. Kung gagamitin ang lahat ng opsiyong magpalawig ng bagong pautang, ang huling petsa ng pagkalagda nito sa Nobyembre 2031 ang papalit sa dalawang petsang iyon matapos maisagawa ang lahat ng pagpapalawig.

Ayon sa anunsiyo, mas mababa nang $42.0 milyon ang balanse na $358.0 milyon kaysa sa pagtatayang $400.0 milyon sa presentasyon ng Braemar para sa mga mamumuhunan noong Oktubre 2026. Batay sa mga isiniwalat na balanse, humigit-kumulang $67.6 milyon na mas mataas ang bagong prinsipal kaysa sa pinagsamang mga balanse noong Setyembre 30 na pinalitan nito. Paghahambing ito ng mga halaga ng prinsipal, hindi ng mga nalikom o natipid sa interes.

Sinabi ni Richard J. Stockton, pangulo at punong ehekutibong opisyal ng Braemar, na saklaw ng mga pautang ang apat sa pitong hotel ng kumpanya. Ayon sa kanya, ipinakikita ng balanseng mas mababa kaysa sa pagtataya ang “disiplinadong paraan ng aming pangkat ng pamamahala sa paglalaan ng kapital at ang pangako nitong lumikha ng pangmatagalang halaga para sa mga shareholder.”

Bahagi ang refinancing ng mas malawak na profile ng utang na may pabagu-bagong rate. Ayon sa ulat ng Braemar para sa ikatlong quarter, umabot sa $624.4 milyon ang kabuuang pagkakautang nito noong Setyembre 30, 2026, na may pinagsamang average na rate ng interes na 7.25%. Walang habol sa ibang ari-arian ng kumpanya ang lahat ng utang na iyon, at epektibong pabagu-bago ang mga rate ng interes nito.

Bunga nito, nagkaroon ang karamihan sa mga hotel ng Braemar ng financing na may mas mababang agwat ng rate at posibleng mas huling petsa ng pagkalagda. Gayunman, mas malaking prinsipal ang sinangla bilang garantiya ang apat na ari-ariang iyon, at nananatiling lantad ang kumpanya sa mga pagbabago sa SOFR.