5 uri ng pautang para sa mga bumibili ng bahay sa Estados Unidos

Karaniwang maliit na gastusin ang araw-araw na pagbili ng pagkain at gasolina.

Mas malaking pasyang pinansyal ang pagbili ng bahay, na maaaring makaapekto sa iyo nang maraming taon. Madalas itong mangailangan ng parehong ipon at pautang.

Maaaring tustusan ng pautang sa bahay ang bahagi ng presyo, ngunit hindi ito ang tanging opsyon at hindi nito awtomatikong ginagawang abot-kaya ang pagbili. Suriin ang paunang bayad, hulog, interes at iba pang gastos.

Pangunahing tungkol sa Estados Unidos ang gabay na ito. Ang mga limitasyong dolyar para sa 2022 ay makasaysayang datos, hindi kasalukuyang limitasyon o mga tuntunin sa Pilipinas. Maaaring tumaas o bumaba ang presyo ng bahay at mga interes.

Limang paraan ng pag-uuri ng pautang sa bahay

Magkakapatong ang mga kategorya. Halimbawa, maaaring nakapirmi o nagbabago ang interes ng isang karaniwang pautang o pautang na suportado ng pamahalaang pederal:

1. Karaniwang pautang na walang garantiyang pederal
2. Malaking pautang o jumbo loan
3. Pautang na may seguro o garantiya ng pamahalaang pederal
4. Pautang na may nakapirming interes
5. Pautang na may nagbabagong interes

Nakasalalay ang angkop na pautang sa kita, kasaysayan ng kredito, paunang bayad, bahay at kakayahang humarap sa mas mataas na hulog. Hindi awtomatikong angkop ang nagbabagong interes dahil balak mong lumipat agad: hindi garantisado ang pagbebenta o muling pagpopondo. Suriin ang mga sumusunod na katangian at panganib.

1. Karaniwang pautang na walang garantiyang pederal

Sa US, ang conventional loan ay walang seguro o garantiya ng pamahalaang pederal. Tinutugunan ng conforming loan ang mga pamantayan ng Fannie Mae o Freddie Mac sa pagbili ng pautang; may isa o higit pang pamantayang hindi natutugunan ang non-conforming loan.

Itinatakda ng FHFA ang taunang limitasyon sa halaga ng conforming loan, bukod sa iba pang pamantayan ng mga institusyong namumuhunan at nagpapautang. Ayon sa pahayag ng FHFA para sa 2022, ang batayang limitasyon para sa ari-ariang may isang yunit ng tirahan ay $647,200 sa karamihan ng lugar, at $970,800 ang pinakamataas na limitasyon sa mga mamahaling lugar. May espesyal na tuntunin sa ilang lugar.

Maaaring lumihis ang non-conforming loan sa pamantayan sa halaga o kredito. Hindi ito nangangahulugang malaya ito sa lahat ng batas o sariling kondisyon ng nagpapautang.

Mga posibleng katangian, depende sa programa:

• Pagpopondo sa pangunahing tirahan, ikalawang bahay o paupahang ari-arian, na may magkakaibang kondisyon.
• Maaaring maging kompetitibo ang kabuuang gastos para sa ilang aplikante, ngunit hindi ito awtomatikong pinakamura sa lahat ng pagpipilian.
• Sa maraming pautang na saklaw ng kaukulang tuntunin, maaaring hilingin ang pagtanggal ng pribadong seguro sa pautang, PMI, kapag 80% na lang ng orihinal na halaga ng bahay ang natitirang prinsipal at natugunan ang iba pang kondisyon. Ipinaliliwanag ng gabay ng CFPB ang karaniwang awtomatikong pagtatapos sa nakatakdang 78% na antas kapag napapanahon ang mga hulog.
• Pinapayagan ng ilang programa ang paunang bayad na kasingbaba ng 3%, ngunit hindi ito naaangkop sa lahat ng conventional loan.
• Maaaring tumulong ang nagbebenta sa mga gastos sa pagsasara ayon sa limitasyon ng programa; hindi nangangahulugang nawawala ang mga gastos.

Mga posibleng kondisyon at limitasyon:

• Mahalaga ang kredito. Halimbawa lamang ang FICO score na 620 sa artikulo, hindi pangkalahatang limitasyong itinakda ng batas o garantiya ng pag-apruba.
• Nag-iiba ang paunang bayad ayon sa programa at aplikante; hindi ito laging mas mataas kaysa sa ibang pautang.
• Sinusuri ang ratio ng bayad sa mga utang sa kita, o DTI. Ang 43% at 50% ay mga halimbawa, hindi limitasyon ng lahat ng programa.
• Maaaring kailanganin ang PMI kapag mas mababa sa 20% ang paunang bayad, depende sa pautang. Hindi pare-pareho ang tuntunin ng lahat ng uri ng seguro.
• Karaniwang kailangan ng mga dokumento tungkol sa kita, ari-arian at trabaho.

Maaaring angkop sa ilan ang 30-taong conventional loan na may nakapirming interes, ngunit hindi ito awtomatikong pinakamahusay. Ihambing ang kabuuang gastos at kakayahang magbayad.

2. Malaking pautang o jumbo loan

Lumalampas ang jumbo loan sa lokal na limitasyon ng conforming loan. Maaari itong kailanganin sa mamahaling lugar, ngunit hindi lahat ng mahal na bahay ay nangangailangan nito: nakasalalay ito sa halagang uutangin kumpara sa lokal na limitasyon. Mga posibleng katangian:

• Maaaring humiram nang higit sa lokal na conforming limit.
• Maaaring maging kompetitibo ang interes, ngunit hindi ito palaging katumbas ng interes sa mas maliliit na pautang.
• Opsyon ito kapag lumampas sa lokal na limitasyon ang kailangang utang; hindi sapat na batayan ang lungsod lamang.

Mga posibleng karagdagang kondisyon:

• Maaaring kailangan ng mas matibay na kredito. Halimbawa lamang ang FICO score na nasa 700, hindi iisang tuntunin ng lahat ng nagpapautang.
• Halimbawa lamang ang paunang bayad na 10–20%; maaaring iba ang aktuwal na kailangan.
• Depende sa nagpapautang ang limitasyon ng DTI. Hindi pangkalahatang hangganan ang 45%.
• Maaaring kailangan ng reserbang salapi bukod sa paunang bayad.
• Maaaring mangailangan ng detalyadong dokumentasyon ng pananalapi.

Kailangan ng sapat na puwang sa badyet para sa mas malaking utang. Hindi patunay ng pagiging abot-kaya ang pag-apruba lamang.

3. Pautang na may seguro o garantiyang pederal

Maaaring suportahan ng mga programang FHA, VA at USDA sa US ang pagbili ng bahay. Maraming pautang ang ibinibigay ng pribadong nagpapautang na may pampublikong seguro o garantiya, ngunit may mga programang nagbibigay rin ng direktang pautang ng pamahalaan.

Maaaring maging karapat-dapat sa VA loan ang mga beterano, kasalukuyang naglilingkod at ilang naiwang asawa, hindi lahat ng kapamilya. Madalas ay walang paunang bayad o buwanang seguro sa pautang. Walang iisang minimum credit score ang VA, ngunit may kondisyon sa kredito ang nagpapautang. May mga karapat-dapat na taong hindi sinisingil ng funding fee.

Maaaring payagan ng mga tuntunin ng FHA ang 3.5% na paunang bayad kapag hindi bababa sa 580 ang score, o 10% kapag 500–579, ngunit hindi ito garantiya ng pag-apruba. Maaaring may paunang premium at mga pana-panahong premium ang FHA mortgage insurance o MIP; hindi ito dalawang magkahiwalay na polisiya ng seguro.

Para sa mga karapat-dapat na antas ng kita at lugar ang mga programang USDA, na may direktang pautang at pautang na may garantiya. Ang ilang programa ay walang paunang bayad ngunit hindi nangangahulugang walang bayarin. Hindi naaangkop sa lahat ng USDA loan sa lahat ng panahon ang makasaysayang halimbawang 1% na paunang bayarin.

Mga posibleng pakinabang, depende sa programa:

• Maaaring tumugma ang kondisyon sa mga aplikanteng hindi pumapasa sa ibang pautang.
• Alternatibo para sa ilang mamimiling hindi makakuha ng conventional loan.
• Maliit o walang paunang bayad sa ilang programa.
• Maaaring maging karapat-dapat ang unang beses at dati nang bumili ng bahay, depende sa programa.
• Madalas ay walang paunang bayad at buwanang seguro sa pautang ang mga karapat-dapat na VA borrower, ngunit maaaring may ibang gastos.

Mga posibleng limitasyon:

• May sariling tuntunin ang FHA MIP. Nakasalalay ang tagal nito sa kondisyon ng pautang at naaangkop na mga patakaran; hindi ito kapareho ng PMI, ngunit hindi rin tamang sabihing hindi ito maaaring matapos sa lahat ng kaso.
• Nag-iiba ang mga limitasyon ng FHA ayon sa lugar at uri ng ari-arian; hindi palaging mas mababa ang mga ito kaysa sa katumbas na conforming limit.
• Maaaring kailangang gamitin ang bahay bilang pangunahing tirahan.
• Nakadaragdag sa kabuuang gastos ang mga premium at bayarin, ngunit hindi awtomatikong mas mahal ang lahat ng ganitong pautang kaysa sa lahat ng alternatibo.
• Kailangang patunayan ang kalagayang pinansyal at pagiging karapat-dapat.

Suriin ang pagiging karapat-dapat, kabuuang gastos at panganib ng hulog sa halip na awtomatikong piliin ang programang suportado ng pamahalaan.

4. Pautang na may nakapirming interes

Sa karaniwang pautang na lubos na nababayaran sa takdang panahon at may nakapirming interes, hindi nagbabago ang nakatakdang bayad sa prinsipal at interes, halimbawa sa loob ng 15 o 30 taon. Gayunman, maaaring mabago ng buwis, seguro at iba pang gastos ang kabuuang buwanang bayad. Mga posibleng pakinabang:

• Mahuhulaan ang nakatakdang bayad sa prinsipal at interes.
• Mas madaling magbadyet, bagaman maaari pa ring tumaas ang ibang gastos sa bahay.

Mga dapat isaalang-alang:

• Hindi awtomatikong bumababa ang napagkasunduang interes kapag bumaba ang interes sa merkado. Maaaring opsyon ang muling pagpopondo, ngunit kailangan ng pag-apruba at maaaring may gastos.
• Maaaring mas mataas ang paunang interes kaysa sa ilang pautang na may nagbabagong interes. Ihambing ang aktuwal na alok at panganib.

5. Pautang na may nagbabagong interes, ARM

Maaaring may unang yugto na nakapirmi ang interes ang ARM at sumunod na mga pagbabago batay sa napagkasunduang indeks at dagdag na rate. Nasa kontrata ang iskedyul at hangganan; maaaring tumaas o bumaba ang interes.

Halimbawa, ang 7/6m ay pitong taong nakapirming interes sa simula, saka pagbabago tuwing anim na buwan, hindi pagpili sa pagitan ng pitong taon at anim na buwan. Ipinaliliwanag ng manwal ng CFPB tungkol sa ARM ang pagkakaiba ng unang yugto at dalas ng pagbabago.

Mga posibleng pakinabang:

• Mas mababang paunang interes kaysa sa ilang pautang na may nakapirming interes.
• Posibleng makatipid sa interes, ngunit hindi garantisadong mas mababa ang kabuuang gastos sa buong panahon.

Mga pangunahing panganib:

• Maaaring hindi kayanin ang hulog kapag tumaas ang interes, na nagpapataas ng panganib ng hindi pagbabayad at pagkawala ng bahay sa foreclosure. Suriin pati ang pinakamataas na hulog na pinapayagan ng kontrata.
• Maaaring hadlangan ng pagbaba ng halaga ng bahay o pagbabago ng kita ang pagbebenta o muling pagpopondo bago magbago ang interes. Hindi garantisado ang mga opsyong ito.

Iba pang paraan ng pagpopondo sa bahay

May mga espesyal na kaayusan na may sariling layunin at panganib:

1) Pautang para sa pagtatayo — Para ito sa konstruksyon at hindi kailangang ang mamimili mismo ang magtayo. Maaaring sundan ito ng hiwalay na pangmatagalang pautang o pagsamahin ang dalawang yugto sa isang produkto.

2) Pautang na interes lamang muna ang binabayaran — Sa napagkasunduang yugto, gaya ng 5–7 taong halimbawa sa orihinal, interes lamang ang binabayaran. Hindi nababawasan ng mga bayad na ito ang prinsipal at maaaring lumaki nang malaki ang mga susunod na hulog.

3) Pinagsamang una at ikalawang pautang sa bahay — Sa 80/10/10, 80% ng presyo ang unang pautang, 10% ang ikalawa at 10% ang ambag ng mamimili. Maaaring maiwasan ang PMI sa unang pautang, ngunit may sariling interes, bayarin at panganib ang ikalawa.

4) Pautang na may malaking huling bayad — Sa balloon loan, may malaking natitirang prinsipal na kailangang bayaran sa pagtatapos. Maaaring batay ang hulog sa mas mahabang iskedyul kaysa sa aktuwal na termino, gaya ng 30-taong iskedyul para sa pitong taong pautang. Kailangan ng plano para sa huling bayad; hindi garantisado ang pagbebenta o muling pagpopondo.