Nagsara ang Brixmor ng $400 Milyong Term Loan para Tumulong sa Pagpopondo sa Pagkuha sa Slate

Brixmor Property (BRX ) Noong Nobyembre 5, 2026, inihayag ng Group na nagsara na ang operating partnership nito, ang Brixmor Operating Partnership LP, sa isang $400 milyong unsecured delayed-draw term loan upang makatulong na pondohan ang nakabinbing pagkuha sa Slate Grocery REIT, kasabay ng pagpapababa sa mga spread ng interes sa dalawang umiiral na pasilidad. Nilalayong gamitin ang mga nalikom upang bahagyang pondohan ang pagbili sa Slate at suportahan ang iba pang pangkalahatang layunin ng korporasyon, sa halip na ilaan ang buong halaga sa pagkuha.

Magtatapos ang pasilidad sa Pebrero 15, 2031 at may isang opsiyong palawigin ito nang 12 buwan. Ang panimulang interes ay SOFR dagdag 80 basis point, batay sa kasalukuyang mga credit rating ng operating partnership. May mas paborableng pagpepresyo sa ilang pagkakataon kapag naabot ng leverage ratio ng kumpanya ang mga itinakdang target. Dahil delayed-draw ang pasilidad na ito, hindi nangangahulugang agad na nahugot ang pera nang magsara ito. Sinabi na ni Chief Financial Officer Steve Gallagher sa tawag tungkol sa mga kita noong Oktubre 2026 na inaasahang magsasara ang loan sa ikaapat na quarter at huhugutin kasabay ng pagsasara ng transaksiyon sa Slate.

Inamyendahan din ng operating partnership ang dati nitong $1.25 bilyong unsecured revolving credit facility at ang dati nitong $500 milyong term loan. Bumaba ang kasalukuyang naaangkop na rate ng revolving credit facility sa SOFR dagdag 72.5 basis point mula sa SOFR dagdag 77.5 basis point, habang bumaba naman ang rate ng umiiral na term loan sa SOFR dagdag 80 basis point mula sa SOFR dagdag 85 basis point. Hindi nagbago ang laki o takdang petsa ng alinman sa mga pasilidad; samakatuwid, pagbabago ito sa pagpepresyo, hindi pagpapalawak o pagpapahaba sa mga pangakong iyon.

Pagpopondo sa Pagkuha sa Slate

Noong Setyembre 28, 2026, inihayag ng Brixmor at Everview Partners na nilagdaan nila ang mga pinal na kasunduan para makuha ang Slate sa isang transaksiyong nagkakahalaga ng $2.34 bilyon. Inaasahang magsasara ito sa unang quarter ng 2027, alinsunod sa pag-apruba ng mga may hawak ng unit ng Slate at iba pang karaniwang kondisyon. Walang kondisyon sa pagpopondo ang transaksiyon.

Epektibong makukuha ng Brixmor ang 23 shopping center na may grocery bilang pangunahing pang-akit sa halagang $636 milyon, na katumbas ng ganap na pagmamay-ari sa 22 center at 50% interes sa isa pa. Bibilhin naman ng isang joint venture ang natitirang 92 asset sa halagang $1.71 bilyon, kung saan magkakaroon ang Brixmor ng 20% karaniwang equity interest at ang Everview ng 80%. Mamumuhunan din ang Brixmor ng humigit-kumulang $174 milyong preferred equity sa joint venture, na may 9% dibidendo.

May lawak na humigit-kumulang tatlong milyong square feet ang portfolio na direktang kukunin. Iniulat ng Brixmor na humigit-kumulang 96% nito ang inuupahan at nasa loob lahat ng kasalukuyan nitong nasasakupang lugar ng operasyon, pangunahin sa Florida, Georgia at Carolinas. May lawak namang humigit-kumulang 12 milyong square feet ang portfolio ng joint venture, at magsisilbi ang Brixmor bilang tagapamahala ng mga asset at ari-arian nito, pati na bilang kinatawan nito sa pagpapaupa.

Inilahad sa Form 8-K para sa Setyembre 2026 ang pangako ng Royal Bank of Canada na magbigay ng buong $988 milyong senior 364-day bridge facility. Plano ng Brixmor na bayaran ang bahagi nito sa kontribusyong equity na salapi, pati ang mga kaugnay na bayarin at gastusin, gamit ang salaping hawak nito at mga pangungutang. Inaasahan nitong palitan ang ilan o ang kabuuan ng bridge facility bago magsara ang transaksiyon sa Slate, gamit ang iba pang pangmatagalang pagpopondo sa utang o equity, ngunit nagbabala itong walang katiyakang matatapos ang pangmatagalang pagpopondo. Nagdaragdag ng mas pangmatagalang bahagi ang bagong pasilidad na magtatapos sa 2031, ngunit hindi sinasabi sa anunsiyo noong Nobyembre 5 kung binabago nito ang pangako para sa bridge facility.

Pagkatubig at Leverage

Noong Setyembre 30, 2026, ipinakita sa mga resulta ng Brixmor para sa ikatlong quarter na mayroon itong $1.5 bilyong pagkatubig, hindi kabilang ang liham ng pangako para sa pagpopondo sa senior unsecured term loan na nakalaan para sa Slate. Kabilang sa paghahati-hati ni Gallagher ang humigit-kumulang $183 milyong salapi, halagang maaaring hiramin sa ilalim ng revolving credit facility at humigit-kumulang $115 milyong inaasahang malilikom mula sa mga forward equity contract na hindi pa naisasara.

Ang netong prinsipal na utang na hinati sa inayos na EBITDA ay 5.2 ulit batay sa taunang pagtutuos ng kasalukuyang quarter at 5.3 ulit sa nakalipas na 12 buwan. Sa ratio na itinakda ng kumpanya, hinahati ang mga obligasyon sa utang—na iniayos para sa mga hindi pa naaamortisang premium o diskuwento at ipinagpalibang bayarin sa pagpopondo—kapag ibinawas na rito ang salapi, mga katumbas ng salapi at pinaghihigpitang salapi, sa inayos na EBITDA. Hindi kasama sa inayos na EBITDA ang interes, buwis, depresasyon, amortisasyon at mga tinukoy na item na may kaugnayan sa real estate, pag-aalis ng utang at iba pang usapin.

Maaari ring pagmulan ng pondo ang pagbebenta ng mga asset. Sinabi ni Chief Investment Officer Mark Horgan na may humigit-kumulang $130 milyong halaga ng mga asset na nasa ilalim ng kontrata o pinag-uusapan bilang bahagi ng pagsasaayos muli ng kapital ng Brixmor, at may paunang pag-uusap din tungkol sa iba pang asset. Sinabi ni Gallagher na nakadepende sa tiyempo ng transaksiyon at mga pangangailangan sa pagpopondo ang magiging huling antas ng leverage. Ang natitirang paghahalo ng pangmatagalang utang, equity at mga malilikom sa pagbebenta ng asset, kasama ang iskedyul ng pagsasara ng transaksiyon sa Slate, ang magtatakda kung paano tuluyang mababago ng pagkuha ang leverage at pagkatubig ng Brixmor na iniulat nito sa katapusan ng quarter.