Nakumpleto ng Programa ng BXREX ng Blackstone ang Unang 1031 DST na Alok

Inanunsyo ng Blackstone Real Estate noong Setyembre 21, 2026 ang ganap na pag‑subscribe sa unang alok ng Delaware Statutory Trust (DST), isang estruktura na dinisenyo para sa mga may‑ari ng komersyal na real estate na nagnanais muling mamuhunan ng kita mula sa pagbebenta sa isa pang “katulad na uri” na ari‑arian sa pamamagitan ng 1031 exchange at ipagpaliban ang buwis sa kapital na kita.

Ang portfolio para sa unang alok na ito ay binubuo ng dalawang Class A, lubos na amenitized na multifamily na ari‑arian sa Sunbelt na may kabuuang higit sa 600 yunit, ayon sa anunsyo ng Blackstone. Ang mga asset ay natukoy ng Blackstone Real Estate Income Trust, Inc. (BREIT), na inilalarawan ng anunsyo bilang may‑ari ng isang institutional-quality na portfolio na higit sa $120 bilyon na nakatutok sa mga data center, industriyal, at paupahang pabahay. Hindi ibinunyag ng anunsyo ang halaga sa dolyar ng natapos na alok o ang pangalan ng tiyak na trust.

“Nasasabik kami na ganap naming na-subscribe ang aming unang alok ng DST at matulungan ang aming mga mamumuhunan na maabot ang kanilang mga layunin sa 1031. Ang programang Blackstone Real Estate Exchange (\”BXREX\”) ay sinusuportahan ng buong mga mapagkukunan ng real estate platform ng Blackstone, at naniniwala kaming natatangi kaming nakapuwesto para sa larangang ito,” sabi ni Katie Keenan, Global Head ng Core+ Real Estate business ng Blackstone at Chief Executive Officer ng BREIT.

Mga Tuntunin ng Alok sa Mga Pagsusumite sa SEC

Isang Form D na isinumite sa Securities and Exchange Commission noong Oktubre 31, 2025 ay sumasaklaw sa BXREX Portfolio I DST, isang Delaware statutory trust na itinatag noong 2025 sa ilalim ng dating pangalang BR‑X Portfolio I DST. Nakalista sa pagsusumite ang Blackstone Real Estate Exchange LLC bilang sponsor, BXREX Portfolio I Manager LLC bilang trust manager, at BXREX Portfolio I Depositor LLC bilang parent depositor, lahat ay matatagpuan sa 345 Park Avenue sa New York. Inilalarawan nito ang isang Rule 506(b) exempt equity offering sa residential industry group na may kabuuang halaga ng alok na $175,555,053 at minimum na pamumuhunan na $1,000,000. Iniulat ng pagsusumite na walang non‑accredited investors at walang benta, at ang petsa ng unang benta ay hindi pa nangyayari.

Itinuturing ng pagsusumite ang Blackstone Securities Partners L.P. (CRD 17917) bilang tumatanggap ng kompensasyon sa benta, na nag-aalok sa lahat ng estado, na may tinatayang sales commissions na $6,144,427 at tinatayang $1,755,551 na kabuuang kita na gagamitin para sa mga bayarin at gastusin, kabilang ang isang Facilitation Fee na maaaring mapunta sa isa o higit pang mga kaugnay na tao. Nilagdaan ito nina Leon Volchyok, Senior Managing Director.

Isang pangalawang Form D, na isinumite noong Mayo 11, 2026, ay sumasaklaw sa BXREX Portfolio II DST, isang trust na itinatag noong 2026 sa ilalim ng parehong sponsor, manager, at depositor na estruktura at parehong Rule 506(b) exemption, sa commercial industry group. Ang pagsusumiteng iyon ay nagsasaad ng kabuuang halaga ng alok na $187,308,863 at minimum na pamumuhunan na $500,000, na may tinatayang sales commissions na $6,555,810 at tinatayang $1,873,089 para sa mga bayarin at gastusin kabilang ang isang Facilitation Fee. Ipinahayag din nito na walang benta, at ang unang benta ay hindi pa naganap, at nilagdaan ito ni Volchyok.

Mekaniks ng 1031 at 721 Exchange

Ayon sa paglalarawan ng Blackstone ng estruktura sa pahina ng programang BXREX, nagbebenta ang may‑ari ng ari‑arian at ang kita ay direktang napupunta sa isang Qualified Intermediary, isang espesyal na escrow agent. Ang mamumuhunan ay tumutukoy ng isang “katulad na uri” na kapalit na ari‑arian sa loob ng 45 araw mula sa petsa ng pagbebenta at tinatapos ang pagkuha sa loob ng 180 araw. Ang mga benepisyong interes sa isang DST ay nagsisilbing “katulad na uri” na kapalit na ari‑arian; ang DST ay isang pasibong trust na nagmamay‑ari ng institutional-quality, income‑generating na real estate, at karaniwang tumatanggap ng kita ang mga mamumuhunan habang nakainvest, ayon sa kumpanya.

Pagkatapos ng holding period na hindi bababa sa dalawang taon, ang REIT Operating Partnership ay may opsyon, ngunit hindi obligasyon, na bilhin ang mga ari‑arian ng DST sa pamamagitan ng 721 exchange alinsunod sa Seksyon 721 ng Internal Revenue Code, na naglilipat ng operating partnership units habang pinapanatili ng mga mamumuhunan ang kanilang tax‑deferred na batayan. Kung hindi gamitin ang opsyon, maaaring ibenta ng DST ang kanyang real estate at magbigay ng mga pagkakataon para sa hinaharap na 1031 exchange sa kanyang mga mamumuhunan, ayon sa mga materyales ng programa.

Ayon sa Blackstone, maaaring harapin ng mga may‑ari ng ari‑arian ang pinagsamang buwis ng pederal at estado na humigit kumulang 35% kung hindi nila isasagawa ang isang 1031 exchange. Ipinapakita ng kumpanya ang punto gamit ang isang hipotetikong walang utang na ari‑arian na binili sa halagang $1 milyon at ibinenta sa $3 milyon, kung saan ang pagsasagawa ng exchange ay maaaring magpahintulot sa may‑ari na mapanatili ang higit sa 50% na karagdagang incremental na netong kita; kasama sa mga ipinagpalagay na $700,000 na depreciation, 20% na capital gains tax, 3.8% na net investment income tax, 25% na depreciation recapture tax, at 13.3% na rate ng buwis ng estado ng California.

Inihayag ng BREIT ang paglulunsad ng programa sa kanyang sulat ng mga stockholder para sa ikalawang quarter ng 2026, petsado Hulyo 23, 2026, na nagsasaad na kamakailan lamang inilunsad ng Blackstone at BREIT ang BXREX bilang isang pagkakataon upang palawakin at i‑diversify ang mga estratehiya sa paglikom ng kapital. Inilalarawan ng sulat ang BXREX bilang nagbibigay‑daan sa mga may‑ari ng real estate na mag‑exchange ng mga kwalipikadong ari‑arian para sa institutional‑quality na real estate na tinukoy at pinamamahalaan ng Blackstone Real Estate sa pamamagitan ng isang DST na estruktura.

Sa parehong sulat, iniulat ng BREIT, noong Hunyo 30, 2026, na $57 bilyong net asset value, $104 bilyong kabuuang halaga ng asset, 4,531 na ari-arian, 94% okupasyon, 44% leverage ratio, at 83% fixed-rate financing, na ang portfolio ay halos 90% nakatuon sa paupahang pabahay, industriyal, at mga data center at halos 65% nakatuon sa mga pamilihan ng Sunbelt. Iniulat ng BREIT ang 10.3% na trailing twelve‑month Class I net return at 9.4% na annualized Class I net return mula nang ito ay itinatag noong Enero 2017, at sinabi na ang ikalawang quarter ng 2026 ay ang unang quarter nito ng positibong net flows sa halos apat na taon.

Ang pahina ng programa ay nagbanggit ng $618 bilyong halaga ng pandaigdigang portfolio ng real estate at 12,500 na asset noong Disyembre 31, 2025, at may track record na higit sa 30 taon. Inilalarawan nito ang Blackstone bilang pinakamalaking may‑ari ng komersyal na real estate sa mundo batay sa tinatayang market value ayon sa Real Capital Analytics noong Marso 31, 2026, at bilang pinakamalaking nangungutang sa komersyal na real estate sa mundo ayon sa Green Street Advisors noong Disyembre 31, 2025.