Κίνδυνοι των token ακινήτων και τρόποι περιορισμού τους

Το αρχικό άρθρο ανέφερε ότι τον Νοέμβριο του 2021 η κεφαλαιοποίηση των token συνδεδεμένων με ακίνητα ξεπερνούσε τα 29,9 εκατ. δολάρια, με όγκο συναλλαγών περίπου 75.000 δολαρίων. Πρόκειται για ιστορικές εκτιμήσεις, χωρίς καθορισμένη περίοδο μέτρησης του όγκου. Η μετατροπή επενδυτικών δικαιωμάτων σε token μπορεί να διευρύνει την πρόσβαση στην αγορά ακινήτων, αλλά δεν καθιστά από μόνη της την επένδυση ασφαλή ή χαμηλού κινδύνου. Η ομάδα της Stobox, που υποστηρίζει την έκδοση token για περιουσιακά στοιχεία, εξετάζει εδώ τους κινδύνους και τρόπους περιορισμού τους.

Κίνδυνοι των token ακινήτων

Αρχικά, ας εξετάσουμε τις κατηγορίες κινδύνου που μπορεί να αντιμετωπίσουν οι εκδότριες εταιρείες όταν αναζητούν επενδυτικά κεφάλαια.

Ακίνητα χαμηλής ποιότητας ή αναξιόπιστη διαχείριση

Αν ο ιδιοκτήτης δεν διαθέτει επαρκείς πόρους για την απαραίτητη συντήρηση, το ακίνητο μπορεί να χάσει την ελκυστικότητα και την αξία του με τον χρόνο. Σημαντικοί παράγοντες είναι επίσης η τοποθεσία και οι γύρω υποδομές. Πριν από μια προσφορά token που αποτελούν τίτλους (STO), οι ιδιοκτήτες πρέπει να παρουσιάζουν ακίνητα και πληροφορίες που επιτρέπουν στους επενδυτές να αξιολογούν τη δυνατότητα παραγωγής εισοδήματος.

Αδύναμο επιχειρηματικό μοντέλο

Ένα ακίνητο με καλές προοπτικές δεν αρκεί. Σημασία έχει και το επιχειρηματικό μοντέλο: πώς θα δημιουργούνται κέρδη και πώς θα διανέμονται στους επενδυτές. Για παράδειγμα, η μίσθωση εμπορικών ακινήτων έχει διαφορετικούς όρους και παραμέτρους από τη μίσθωση κατοικιών. Πριν από την έκδοση token πρέπει να καθοριστεί και να εξηγηθεί με σαφήνεια το μοντέλο στους υποψήφιους επενδυτές.

Κίνδυνοι που σχετίζονται με τις διακυμάνσεις της αγοράς

Η αγορά ακινήτων επηρεάζεται από παγκόσμιες και τοπικές μακροοικονομικές και μικροοικονομικές εξελίξεις. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η χρηματοπιστωτική κρίση του 2007-08, μετά την άνοδο και την επακόλουθη πτώση της αμερικανικής αγοράς κατοικίας. Κατά τη μεγάλη ύφεση εκείνης της περιόδου, πολλά ενυπόθηκα χρεόγραφα (MBS) και παράγωγα έχασαν σημαντικό μέρος της αξίας τους. Οι κρίσεις μπορεί να είναι παγκόσμιες ή τοπικές. Επενδυτές και εκδότες πρέπει επομένως να παρακολουθούν τις σχετικές εξελίξεις και να αξιολογούν τις τάσεις.

Χαμηλή ρευστότητα

Η έκδοση token μπορεί να διευκολύνει τον επιμερισμό και τη μεταβίβαση επενδυτικών συμμετοχών, αλλά δεν δημιουργεί αυτόματα μεγαλύτερη ρευστότητα. Οι επενδυτές μπορεί να διακρατούν τα token μακροπρόθεσμα και όποιος θέλει να πουλήσει να μη βρίσκει αγοραστή. Αυτό δυσχεραίνει την πώληση των token και πρέπει να διακρίνεται από την πώληση του ίδιου του ακινήτου. Όταν ο όγκος συναλλαγών είναι μικρός ή υπάρχουν λίγα κεφάλαια σε μια δεξαμενή ρευστότητας, η πώληση από μεγάλο επενδυτή μπορεί να επηρεάσει σημαντικά την τιμή του token.

Πώς μπορούν να περιοριστούν οι κίνδυνοι;

Αφού εντοπιστούν οι βασικοί κίνδυνοι, μπορούν να εξεταστούν κατάλληλα μέτρα περιορισμού τους.

Ενδελεχής έλεγχος

Ο ενδελεχής έλεγχος είναι σημαντικός πριν από επενδύσεις τόσο σε token ακινήτων όσο και σε παραδοσιακά ακίνητα. Η εκδότρια εταιρεία πρέπει να διαθέτει τεκμηρίωση για την ομάδα, την εμπειρία, τη διαχείριση του ακινήτου, το επιχειρηματικό μοντέλο και άλλες ουσιώδεις πληροφορίες. Πρέπει επίσης να αναμένει ότι οι επενδυτές θα εξετάσουν προσεκτικά τους όρους και θα χρειαστούν χρόνο για να αποφασίσουν.

Συμμόρφωση με τη νομοθεσία

Πριν από την έκδοση token πρέπει να διευκρινιστεί ποιοι κανόνες ισχύουν για τη συγκεκριμένη νομική δομή και δικαιοδοσία. Εξειδικευμένοι σύμβουλοι μπορούν να βοηθήσουν με τις απαιτήσεις αδειοδότησης και υποβολής αναφορών. Πρέπει να τηρούνται οι εφαρμοστέες απαιτήσεις ταυτοποίησης πελατών (KYC) και καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML). Οι δανειστές και οι άλλοι συμβαλλόμενοι πρέπει να κατανοούν τη δομή και να παρέχουν τις αναγκαίες συναινέσεις.

Πρόταση αξίας

Όπως σε κάθε επένδυση, η πρόταση πρέπει να έχει ουσιαστική αξία για τους υποψήφιους επενδυτές. Ένα σαφές επιχειρηματικό μοντέλο, ένα καλά συντηρημένο ακίνητο, σχέδιο αντιμετώπισης κρίσεων και κατάλληλο μάρκετινγκ μπορούν να ενισχύσουν την πρόταση. Το σχέδιο αντιμετώπισης κρίσεων δεν εγγυάται την τιμή του token. Ο συντάκτης αναφέρει ότι εξειδικευμένες εταιρείες όπως η Stobox μπορούν επίσης να υποστηρίξουν το μάρκετινγκ.

Σύνοψη

Η έκδοση token μπορεί να προσφέρει νέες δυνατότητες χρηματοδότησης ακινήτων, αλλά επενδυτές και εκδότες πρέπει να αξιολογούν τους κινδύνους. Η καλή προετοιμασία, η κατανόηση των νομικών απαιτήσεων και μια τεκμηριωμένη πρόταση μπορούν να βελτιώσουν τις προϋποθέσεις συγκέντρωσης κεφαλαίων για νέες εγκαταστάσεις ή ανακαινίσεις. Δεν εγγυώνται ούτε χρηματοδότηση ούτε επενδυτική απόδοση.