Κορυφαίες 10 REIT (Ακίνητα) Μετοχές για Επένδυση (Νοέμβριος 2026)

Μια ακόμη μεγάλη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων

Τα ακίνητα αποτελούν μια τεράστια κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, μεγαλύτερη από τις μετοχές ή τα ομόλογα. Η απευθείας επένδυση συχνά θεωρείται δύσκολη, καθώς συνήθως απαιτεί εύρεση και διαχείριση ενοικιαστών, ανακαινίσεις, συντήρηση και πιθανώς τραπεζικό στεγαστικό δάνειο. Η πώληση μπορεί να χρειαστεί μήνες ή χρόνια. Μια εναλλακτική είναι οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) και, ειδικότερα, οι εισηγμένες μετοχές τους. Οι εταιρείες αυτές μπορεί να διαχειρίζονται χιλιάδες ή και δεκάδες χιλιάδες ακίνητα· δεν είναι όμως όλα τα REIT εισηγμένα.

Τα εισηγμένα REIT προσφέρουν μεγαλύτερη ρευστότητα από την άμεση κατοχή ακινήτων, καθώς οι μετοχές τους μπορούν να αγοραστούν ή να πωληθούν κατά τη συνεδρίαση του χρηματιστηρίου. Προσφέρουν επίσης δυνατότητα διαφοροποίησης. Στις ΗΠΑ, για να πληρούν τις σχετικές φορολογικές προϋποθέσεις, οφείλουν γενικά να διανέμουν τουλάχιστον το 90% του φορολογητέου εισοδήματός τους, εξαιρουμένων των καθαρών κεφαλαιακών κερδών. Έτσι μπορούν να ενταχθούν σε ένα χαρτοφυλάκιο με έμφαση στο εισόδημα.

Διαμερίσματα, κατοικίες, εμπορικά κέντρα και άλλες κατηγορίες

Πολλά REIT κατέχουν τα ακίνητα που συνήθως σκεφτόμαστε πρώτα: διαμερίσματα, κατοικίες ή εμπορικούς χώρους, όπως καταστήματα και εμπορικά κέντρα. Παρότι αυτά αποτελούν μεγάλο μέρος της αγοράς, υπάρχουν και πολλά πιο εξειδικευμένα REIT.

Ορισμένα ειδικεύονται σε βιομηχανικά ακίνητα, εγκαταστάσεις εφοδιαστικής ή τεχνικές υποδομές, όπως πύργοι κινητής τηλεφωνίας και κέντρα δεδομένων. Άλλα κατέχουν κυρίως γεωργική ή δασική γη. Οι επενδύσεις σε REIT μπορούν επομένως να προσφέρουν πρόσβαση σε κατηγορίες ακινήτων που οι περισσότεροι ιδιώτες δεν θα μπορούσαν να αγοράσουν απευθείας.

Αυξανόμενα Επιτόκια

Ένα ζήτημα για την αγορά ακινήτων το 2023 ήταν η άνοδος των επιτοκίων. Θεωρητικά, τα υψηλότερα επιτόκια πιέζουν τις τιμές των ακινήτων. Στην πράξη, η σχέση είναι πιο σύνθετη, ιδίως όταν ο πληθωρισμός αυξάνει σημαντικά το κόστος αντικατάστασης των υφιστάμενων κτιρίων.

Πηγή: Trading economics

Τα REIT και οι εταιρείες ακινήτων με μεγάλες ανάγκες αναχρηματοδότησης είναι πιθανό να επηρεαστούν περισσότερο από τα υψηλότερα επιτόκια. Αντίθετα, όσες έχουν εξασφαλίσει φθηνή χρηματοδότηση σταθερού επιτοκίου μπορεί να ωφεληθούν από τη μείωση της πραγματικής αξίας του χρέους λόγω πληθωρισμού. Αυτό δεν σημαίνει ότι αποπληρώνεται αυτόματα το ονομαστικό χρέος.

Δέκα μετοχές REIT για εξέταση: στοιχεία και επενδυτικό σκεπτικό του 2023

1. Prologis, Inc.

PLD Διάγραμμα τιμής

Η Prologis είναι μεγάλη εταιρεία ακινήτων εφοδιαστικής, η οποία αναπτύχθηκε μαζί με το ηλεκτρονικό εμπόριο και τις αυξημένες ανάγκες αποθήκευσης. Η εταιρεία εκτιμούσε ότι το ηλεκτρονικό εμπόριο απαιτεί περίπου τριπλάσιο αποθηκευτικό χώρο από το παραδοσιακό λιανεμπόριο. Το πρώτο τρίμηνο του 2023 η μέση πληρότητά της ήταν 98%.

Σύμφωνα με την εταιρική παρουσίαση του 2023, αγαθά αξίας περίπου 2,8% του παγκόσμιου ΑΕΠ διέρχονταν από τις αποθήκες και τα κέντρα διανομής της. Το χαρτοφυλάκιο που αναφερόταν τότε ανερχόταν σε 1,213 δισ. τετραγωνικά πόδια και εξυπηρετούσε περίπου 6.600 πελάτες.

Η εταιρεία διαθέτει εγκαταστάσεις εφοδιαστικής σε πολλές μεγάλες πολυεθνικές επιχειρήσεις από ευρύ φάσμα κλάδων.

Ένα πλεονέκτημα της Prologis είναι ότι οι αποθήκες αντιστοιχούν, κατά την εταιρική εκτίμηση, μόλις στο 3–6% του συνολικού κόστους της εφοδιαστικής αλυσίδας. Οι πελάτες μπορούν επομένως να αναθέτουν τη διαχείριση αυτών των ακινήτων σε εξειδικευμένο πάροχο και να κατευθύνουν κεφάλαια σε άλλες στρατηγικές ανάγκες. Αυτό δεν αποκλείει προσπάθειες περιορισμού του κόστους αποθήκευσης.

Η μεγάλη κλίμακα και οι επενδύσεις σε τεχνολογία υποστηρίζουν τη λειτουργική αποδοτικότητα της Prologis. Τα γενικά και διοικητικά έξοδα που αναφέρονταν στην παρουσίαση ήταν περίπου 0,3% της αξίας των υπό διαχείριση περιουσιακών στοιχείων, όχι 0,3% των εσόδων.

Πηγή: Prologis 

Η παρουσίαση την κατέτασσε ως τη ^2η μεγαλύτερη εταιρεία στις ΗΠΑ ως προς την επιτόπια ηλιακή παραγωγή, με συνολική εγκατεστημένη ισχύ 410 MW. Διέθετε επίσης απόθεμα μη ανεπτυγμένης γης για δυνητικές επενδύσεις περίπου 38 δισ. δολαρίων.

Τα στοιχεία του πρώτου τριμήνου του 2023 έδειχναν λόγο χρέους προς προσαρμοσμένο EBITDA 4,3 φορές, ρευστότητα 5,7 δισ. δολαρίων στις 31 Μαρτίου και μέσο επιτόκιο χρέους 2,6%, με περίπου τα 9/10 του χρέους σε σταθερό επιτόκιο. Αυτό περιορίζει την άμεση έκθεση σε αυξήσεις επιτοκίων, χωρίς να αποκλείει τον αντίκτυπο του πληθωρισμού ή της μελλοντικής αναχρηματοδότησης.

Η Prologis προσφέρει έκθεση στη συνολική οικονομία και στο εμπόριο. Η κλίμακά της μπορεί να ενισχύει την αποδοτικότητα και την πρόσβαση σε χρηματοδότηση με ανταγωνιστικό κόστος.

2. American Tower Corporation

AMT Διάγραμμα τιμής

Πολλοί πύργοι κινητής τηλεφωνίας ανήκουν σε ανεξάρτητους ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν χώρο σε περισσότερους τηλεπικοινωνιακούς παρόχους. Έτσι, οι πάροχοι μοιράζονται το κόστος της υποδομής, βελτιώνοντας την αποδοτικότητα του κλάδου.

Η American Tower (AMT ) είναι ένας από τους μεγαλύτερους διαχειριστές τέτοιων υποδομών. Στο ιστορικό στιγμιότυπο του άρθρου αναφέρονταν περίπου 226.000 εγκαταστάσεις συνολικά, από τις οποίες περίπου 42.000 στις ΗΠΑ και στον Καναδά και 184.000 στις υπόλοιπες αγορές. Μεγάλες διεθνείς αγορές περιλάμβαναν την Ινδία, όπου είχε περισσότερους πύργους από οποιαδήποτε άλλη χώρα, τη Γερμανία, την Ισπανία, τη Λατινική Αμερική και την Αφρική.

Πηγή: American Tower Corporation

Η αυξανόμενη ζήτηση για μεταφορά δεδομένων κινητής τηλεφωνίας ευνοεί την εταιρεία. Η ανάπτυξη του 5G και του Διαδικτύου των Πραγμάτων (IoT) αναμενόταν να στηρίξει αυτή την τάση. Οι προβλέψεις που παρουσίαζε η American Tower το 2023 προέβλεπαν σχεδόν τριπλασιασμό της χρήσης δεδομένων κινητής στις ΗΠΑ έως το 2028, με ανάλογη τάση διεθνώς.

Πηγή: American Tower Corporation

Μέσω της American Tower, οι επενδυτές αποκτούν έκθεση σε κρίσιμες τηλεπικοινωνιακές υποδομές, με σημαντικά ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα και αγορά που εξακολουθούσε να αναπτύσσεται γρήγορα.

Η διεθνής παρουσία της American Tower προσφέρει δυνατότητα συμμετοχής στην αυξανόμενη διείσδυση του διαδικτύου στις αναπτυσσόμενες χώρες. Μακροπρόθεσμα, η εμπειρία της στις εξαγορές μπορεί επίσης να διευκολύνει την είσοδο σε νέες αγορές.

3. Equinix, Inc.

EQIX Διάγραμμα τιμής

Η Equinix (EQIX ) παρέχει ψηφιακές υποδομές μέσω κέντρων δεδομένων και συναφών υπηρεσιών. Το 2023 διέθετε περίπου 250 κέντρα. Στην ανακοίνωση του δεύτερου τριμήνου ανέφερε 53 μεγάλα έργα σε εξέλιξη, τα οποία περιλάμβαναν νέες εγκαταστάσεις και επεκτάσεις· δεν επρόκειτο για 57 επιβεβαιωμένα νέα κέντρα.

Η Equinix συνεργάζεται με μεγάλους παρόχους και χρήστες υπηρεσιών υπολογιστικού νέφους, μεταξύ άλλων την Amazon (AMZN ), τη Microsoft (MSFT ), την Google και το Netflix. Ένας σημαντικός παράγοντας είναι η υψηλή διαθεσιμότητα των υπηρεσιών της, η οποία αναφερόταν στο 99,9999%.

Πηγή: Equinix

Το δεύτερο τρίμηνο του 2023 τα έσοδα της Equinix αυξήθηκαν κατά 11% σε ετήσια βάση, ή κατά 14% σε κανονικοποιημένη βάση και με σταθερές συναλλαγματικές ισοτιμίες. Τα έσοδα ήταν περίπου 890 εκατ. δολάρια στην αμερικανική ήπειρο, 687 εκατ. στην Ευρώπη, τη Μέση Ανατολή και την Αφρική (EMEA) και 442 εκατ. στην Ασία και τον Ειρηνικό.

Η εταιρεία ανέφερε ετησιοποιημένη συνολική απόδοση μετοχής περίπου 15% για τη δεκαετία έως το τέλος του 2022, με επανεπένδυση των μερισμάτων. Είχε επίσης αυξήσει το μέρισμά της για οκτώ χρόνια μετά τη μετατροπή της σε REIT το 2015. Πρόκειται για ιστορικές επιδόσεις.

Στα τέλη Ιουνίου 2023 ο καθαρός δείκτης μόχλευσης της Equinix ήταν 3,6 φορές, η μέση υπολειπόμενη διάρκεια χρέους 8,1 έτη και το μικτό κόστος δανεισμού 2,18%. Περίπου 95% του χρέους ήταν σταθερού επιτοκίου, με βάση τα εταιρικά στοιχεία που εξαιρούν μισθώσεις και λαμβάνουν υπόψη τις σχετικές αντισταθμίσεις.

Το επενδυτικό σκεπτικό για την Equinix συνδέεται με την ανάπτυξη του υπολογιστικού νέφους. Παρέχει την υλική υποδομή που στηρίζει τις ψηφιακές υπηρεσίες μεγάλων εταιρειών, άμεσα ή μέσω παρόχων όπως το AWS της Amazon. Η τεχνογνωσία της τη βοηθά να προσελκύει εξειδικευμένο προσωπικό και να αναπτύσσει κέντρα δεδομένων σε μεγάλη κλίμακα, βελτιώνοντας τις λειτουργίες και την εφοδιαστική αλυσίδα της.

4. Welltower Inc.

WELL Διάγραμμα τιμής

Τα ακίνητα της Welltower περιλαμβάνουν ιατρεία, κατοικίες ηλικιωμένων και εγκαταστάσεις αποκατάστασης ή μετανοσοκομειακής φροντίδας. Στο ιστορικό προφίλ του 2023 αναφερόταν χαρτοφυλάκιο περίπου 1.400 ακινήτων στις ΗΠΑ, στον Καναδά και στο Ηνωμένο Βασίλειο.

Η γήρανση του πληθυσμού ενισχύει τη ζήτηση. Το δεύτερο τρίμηνο του 2023 η μέση πληρότητα των συγκρίσιμων ακινήτων στον τομέα λειτουργίας κατοικιών ηλικιωμένων αυξήθηκε κατά 1,9 ποσοστιαίες μονάδες σε ετήσια βάση και το καθαρό λειτουργικό εισόδημα των ίδιων ακινήτων κατά 24,2%. Για το σύνολο του συγκρίσιμου χαρτοφυλακίου, η αύξηση του εισοδήματος ήταν 12,7%. Η περιορισμένη προσθήκη νέων κατοικιών ηλικιωμένων, παρά την αυξανόμενη ζήτηση, υποστηρίζει αυτή την τάση.

Πηγή: Welltower

Το άρθρο του 2023 περιέγραφε ταχεία επέκταση της Welltower, με περίπου 3 δισ. δολάρια εξαγορών ολοκληρωμένων ή υπό εξέλιξη και τουλάχιστον 11 δισ. δολάρια κεφαλαίων που είχαν τοποθετηθεί από τα τέλη του 2020. Η στρατηγική ήταν να αξιοποιήσει τις προσωρινές δυσκολίες στην αγορά και να αγοράζει περιουσιακά στοιχεία σε ελκυστικές αποτιμήσεις, μεταξύ άλλων σε συναλλαγές που συνδέονταν με μεγάλους χρηματοδοτικούς φορείς όπως η Fannie Mae.

Η εταιρεία επιδίωκε επίσης τη μείωση της μόχλευσης. Ο αναφερόμενος τότε δείκτης χρέους προς EBITDA ήταν περίπου 5,5 φορές και το χρέος κυμαινόμενου επιτοκίου αντιστοιχούσε στο 13,2% του συνόλου.

Η Welltower δραστηριοποιείται σε έναν εξειδικευμένο τομέα που στηρίζεται στη γήρανση της γενιάς των baby boomers και στις αυξανόμενες ανάγκες στέγασης και περίθαλψης. Αυτό μπορεί να αυξήσει τη ζήτηση και να βελτιώσει τα οικονομικά μεγέθη ανά εκμισθωμένο δωμάτιο. Η εταιρεία διαθέτει μακρά εμπειρία εξαγορών και δυνατότητες περαιτέρω ανάπτυξης στον κλάδο, χωρίς η δημογραφική τάση να εγγυάται κερδοφορία.

5. VICI Properties Inc.

VICI Διάγραμμα τιμής

Η VICI είναι REIT με έμφαση σε ακίνητα καζίνο, άλλες εγκαταστάσεις τυχερών παιχνιδιών και γήπεδα γκολφ.

Το άρθρο του 2023 ανέφερε περίπου 124 εκατ. τετραγωνικά πόδια ακινήτων, 60.300 δωμάτια ξενοδοχείων και περισσότερα από 450 μπαρ, εστιατόρια, νυχτερινά κέντρα και χώρους στοιχηματισμού. Στα εμβληματικά ακίνητά της συγκαταλέγονταν τα Caesars Palace, MGM Grand και Venetian Resort στο Las Vegas Strip. Περίπου το ήμισυ των μισθωτικών εσόδων, όχι του αριθμού των ακινήτων, συνδεόταν με το Λας Βέγκας· το υπόλοιπο χαρτοφυλάκιο εκτεινόταν σε άλλες περιοχές των ΗΠΑ και στον Καναδά.

Η VICI πραγματοποίησε το 2018 την ^4η μεγαλύτερη δημόσια εγγραφή REIT και στη συνέχεια αύξησε σημαντικά το προσαρμοσμένο EBITDA της, περίπου τετραπλασιάζοντάς το έως το 2023. Τον Ιούνιο του 2022 εντάχθηκε στον S&P 500, γεγονός που τη συμπεριέλαβε στις επενδύσεις πολλών κεφαλαίων που ακολουθούν αυτόν τον δείκτη.

Τον Απρίλιο του 2022 η VICI εξέδωσε ομόλογα επενδυτικής βαθμίδας συνολικής αξίας 5 δισ. δολαρίων σε πέντε σειρές, με λήξεις το 2025, 2028, 2030, 2032 και 2052. Η σειρά που λήγει το 2032 ήταν 1,5 δισ. δολαρίων, όχι ένα ενιαίο ομόλογο 5 δισ. Η διασπορά των λήξεων περιορίζει τη συγκέντρωση των αναγκών αναχρηματοδότησης, χωρίς να καθιστά το υψηλό χρέος αυτομάτως ασφαλές.

Πηγή: VICI

Το 2023 η VICI επικεντρωνόταν κυρίως στη Βόρεια Αμερική και εξέταζε περαιτέρω διεθνή επέκταση. Η δυνατότητα των μισθωτών να πληρώνουν τα μισθώματα συνδέεται με την πορεία των τυχερών παιχνιδιών, του τουρισμού και των σχετικών καταναλωτικών δαπανών. Η υποχώρηση της ζήτησης ή οικονομικές δυσκολίες των διαχειριστών μπορούν επομένως να την επηρεάσουν.

6. AvalonBay Communities, Inc.

AVB Διάγραμμα τιμής

Η AvalonBay είναι REIT κατοικιών που επικεντρώνεται σε δυναμικές περιοχές με υψηλή απασχόληση, καλή ποιότητα ζωής και περιορισμένη οικονομική προσιτότητα της στέγασης. Με απλά λόγια, πρόκειται συνήθως για ακριβές περιοχές με καλά αμειβόμενες θέσεις εργασίας και υψηλές τιμές ακινήτων.

Στις 30 Ιουνίου 2023 κατείχε άμεσα ή έμμεσα συμμετοχές σε 294 συγκροτήματα με 88.659 διαμερίσματα, σε 12 πολιτείες και στην Περιφέρεια της Κολούμπια. Η τελευταία δεν είναι πολιτεία.

Πηγή: Avalon

Η πληρότητα που αναφερόταν το 2023 ήταν περίπου 96% και παρέμενε σταθερή, ενώ τα έσοδα από μισθώματα είχαν αυξηθεί κατά 6,5% σε ετήσια βάση. Το χαρτοφυλάκιο περιλάμβανε αστικές και προαστιακές περιοχές, κυρίως κτίρια μεσαίου ύψους και μικρότερα συγκροτήματα πολλών κατοικιών.

Η AvalonBay ανέφερε ιστορική σύνθετη ετήσια συνολική απόδοση περίπου 11,3% από τη δημόσια εγγραφή της και ετησιοποιημένη αύξηση μερίσματος 4,8%. Αυτοί οι ιστορικοί δείκτες αφορούν την απόδοση της επένδυσης και του μερίσματος, όχι εγγυημένη λειτουργική κερδοφορία.

Οι μισθώσεις συμπληρώνονται από το AvalonConnect, που συνδυάζει πρόσβαση στο διαδίκτυο, Wi-Fi και συστήματα έξυπνου σπιτιού. Αυτές οι υπηρεσίες διευκολύνουν ιδιαίτερα τους επαγγελματίες που εργάζονται από το σπίτι.

Η παρουσία σε παράκτιες αγορές και η έμφαση σε ενοικιαστές υψηλού εισοδήματος πιθανότατα βοήθησαν την AvalonBay να ωφεληθεί από την ανάπτυξη της τεχνολογίας και την άνοδο των χρηματιστηρίων την προηγούμενη δεκαετία. Αντίστοιχα, σοβαρά προβλήματα σε αυτούς τους κλάδους μπορούν να μειώσουν τη ζήτηση για τα διαμερίσματά της.

7. Alexandria Real Estate Equities, Inc.

ARE Διάγραμμα τιμής

Η Alexandria αναπτύσσει και εκμισθώνει εξειδικευμένα ακίνητα στις βιοεπιστήμες και στην αγροτεχνολογία, όπως εργαστήρια και εγκαταστάσεις δοκιμών. Στα τέλη του 2022 είχε περίπου 1.000 μισθωτές και 432 ακίνητα. Τα 74,6 εκατ. τετραγωνικά πόδια αφορούσαν τη συνολική δυνητική βάση περιουσιακών στοιχείων: 41,8 εκατ. λειτουργούντων ακινήτων, 5,6 εκατ. υπό κατασκευή, 9,9 εκατ. προσεχών και μεσοπρόθεσμων έργων και 17,3 εκατ. μελλοντικών έργων. Δεν ήταν όλα έτοιμοι, πλήρως εξοπλισμένοι ή εκμισθωμένοι χώροι.

Οι εγκαταστάσεις της Alexandria βρίσκονται σε σημαντικούς αμερικανικούς κόμβους καινοτομίας, όπως η Καλιφόρνια, το Σιάτλ, η ευρύτερη Βοστώνη, η Νέα Υόρκη, το Μέριλαντ και το Research Triangle της Βόρειας Καρολίνας.

Πηγή: Alexandria Real Estate

Η ανάπτυξη θεραπειών RNA, γονιδιακών θεραπειών και άλλων βιοτεχνολογικών καινοτομιών στηρίζει τη ζήτηση για εργαστήρια. Οι ευέλικτοι χώροι επιτρέπουν στις φαρμακευτικές και βιοτεχνολογικές εταιρείες να προσαρμόζουν την παρουσία τους στα έργα και στην πορεία της έρευνας και ανάπτυξής τους. Η Alexandria τις βοηθά να κατευθύνουν κεφάλαια στην ανάπτυξη και διάθεση φαρμάκων αντί στην ιδιοκτησία ακινήτων.

Η εταιρεία ανέφερε υψηλά λειτουργικά περιθώρια, με προσαρμοσμένο περιθώριο EBITDA 69% το τέταρτο τρίμηνο του 2022. Πρόκειται για προσαρμοσμένο εταιρικό δείκτη και όχι για περιθώριο καθαρού κέρδους.

Πηγή: Alexandria Real Estate

Το πελατολόγιο περιλαμβάνει εταιρείες από διαφορετικούς τομείς των βιοεπιστημών, με σημαντική συμμετοχή μεγάλων επιχειρήσεων και ερευνητικών ιδρυμάτων. Αυτό μπορεί να μειώνει την εξάρτηση από τη διαθεσιμότητα κεφαλαίων επιχειρηματικών συμμετοχών σε σχέση με ένα χαρτοφυλάκιο που απευθύνεται αποκλειστικά σε νεοφυείς εταιρείες, χωρίς να εξαλείφει την κυκλικότητα της βιοτεχνολογίας.

Πηγή: Alexandria Real Estate

Στα τέλη του 2022 ο λόγος καθαρού χρέους και προνομιούχων μετοχών προς το ετησιοποιημένο προσαρμοσμένο EBITDA του τέταρτου τριμήνου ήταν 5,1 φορές. Η μέση υπολειπόμενη διάρκεια του χρέους ήταν 13,2 έτη και το μέσο επιτόκιο 3,53%, με σχεδόν όλο το χρέος σταθερού επιτοκίου και χωρίς σημαντικές λήξεις πριν από το 2025.

Η βιοτεχνολογία αξιοποιεί πλέον δεκαετίες ανάπτυξης στη γονιδιωματική και στην τεχνολογία RNA. Η συνέχιση της έρευνας και ανάπτυξης μπορεί να δημιουργήσει ευκαιρίες για την Alexandria, αν μεταφραστεί σε πρόσθετη ζήτηση για εξειδικευμένους χώρους.

8. Vornado Realty Trust

VNO Διάγραμμα τιμής

Τα γραφεία είναι ένας τομέας ακινήτων που επηρεάστηκε ιδιαίτερα κατά την πανδημία και μετά από αυτήν. Οι περιορισμοί και η εξάπλωση της τηλεργασίας μείωσαν τη ζήτηση, αν και η διάρκεια και η ένταση αυτών των αλλαγών διαφέρουν ανά αγορά.

Η Vornado είναι REIT με έμφαση στα γραφεία, κυρίως στο Μανχάταν και σε μικρότερο βαθμό στο Σαν Φρανσίσκο και στο Σικάγο. Το προφίλ του 2023 ανέφερε 19,9 εκατ. τετραγωνικά πόδια γραφείων σε 30 ακίνητα, 2,5 εκατ. τετραγωνικά πόδια καταστημάτων στο επίπεδο του δρόμου και 1.663 κατοικίες.

Παρά την κρίση του κλάδου, δεν ήταν βέβαιο ότι τα ακίνητα πρώτης κατηγορίας της Νέας Υόρκης θα επηρεάζονταν όπως τα γραφεία σε δευτερεύουσες τοποθεσίες. Το άρθρο του 2023 σημείωνε πτώση της μετοχής σχεδόν 75% και εξέταζε το ενδεχόμενο μεγάλο μέρος των προβλημάτων να είχε ήδη ενσωματωθεί στην τιμή.

Σημαντικό αναπτυξιακό έργο της Vornado ήταν η ανάπλαση της περιοχής Penn γύρω από τον σιδηροδρομικό σταθμό Penn και το Madison Square Garden. Η περιοχή προσέλκυε εταιρείες τεχνολογίας όπως η Amazon, η Meta, η Apple (AAPL ) και η Samsung, που εγκαθιστούσαν γραφεία εκεί.

Πηγή: Vornado

Η Vornado απευθύνεται σε επενδυτές που εξετάζουν ευκαιρίες αντίθετες προς την επικρατούσα τάση. Το σκεπτικό απαιτεί αξιολόγηση των FFO (κεφαλαίων από λειτουργικές δραστηριότητες), της επιτυχίας της ανάπλασης Penn και της υπόθεσης ότι τα γραφεία σε έναν κορυφαίο χρηματοοικονομικό κόμβο θα παραμείνουν περιζήτητα. Το FFO είναι ειδικός δείκτης των REIT και δεν ταυτίζεται με τις ταμειακές ροές.

9. Innovative Industrial Properties, Inc.

IIPR Διάγραμμα τιμής

Ένα βασικό πλεονέκτημα ορισμένων REIT για τους πελάτες τους είναι η πρόσβαση σε κεφάλαια για αγορά ή ανάπτυξη ακινήτων που στη συνέχεια εκμισθώνονται. Η IIPR ακολουθεί αυτό το μοντέλο για τον κλάδο κάνναβης που λειτουργεί με άδειες των αμερικανικών πολιτειών.

Το 2023 η κάνναβη παρέμενε απαγορευμένη σε ομοσπονδιακό επίπεδο, γεγονός που περιόριζε την πρόσβαση πολλών επιχειρήσεων σε τραπεζική και θεσμική χρηματοδότηση. Το άρθρο ανέφερε ότι δάνεια του κλάδου μπορούσαν να έχουν επιτόκια της τάξης του 10–15%, χωρίς αυτό να αποτελεί ενιαίο επιτόκιο για όλες τις επιχειρήσεις.

Η σύγχρονη καλλιέργεια και επεξεργασία κάνναβης απαιτεί σημαντικά κεφάλαια για εξειδικευμένους χώρους, μεταξύ άλλων εγκαταστάσεις εσωτερικής καλλιέργειας και θερμοκήπια. Η IIPR αγοράζει ακίνητα και χρηματοδοτεί βελτιώσεις, ώστε οι αδειοδοτημένοι μισθωτές να μην χρειάζεται να δεσμεύσουν μόνοι τους όλο το σχετικό κεφάλαιο.

Πηγή: IIPR

Η κλίμακα και η εμπειρία της IIPR μπορούν να διευκολύνουν τη χρηματοδότηση εξειδικευμένων διαμορφώσεων. Αυτές μπορεί να καλύπτουν απαιτήσεις υγρασίας, ελέγχου παρασίτων, καθαρισμού αέρα και χώρων επεξεργασίας. Η IIPR είναι ιδιοκτήτης και χρηματοδότης ακινήτων· οι μισθωτές είναι εκείνοι που λειτουργούν τις εγκαταστάσεις καλλιέργειας και επεξεργασίας.

Στα μέσα του 2023 η IIPR είχε παρουσία σε 19 πολιτείες και αρχικές μισθώσεις συνήθως 15–20 ετών. Είχε αναπτυχθεί γρήγορα μετά την ίδρυσή της το 2016. Η εταιρική παρουσίαση έδειχνε αύξηση του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος από περίπου 6,3 εκατ. δολάρια το 2017 σε 265,8 εκατ. το 2022, δηλαδή ιστορικό σύνθετο ετήσιο ρυθμό άνω του 100% από χαμηλή αρχική βάση.

Πηγή: IIPR

Στα μέσα του 2023 η IIPR είχε σχετικά χαμηλό δανεισμό, περίπου 12% της ακαθάριστης αξίας των περιουσιακών στοιχείων. Το χρέος περιλάμβανε ομόλογα 300 εκατ. δολαρίων με επιτόκιο 5,5% και λήξη το 2026, καθώς και ανταλλάξιμα ομόλογα περίπου 4,4 εκατ. με λήξη το 2024. Η χαμηλότερη μόχλευση περιορίζει έναν κίνδυνο, αλλά δεν εξαλείφει τον κίνδυνο αθέτησης των μισθωτών ή των κανονιστικών αλλαγών.

Ο κλάδος κάνναβης αντιμετώπιζε δυσκολίες από το 2021, μεταξύ άλλων λόγω των καθυστερήσεων στην αλλαγή της ομοσπονδιακής νομοθεσίας. Το 2023 περισσότερες από τις μισές πολιτείες επέτρεπαν τουλάχιστον κάποια μορφή ιατρικής χρήσης· αυτό δεν σήμαινε ότι η χρήση από ενήλικες ήταν νόμιμη στις περισσότερες πολιτείες. Η πτώση της τιμής της IIPR είχε αυξήσει τότε τη μερισματική απόδοση σχεδόν σε διψήφιο ποσοστό, χωρίς να εγγυάται τη διατήρησή της.

10. Farmland Partners Inc.

FPI Διάγραμμα τιμής

Η γεωργική γη μπορεί να προσφέρει διαφορετική έκθεση από τα συνήθη οικιστικά και εμπορικά ακίνητα. Οι αποδόσεις της επηρεάζονται περισσότερο από τη γεωργική οικονομία και τις διεθνείς τιμές εμπορευμάτων, χωρίς να είναι πλήρως ανεξάρτητες από τις τιμές γης, τα μισθώματα ή τα επιτόκια.

Η γεωργική γη είναι μία από τις μεγάλες κατηγορίες ακινήτων στις ΗΠΑ. Η σύγκριση της εταιρικής παρουσίασης την εμφάνιζε σε κλίμακα παρόμοια με τα συγκροτήματα διαμερισμάτων και περίπου διπλάσια από τα βιομηχανικά ακίνητα. Δεν πρόκειται για σύγκριση με το σύνολο της αμερικανικής στεγαστικής αγοράς. Η θεσμική ιδιοκτησία ήταν μικρή σε σχέση με το συνολικό μέγεθος της γεωργικής γης.

Πηγή: Farmland Partners Inc

Η Farmland Partners ήταν ένα από τα μεγαλύτερα αμερικανικά REIT γεωργικής γης. Στις 30 Ιουνίου 2023 κατείχε ή διαχειριζόταν περίπου 190.200 acres, δηλαδή περίπου 77.000 εκτάρια, σε 20 πολιτείες· η συνολική έκταση δεν ήταν όλη ιδιόκτητη.

Η αξία του χαρτοφυλακίου στηρίζεται σε τάσεις όπως η αύξηση του παγκόσμιου πληθυσμού και η πίεση στη διαθέσιμη καλλιεργήσιμη γη ανά κάτοικο. Το άρθρο του 2023 ανέφερε πλήρη εκμίσθωση του χαρτοφυλακίου, ένδειξη ζήτησης για αυτά τα ακίνητα εκείνη την περίοδο.

Πηγή: Farmland Partners Inc

Περίπου το 10% της έκτασης του χαρτοφυλακίου αφορούσε μόνιμες καλλιέργειες, όπως εσπεριδοειδή, αβοκάντο, ξηρούς καρπούς και αμπέλια. Αυτές απαιτούν πολυετείς επενδύσεις πριν από την πρώτη συγκομιδή, κάτι δύσκολο για ορισμένους μεμονωμένους γεωργούς. Παρότι καταλάμβαναν μικρότερο ποσοστό της έκτασης, αντιστοιχούσαν περίπου στο 30% της αξίας του χαρτοφυλακίου.

Τα έσοδα προέρχονται από μισθώματα, ενώ η εταιρεία μπορεί να ωφελείται και από τη μακροπρόθεσμη ανατίμηση της γης. Η ιστορική σειρά που παρέθετε το άρθρο εμφάνιζε σύνθετη ετήσια αύξηση αξίας περίπου 5,9% από το 1970 έως την περίοδο αναφοράς. Η ανατίμηση δεν είναι εγγυημένη και δεν ταυτίζεται με την ετήσια απόδοση των μισθωμάτων.

Πηγή: Farmland Partners Inc

Πρόσθετες δυνατότητες εσόδων προκύπτουν όταν κατάλληλα αγροτεμάχια αξιοποιούνται για φωτοβολταϊκά ή αιολικά έργα ή πωλούνται για άλλες αναπτύξεις ακινήτων. Το άρθρο του 2023 ανέφερε εννέα έργα υπό ανάπτυξη με συνολική ισχύ άνω των 250 MW και ακόμη 18 υπό δικαιώματα προαίρεσης. Η σχεδιαζόμενη ισχύς δεν ήταν όλη ήδη σε λειτουργία.

Η Farmland Partners μπορεί να προσφέρει διαφοροποίηση χάρη στη σχετικά χαμηλή συσχέτιση με άλλες αγορές ακινήτων. Με τις συζητήσεις για έναν νέο υπερκύκλο εμπορευμάτων, η γεωργική γη παρουσιάζει επενδυτικό ενδιαφέρον. Ωστόσο, οι ιστορικές αποδόσεις 5–10% που ανέφερε το άρθρο δεν εγγυώνται σταθερές ή μελλοντικές αποδόσεις και η συσχέτιση δεν είναι μηδενική.