Τα έσοδα της Saul Centers αυξάνονται το γ΄ τρίμηνο, καθώς το κόστος του Hampden House μειώνει τα κέρδη

Saul Centers (BFS ) ανακοίνωσε τα αποτελέσματα του τρίτου τριμήνου του 2026 στις 5 Νοεμβρίου 2026: τα συνολικά έσοδα για το τρίμηνο που έληξε στις 30 Σεπτεμβρίου 2026 αυξήθηκαν στα 78,4 εκατομμύρια δολάρια, από 72,0 εκατομμύρια δολάρια για το τρίμηνο που έληξε στις 30 Σεπτεμβρίου 2025, ενώ τα καθαρά κέρδη μειώθηκαν στα 12,6 εκατομμύρια δολάρια, από 14,0 εκατομμύρια, καθώς η έναρξη λειτουργίας του Hampden House επιβάρυνε τα κέρδη.

Τα καθαρά κέρδη που αναλογούν στους κοινούς μετόχους μειώθηκαν στα 6,7 εκατομμύρια δολάρια, ή 0,27 δολάρια ανά βασική και απομειωμένη μετοχή, από 7,7 εκατομμύρια δολάρια, ή 0,32 δολάρια. Τα συνολικά έξοδα αυξήθηκαν στα 65,8 εκατομμύρια δολάρια, από 58,0 εκατομμύρια. Οι καθαροί τόκοι έξοδα αυξήθηκαν στα 20,3 εκατομμύρια δολάρια, από 17,1 εκατομμύρια, ενώ οι αποσβέσεις αυξήθηκαν στα 16,1 εκατομμύρια δολάρια, από 14,1 εκατομμύρια. Η αύξηση των εξόδων υπεραντιστάθμισε την άνοδο των εσόδων, με αποτέλεσμα να μειωθούν τα καθαρά κέρδη παρά την αύξηση των συνολικών εσόδων.

Η σταδιακή εκμίσθωση του Hampden House επιβαρύνει τα κέρδη

Η έναρξη λειτουργίας του Hampden House μείωσε τα καθαρά κέρδη του τριμήνου κατά 3,7 εκατομμύρια δολάρια σε σύγκριση με το τρίτο τρίμηνο του 2025, εκ των οποίων 2,9 εκατομμύρια δολάρια αφορούσαν καθαρά έξοδα τόκων. Εξαιρουμένου του ακινήτου, τα καθαρά κέρδη αυξήθηκαν κατά 2,3 εκατομμύρια δολάρια, κυρίως επειδή τα βασικά μισθώματα εμπορικών χώρων ήταν υψηλότερα κατά 2,0 εκατομμύρια δολάρια. Το ακίνητο μείωσε επίσης τα καθαρά κέρδη που αναλογούν στους κοινούς μετόχους κατά 1,6 εκατομμύρια δολάρια, ή 0,07 δολάρια ανά βασική και απομειωμένη μετοχή.

Το Hampden House άνοιξε την 1η Οκτωβρίου 2025. Οι τόκοι, οι φόροι ακίνητης περιουσίας, οι αποσβέσεις και άλλα κόστη που συνδέονται με το οικιστικό τμήμα και το μεγαλύτερο μέρος του εμπορικού τμήματος άρχισαν να καταχωρίζονται ως έξοδα από την έναρξη λειτουργίας, ενώ τα έσοδα συνεχίζουν να αυξάνονται καθώς ενισχύεται η πληρότητα. Στις 2 Νοεμβρίου 2026, είχαν μισθωθεί και κατοικούνταν 267 από τις 366 οικιστικές μονάδες του Hampden House, δηλαδή το 73,0%, ενώ όλοι οι εμπορικοί χώροι του είχαν μισθωθεί. Η χρονική αυτή απόκλιση δημιουργεί χάσμα ανάμεσα σε μια αυξανόμενη ροή εσόδων και σε μια βάση κόστους που ήδη επιβαρύνει την κατάσταση αποτελεσμάτων.

Η Twinbrook Quarter στηρίζει την ανάπτυξη των συγκρίσιμων ακινήτων

Τα έσοδα και τα καθαρά λειτουργικά έσοδα από ακίνητα ίδιας βάσης είναι μη GAAP μεγέθη που χρησιμοποιούνται για τη σύγκριση περιόδων: εξαιρούν ακίνητα που δεν λειτουργούσαν καθ’ όλη τη διάρκεια και των δύο περιόδων και προσαρμόζονται για τα βασικά μισθώματα που κατανέμονται ισόποσα στη διάρκεια της μίσθωσης και για την απόσβεση μισθώσεων που αποκτήθηκαν. Η συμφωνία των καθαρών λειτουργικών εσόδων αφαιρεί επίσης στοιχεία όπως τόκους, αποσβέσεις και γενικά και διοικητικά έξοδα. Με αυτή τη βάση, τα τριμηνιαία έσοδα από ακίνητα ίδιας βάσης αυξήθηκαν κατά 3,5 εκατομμύρια δολάρια, ή 4,9%, και τα αντίστοιχα καθαρά λειτουργικά έσοδα αυξήθηκαν κατά 2,5 εκατομμύρια δολάρια, ή 5,0%. Το Hampden House ήταν το μοναδικό ακίνητο που εξαιρέθηκε από τη σύγκριση.

Η σταδιακή εκμίσθωση της Φάσης I της Twinbrook Quarter συνέβαλε κατά 1,2 εκατομμύρια δολάρια στην αύξηση των εσόδων από ακίνητα ίδιας βάσης και κατά 1,1 εκατομμύρια δολάρια στην αύξηση των αντίστοιχων καθαρών λειτουργικών εσόδων. Εξαιρουμένης της Φάσης I της Twinbrook Quarter, τα έσοδα από ακίνητα ίδιας βάσης αυξήθηκαν κατά 2,3 εκατομμύρια δολάρια και τα καθαρά λειτουργικά έσοδα κατά 1,4 εκατομμύρια δολάρια, με κύριο παράγοντα και στις δύο περιπτώσεις τα υψηλότερα βασικά μισθώματα εμπορικών χώρων. Συνεπώς, η αύξηση δεν περιορίστηκε στην Twinbrook Quarter, παρότι η σταδιακή εκμίσθωσή της συνέβαλε σημαντικά στη συνολική άνοδο.

Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα από ακίνητα ίδιας βάσης των εμπορικών κέντρων έφτασαν τα 37,4 εκατομμύρια δολάρια, αυξημένα κατά 4,6%, χάρη στην αύξηση των βασικών μισθωμάτων κατά 1,3 εκατομμύρια δολάρια και στη μείωση των καθαρών πιστωτικών ζημιών επί απαιτήσεων από λειτουργικές μισθώσεις κατά 0,4 εκατομμύρια δολάρια. Τα αντίστοιχα καθαρά λειτουργικά έσοδα από ακίνητα μικτής χρήσης έφτασαν τα 14,9 εκατομμύρια δολάρια, αυξημένα κατά 6,1%. Ωστόσο, εξαιρουμένης της Φάσης I της Twinbrook Quarter, μειώθηκαν κατά 0,2 εκατομμύρια δολάρια, κυρίως λόγω χαμηλότερων ανακτήσεων δαπανών, καθαρών από τα σχετικά έξοδα. Εξαιρουμένου του Hampden House, το οικιστικό χαρτοφυλάκιο είχε ποσοστό μίσθωσης 97,1% τόσο στις 30 Σεπτεμβρίου 2026 όσο και στις 30 Σεπτεμβρίου 2025.

Τα τριμηνιαία κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (FFO) παραμένουν σταθερά ανά μετοχή

Τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (FFO) που αναλογούν στους κοινούς μετόχους και στις μη ελέγχουσες συμμετοχές, μετά την αφαίρεση των μερισμάτων προνομιούχων μετοχών, αυξήθηκαν στα 25,9 εκατομμύρια δολάρια, από 25,3 εκατομμύρια, ενώ τα βασικά και απομειωμένα FFO ανά μετοχή παρέμειναν στα 0,72 δολάρια και στις δύο περιόδους. Το Hampden House μείωσε τα τριμηνιαία FFO κατά 2,1 εκατομμύρια δολάρια, ή 0,06 δολάρια ανά βασική και απομειωμένη μετοχή. Εξαιρουμένου του ακινήτου, τα FFO αυξήθηκαν κατά 2,7 εκατομμύρια δολάρια, κυρίως χάρη στα υψηλότερα βασικά μισθώματα εμπορικών και οικιστικών χώρων. Ο σταθμισμένος μέσος αριθμός βασικών μετοχών και μεριδίων αυξήθηκε στα 35,992 εκατομμύρια, από 35,057 εκατομμύρια, γεγονός που βοηθά να εξηγηθεί γιατί η αύξηση του ποσού σε δολάρια δεν οδήγησε σε υψηλότερα FFO ανά μετοχή.

Τα FFO είναι μη GAAP μέγεθος, το οποίο ορίζεται σύμφωνα με το πλαίσιο της National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit) ως τα καθαρά κέρδη κατά GAAP συν τις αποσβέσεις ακινήτων, εξαιρουμένων των ζημιών απομείωσης αποσβέσιμων ακινήτων και των κερδών ή ζημιών από τη διάθεση ακινήτων. Δεν αποτελεί μέτρο λειτουργικών ταμειακών ροών ή ρευστότητας. Το μέγεθος αυτό προσθέτει πίσω τις αποσβέσεις ακινήτων, αλλά δεν αφαιρεί τους τόκους του Hampden House· αυτή η διάκριση είναι καθοριστική για την αντίθεση του τριμήνου ανάμεσα στα χαμηλότερα καθαρά κέρδη και στα σταθερά FFO ανά μετοχή.

Κατά το εννεάμηνο που έληξε στις 30 Σεπτεμβρίου 2026, τα έσοδα αυξήθηκαν στα 233,5 εκατομμύρια δολάρια, από 214,7 εκατομμύρια δολάρια κατά το εννεάμηνο που έληξε στις 30 Σεπτεμβρίου 2025, αλλά τα καθαρά κέρδη μειώθηκαν στα 36,2 εκατομμύρια δολάρια, από 41,0 εκατομμύρια, κυρίως λόγω της αρνητικής επίδρασης του Hampden House, ύψους 12,5 εκατομμυρίων δολαρίων. Τα FFO εννεαμήνου που αναλογούν στους κοινούς μετόχους και στις μη ελέγχουσες συμμετοχές, μετά την αφαίρεση των μερισμάτων προνομιούχων μετοχών, ανήλθαν συνολικά σε 75,9 εκατομμύρια δολάρια, ή 2,12 δολάρια ανά βασική και απομειωμένη μετοχή, έναντι 75,2 εκατομμυρίων δολαρίων, ή 2,16 δολαρίων, κατά την περίοδο του 2025.

Τα αποτελέσματα του τριμήνου και του εννεαμήνου αποτυπώνουν, επομένως, την ίδια οικονομική αντίφαση: τα μισθώματα και τα καθαρά λειτουργικά έσοδα από τα ίδια ακίνητα αυξάνονται, ενώ τα αρχικά λειτουργικά κόστη του Hampden House μειώνουν τα κέρδη βάσει GAAP και περιορίζουν τα FFO ανά μετοχή. Το βασικό ερώτημα για τα επόμενα αποτελέσματα είναι αν η συνεχιζόμενη σταδιακή μίσθωση του Hampden House μπορεί να καλύψει αυτή τη διαφορά, καθώς αυξάνονται τα έσοδα από κατοικίες σε σχέση με τις δαπάνες που ήδη αναγνωρίζονται.