5 κατηγορίες στεγαστικών δανείων για αγοραστές κατοικίας στις ΗΠΑ

Οι καθημερινές αγορές συνήθως απαιτούν περιορισμένα ποσά, όπως τα τρόφιμα, ένα γεύμα ή τα καύσιμα.

Η αγορά κατοικίας, αντίθετα, είναι μεγάλη οικονομική απόφαση με συνέπειες πολλών ετών. Συχνά απαιτεί συνδυασμό αποταμιεύσεων και χρηματοδότησης.

Ένα στεγαστικό δάνειο μπορεί να καλύψει μέρος του τιμήματος, αλλά δεν είναι η μοναδική επιλογή ούτε εξασφαλίζει από μόνο του ότι η αγορά είναι προσιτή. Συγκρίνετε προκαταβολή, δόση, τόκους και λοιπά έξοδα.

Ο οδηγός αφορά κυρίως τις ΗΠΑ. Τα όρια σε δολάρια που αναφέρονται για το 2022 είναι ιστορικά και δεν περιγράφουν τα σημερινά όρια ή τα ελληνικά στεγαστικά προϊόντα. Οι τιμές ακινήτων και τα επιτόκια μπορούν να αυξηθούν ή να μειωθούν.

Πέντε τρόποι ταξινόμησης στεγαστικών δανείων

Οι παρακάτω κατηγορίες δεν αποκλείουν η μία την άλλη. Ένα συμβατικό δάνειο ή ένα δάνειο με κρατική στήριξη μπορεί επίσης να έχει σταθερό ή αναπροσαρμοζόμενο επιτόκιο:

1. Συμβατικό δάνειο χωρίς ομοσπονδιακή εγγύηση
2. Δάνειο μεγάλου ύψους, γνωστό ως jumbo
3. Δάνειο με ομοσπονδιακή ασφάλιση ή εγγύηση
4. Στεγαστικό σταθερού επιτοκίου
5. Στεγαστικό αναπροσαρμοζόμενου επιτοκίου

Η κατάλληλη επιλογή εξαρτάται από εισόδημα, πιστωτικό προφίλ, διαθέσιμη προκαταβολή, ακίνητο και αντοχή σε αυξήσεις δόσεων. Η πρόθεση σύντομης παραμονής δεν καθιστά αυτομάτως κατάλληλο ένα μεταβλητό επιτόκιο, αφού η πώληση ή αναχρηματοδότηση μπορεί να μην είναι εφικτή όταν τη χρειάζεστε.

1. Συμβατικό δάνειο

Στις ΗΠΑ, συμβατικό είναι το στεγαστικό που δεν ασφαλίζεται ούτε εγγυάται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Μπορεί να πληροί τις προϋποθέσεις αγοράς από Fannie Mae ή Freddie Mac, οπότε λέγεται conforming, ή να βρίσκεται εκτός αυτών των προϋποθέσεων.

Η FHFA ορίζει τα ετήσια όρια μεγέθους των conforming δανείων, ενώ ισχύουν και κανόνες επιλεξιμότητας των οργανισμών και του δανειστή. Σύμφωνα με την ανακοίνωση της FHFA για το 2022, το βασικό όριο για ακίνητο μίας κατοικίας ήταν 647.200 δολάρια στο μεγαλύτερο μέρος των ΗΠΑ και το ανώτατο όριο σε περιοχές υψηλού κόστους 970.800 δολάρια. Υπήρχαν ειδικοί γεωγραφικοί κανόνες.

Τα non-conforming δάνεια δεν πληρούν ένα ή περισσότερα από αυτά τα κριτήρια. Μπορεί να αφορούν υψηλότερα ποσά ή διαφορετικά χαρακτηριστικά δανειολήπτη, αλλά παραμένουν υποκείμενα στους εφαρμοστέους νόμους και στους κανόνες του δανειστή.

Πιθανές δυνατότητες, ανάλογα με το πρόγραμμα:

• Χρηματοδότηση κύριας, δεύτερης ή επενδυτικής κατοικίας, με διαφορετικούς όρους για κάθε χρήση.
• Ανταγωνιστικό συνολικό κόστος σε ορισμένα προφίλ· δεν είναι πάντοτε φθηνότερο από κάθε άλλο προϊόν.
• Για πολλά επιλέξιμα δάνεια μπορεί να ζητηθεί κατάργηση της ιδιωτικής ασφάλισης PMI όταν το υπόλοιπο φτάσει το 80% της αρχικής αξίας, υπό προϋποθέσεις. Η καθοδήγηση του CFPB εξηγεί και την κατά κανόνα αυτόματη λήξη στο προγραμματισμένο 78%, όταν οι πληρωμές είναι ενήμερες.
• Ορισμένα προγράμματα επιτρέπουν προκαταβολή 3%, όχι όλα τα συμβατικά δάνεια.
• Μπορεί να επιτρέπεται συνεισφορά του πωλητή στα έξοδα ολοκλήρωσης, εντός των ορίων του προγράμματος.

Περιορισμοί και υποχρεώσεις που χρειάζονται έλεγχο:

• Το 620 της αρχικής έκδοσης είναι ενδεικτικό κριτήριο FICO συγκεκριμένων προγραμμάτων, όχι καθολικός ή μόνιμος κανόνας έγκρισης.
• Η απαιτούμενη προκαταβολή εξαρτάται από το προϊόν και μπορεί να είναι υψηλότερη ή χαμηλότερη από άλλων προγραμμάτων.
• Ο λόγος χρέους προς εισόδημα, DTI, αφορά μηνιαίες υποχρεώσεις σε σχέση με το μηνιαίο εισόδημα. Τα 43% και 50% του αρχικού κειμένου είναι παραδείγματα ορίων, όχι ενιαίος κανόνας για κάθε δάνειο.
• Με προκαταβολή κάτω του 20% συνήθως απαιτείται PMI στα αντίστοιχα συμβατικά προϊόντα· η μορφή και η χρέωση διαφέρουν.
• Απαιτούνται δικαιολογητικά εισοδήματος, περιουσίας και υποχρεώσεων.

Συγκρίνετε πραγματικές προσφορές και την ικανότητα αποπληρωμής σας. Το συμβατικό δάνειο δεν είναι υποχρεωτικά σταθερού επιτοκίου ή διάρκειας 30 ετών.

2. Δάνειο jumbo

Jumbo λέγεται συνήθως το δάνειο που υπερβαίνει το τοπικό όριο conforming για τον αντίστοιχο τύπο ακινήτου. Είναι συνηθισμένο σε ακριβές αγορές, όπως το Λος Άντζελες, η Νέα Υόρκη και το Σαν Φρανσίσκο. Η πόλη από μόνη της δεν καθορίζει αν ένα συγκεκριμένο δάνειο είναι jumbo.

Πιθανές δυνατότητες:

• Χρηματοδότηση ποσού πάνω από το ισχύον όριο conforming.
• Τα επιτόκια μπορεί να είναι ανταγωνιστικά, αλλά δεν είναι εγγυημένα ίδια με άλλων συμβατικών δανείων.
• Για ορισμένες αγορές υψηλού τιμήματος μπορεί να είναι χρήσιμο, χωρίς να αποτελεί τη μοναδική λύση για κάθε αγοραστή της περιοχής.

Οι απαιτήσεις εξαρτώνται από τον δανειστή και μπορεί να περιλαμβάνουν:

• Ισχυρό πιστωτικό προφίλ· το FICO 700 του αρχικού κειμένου είναι παράδειγμα, όχι καθολικός κανόνας.
• Μεγαλύτερη προκαταβολή· το 10–20% είναι ενδεικτικό εύρος της αρχικής έκδοσης.
• Έλεγχο του DTI· το 45% είναι ενδεικτικό όριο και όχι κοινό για όλους τους παρόχους.
• Απόδειξη επαρκών ρευστών διαθεσίμων ή αποθεματικών.
• Αναλυτικά δικαιολογητικά για εισόδημα, περιουσία και υποχρεώσεις.

Το μεγάλο ποσό δανείου δεν αποδεικνύει ότι η αγορά είναι οικονομικά βιώσιμη. Εξετάστε τη συνολική δόση και τα λοιπά έξοδα κατοχής.

3. Δάνεια με ομοσπονδιακή ασφάλιση ή εγγύηση

Στις ΗΠΑ, FHA, VA και USDA στηρίζουν διαφορετικά στεγαστικά προγράμματα. Συχνά το δάνειο χορηγείται από συμμετέχοντα ιδιωτικό δανειστή. Υπάρχουν όμως και προγράμματα άμεσου κρατικού δανεισμού, επομένως δεν είναι σωστό ότι η κυβέρνηση δεν χορηγεί ποτέ στεγαστικά.

Η VA στηρίζει δάνεια για επιλέξιμους βετεράνους, στρατιωτικούς και ορισμένους επιζώντες συζύγους, όχι αυτόματα κάθε μέλος της οικογένειας. Συνήθως μπορεί να μην απαιτούνται προκαταβολή ή μηνιαία ασφάλιση στεγαστικού, αλλά ισχύουν προϋποθέσεις. Η VA δεν ορίζει ενιαίο ελάχιστο πιστωτικό σκορ, ενώ ο δανειστής μπορεί να έχει δικά του κριτήρια. Μπορεί να οφείλεται τέλος χρηματοδότησης, με εξαιρέσεις για επιλέξιμες κατηγορίες.

Η αρχική έκδοση περιέγραφε δυνατότητα FHA με προκαταβολή 3,5% για σκορ τουλάχιστον 580 και 10% για ορισμένους δανειολήπτες με σκορ 500–579. Πρόκειται για όρια προγράμματος, όχι εγγύηση έγκρισης· ο δανειστής ελέγχει και άλλα στοιχεία. Συνήθως υπάρχουν αρχικό και περιοδικό ασφάλιστρο MIP, όχι δύο ανεξάρτητες ασφαλίσεις.

Τα προγράμματα USDA αφορούν επιλέξιμες κατοικίες και νοικοκυριά με συγκεκριμένα εισοδηματικά κριτήρια. Διακρίνονται άμεσα δάνεια και εγγυημένα δάνεια μέσω συμμετεχόντων παρόχων. Μπορεί να μην απαιτείται προκαταβολή, αλλά αυτό δεν σημαίνει μηδενικά έξοδα. Το αρχικό τέλος 1% που ανέφερε το άρθρο ήταν παράδειγμα του εγγυημένου προγράμματος και δεν ισχύει αυτομάτως για κάθε πρόγραμμα ή εποχή.

Πιθανά πλεονεκτήματα για επιλέξιμους αιτούντες:

• Διαφορετικά και σε ορισμένες περιπτώσεις πιο ευέλικτα πιστωτικά κριτήρια.
• Εναλλακτική χρηματοδότηση όταν δεν πληρούνται οι όροι ενός συμβατικού προϊόντος.
• Χαμηλή ή μηδενική προκαταβολή σε συγκεκριμένα προγράμματα.
• Δυνατότητα συμμετοχής τόσο νέων όσο και προηγούμενων αγοραστών, όπου το επιτρέπει το πρόγραμμα.
• Στα επιλέξιμα δάνεια VA δεν απαιτείται μηνιαία ασφάλιση στεγαστικού και συχνά δεν απαιτείται προκαταβολή.

Περιορισμοί και κόστη που χρειάζονται προσοχή:

• Η διάρκεια του FHA MIP εξαρτάται από τους εφαρμοστέους κανόνες και τα χαρακτηριστικά του δανείου· δεν είναι σωστό ότι δεν λήγει ποτέ σε καμία περίπτωση.
• Τα όρια FHA διαφέρουν ανά περιοχή, έτος και τύπο ακινήτου. Δεν είναι πάντοτε χαμηλότερα από κάθε συμβατικό όριο.
• Τα αντίστοιχα προγράμματα αγοράς συνήθως απαιτούν ιδιοκατοίκηση.
• Ασφάλιστρα και τέλη μπορούν να αυξήσουν το συνολικό κόστος· δεν είναι πάντα υψηλότερο ή χαμηλότερο από κάθε εναλλακτική.
• Απαιτείται τεκμηρίωση της επιλεξιμότητας και της οικονομικής κατάστασης.

Η κρατική στήριξη δεν καθιστά ένα προϊόν αυτόματα καλύτερο για εσάς. Ελέγξτε επιλεξιμότητα, συνολικό κόστος και δυνατότητα αποπληρωμής.

4. Στεγαστικό σταθερού επιτοκίου

Σε ένα τυπικό πλήρως αποσβενόμενο δάνειο σταθερού επιτοκίου, το επιτόκιο και η προγραμματισμένη δόση κεφαλαίου και τόκων παραμένουν σταθερά. Συνήθεις διάρκειες είναι 15 ή 30 έτη, χωρίς να είναι οι μόνες. Φόροι ακινήτου, ασφάλιστρα και άλλα ποσά μπορούν να αλλάζουν τη συνολική μηνιαία επιβάρυνση.

Πλεονεκτήματα:

• Σταθερή προγραμματισμένη δόση κεφαλαίου και τόκων με βάση τη συμφωνημένη αποπληρωμή.
• Πιο προβλέψιμος προϋπολογισμός για αυτό το μέρος του κόστους στέγασης.

Σημεία σύγκρισης:

• Μια μείωση των επιτοκίων της αγοράς δεν μειώνει αυτόματα το συμβατικό επιτόκιο. Η αναχρηματοδότηση απαιτεί έγκριση και έχει κόστος.
• Το αρχικό επιτόκιο μπορεί να είναι υψηλότερο από την αρχική προσφορά ενός ARM, ανάλογα με την αγορά και τους όρους.

5. Στεγαστικό αναπροσαρμοζόμενου επιτοκίου (ARM)

Στα ARM το επιτόκιο αλλάζει σύμφωνα με τον δείκτη αναφοράς, το περιθώριο και τα όρια του συμβολαίου. Μπορεί να υπάρχει αρχική σταθερή περίοδος και στη συνέχεια περιοδικές αναπροσαρμογές προς τα πάνω ή προς τα κάτω.

Ο οδηγός ARM του CFPB εξηγεί ότι ο πρώτος αριθμός δηλώνει συνήθως την αρχική σταθερή περίοδο και ο δεύτερος τη συχνότητα αναπροσαρμογής. Έτσι, ένα 7/6m έχει συνήθως επτά χρόνια αρχικής σταθερότητας και κατόπιν αλλαγές ανά έξι μήνες· δεν σημαίνει επιλογή ανάμεσα σε επτά χρόνια και έξι μήνες.

Πιθανά πλεονεκτήματα:

• Ενδεχομένως χαμηλότερο αρχικό επιτόκιο σε σύγκριση με μια προσφορά σταθερού επιτοκίου.
• Πιθανή αρχική εξοικονόμηση τόκων, χωρίς εγγύηση χαμηλότερου συνολικού κόστους.

Κίνδυνοι που πρέπει να σταθμιστούν:

• Η δόση μπορεί να αυξηθεί και να γίνει δυσβάστακτη. Ελέγξτε αν αντέχετε και τα ανώτατα συμβατικά επίπεδα.
• Πτώση της αξίας του ακινήτου ή αλλαγή εισοδήματος μπορεί να δυσκολέψει πώληση ή αναχρηματοδότηση πριν από μια αναπροσαρμογή.

Πρόσθετες μορφές χρηματοδότησης

Υπάρχουν και ειδικές δομές, με διαφορετικό σκοπό και κινδύνους:

1) Δάνειο κατασκευής Χρηματοδοτεί την ανέγερση και δεν σημαίνει υποχρεωτικά ότι θα χτίσετε μόνοι σας. Μπορεί να ακολουθεί ξεχωριστό μόνιμο στεγαστικό ή να ενσωματώνεται εξαρχής σε προϊόν κατασκευής και μακροχρόνιας χρηματοδότησης.

2) Δάνειο με αρχική καταβολή μόνο τόκων Για συμφωνημένη περίοδο, όπως τα ενδεικτικά 5–7 έτη του αρχικού κειμένου, πληρώνετε μόνο τόκους. Το κεφάλαιο δεν μειώνεται από αυτές τις πληρωμές και οι μεταγενέστερες δόσεις μπορεί να αυξηθούν σημαντικά.

3) Συνδυασμός πρώτου και δεύτερου στεγαστικού Στη δομή 80/10/10, το πρώτο δάνειο καλύπτει 80% της αξίας αγοράς, το δεύτερο 10% και ο αγοραστής συνεισφέρει 10%. Μπορεί να αποφευχθεί το PMI του πρώτου δανείου, αλλά το δεύτερο δάνειο έχει δικούς του τόκους, έξοδα και κίνδυνο.

4) Δάνειο με μεγάλη τελική καταβολή Σε ένα balloon δάνειο απομένει σημαντικό υπόλοιπο πληρωτέο στη λήξη. Οι ενδιάμεσες δόσεις μπορεί να υπολογίζονται με μεγαλύτερη περίοδο από την πραγματική διάρκεια, όπως ενδεικτικά 30 έναντι 7 ετών. Χρειάζεται σχέδιο εξόφλησης· μελλοντική αναχρηματοδότηση ή πώληση δεν είναι εγγυημένη.